序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了1篇的三目標一生態創新物業管理樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。

一、物業行業發展加速，智慧物業建設正逢其時

近年來，我國物業管理行業依托大數據、5G、人工智能等新數字技術的蓬勃發展，呈現全面數字化覆蓋趨勢。在此背景下，以物業服務企業作為政府治理工作的有益補充，推行物業管理與社區治理協同聯動機制，規范有序推進共建、共治、共享的數字化治理格局，將在解決城市治理和發展的現有難題過程中發揮至關重要的作用。

（一）數字化轉型背景下物業發展現狀及問題隨著物業管理趨于成熟，政府監管不斷深入、完善，我國物業管理活動呈現法制化、規范化、制度化趨勢，在改善人居環境的同時，也改善了物業服務企業市場環境，對人民安居、社區穩定產生了積極作用。在依法盡責、規范經營的既定框架下，物業市場涌現了大批物業服務企業，直接服務于千家萬戶的“安居大事”。然而，由于物業管理涉及面廣、參與主體眾多、法律關系復雜，問題和矛盾始終存在。從物業管理角度來看，市場物業服務企業眾多而服務水平良莠不齊，存在流程不清晰、物業服務不透明、數字化水平低等問題。從政府社區治理角度來看，存在監管手段缺乏、業主大會制度不夠完善、物業管理主體未形成合力、數據孤立且重復建設嚴重、數據價值難以發揮等問題。因此，雖然客觀上物業管理服務持續進步優化，但對標人民群眾不斷提升的服務要求，差距反而不斷拉大，致使物業服務矛盾糾紛日益成為社會管理的突出問題。

（二）智慧物業平臺體系建設的迫切性

1.政策要求：國家持續關注，物業管理精細化需求凸顯。在“數字中國”的建設大潮中，在“十四五規劃綱要”的指引下，近年來物業管理領域引導政策不斷出臺，旨在加強物業監管、規范物管服務。2022年10月25日，住建部辦公廳、民政部辦公廳發布《關于開展完整社區建設試點工作的通知》（以下簡稱“《通知》”）。《通知》明確指出，要引入物聯網、云計算、大數據、區塊鏈和人工智能等技術，建設智慧物業管理服務平臺，促進線上線下服務融合發展。這也是繼2022年5月九部門集體聚焦智慧社區建設之后，國家層面對于智慧社區、智慧物業領域的又一政策強化。此外，國家“放管服”改革為物業管理釋放了更多的市場空間，并逐漸向基層物業治理這一載體匯聚、發展。在國家政策指引下，包括上海在內，各地方政府正不斷出臺各類政策措施，逐步推動物業精細化管理國家方針能夠精準落地。

2.技術趨勢：數字技術驅動，重塑物業管理生態圈。依托物聯網、大數據、AI等先進的技術，我國信息化建設穩步推進，成就有目共睹。這一發展現狀倒逼物業兩大主體擁抱數字化模式，以實現對物業數據的全周期系統化管理，就此拉開了智慧社區生態圈發展的新篇章。在政府層面，當前智慧物業平臺建設主要以監管聯動、居民服務、信息公開為主，較多集中于資金監管平臺、便民服務平臺等層面；在企業層面，側重于服務及日常管理，主要涉及智慧門禁、智慧訪客、智慧停車、安防監控、智慧能耗管理、物業繳費等日常化、場景化功能的實現與賦能。值得注意的是，在疫情防控過程中，物業服務企業在智慧物業平臺建設中積極引入的智能科技設備發揮了重要作用。隨著區塊鏈、元宇宙等技術的日益發展，未來智慧物業的發展前景將更為廣闊。

3.市場態勢：行業洗牌整合，物業服務企業開拓公共服務賽道。房地產市場在經歷了多年飛速發展之后，其售后管理面積、客戶體量、運作體系迅速膨脹,有相當數量的小區住宅已進入維護保養階段。由于業主越來越注重品質生活，傳統的粗放型管理方法逐漸遭到淘汰，促使物業服務企業不得不尋找新的賽道來實現突圍。構建以社區為基點、以城市為服務空間、以多元產業為支柱的智慧物業平臺，正逐漸成為物業服務企業上下游延伸和整合的重要路徑。在政策引導方面，基于2022年最新修訂的《物業管理條例》及《民法典》對物業有關方面的規定，政府正逐步加強物業監管，伴隨示范項目評價、信用星級評定等工作的推動，將促使物業行業優中擇優、洗牌整合。

（三）智慧物業平臺體系建設的必要性

首先需要明確，智慧物業不僅僅是簡單地將線下業務遷移至線上，而是成為構建基層治理體系設計的關鍵要素——通過GIS、BIM、定位網、云計算、新一代通信設施、VR、人工智能、數據挖掘、知識管理、網格化管理等新一代數字技術的協同賦能，暢通政、企、民三者的互通渠道，成為助力優化物業營商環境的重要中介。以數據歸集為基礎，通過統一的大數據云平臺建立高效聯動機制，旨在打通與物業管理有關的各單位的溝通壁壘，實現融合數據的深度挖掘與分析，具有及時發現、快速反應、監測預警等特點，能為有效、快速地解決物業管理的各類問題提供有力抓手。

1.強化監管：立足全局觀念，提升基層治理能力。智慧物業平臺逐步建立和完善，成為政府部門對物業服務企業的管理抓手，同時也是服務市民、加強行業監督管理的具體體現，還體現了城市基層治理能力提升的必然要求。這不僅是全周期管理理念在城市治理領域的實際應用，也是科學化、精細化、智能化推進城市治理體系和治理能力現代化的具體落實。在社區場景中，提供公共產品和服務、進行市場監督、執法進社區和便民服務，都是其具體表現形式。通過對物業管理數據信息的整合、共享和利用，為政府規范管理、強化監管、提高效率、改進服務、公開透明、科學決策提供有力的保障。

2.服務居民：提升業主滿意度，增強居住幸福感。智慧物業平臺的建設不僅優化了政府與居民、政府與企業之間的架構，更是為強化與業主的互動提供了有利條件。一方面，智慧物業平臺能提供便民服務，為居民信息查詢、網上交流、網上辦事提供便利，及時響應業主的所需；另一方面，智慧物業平臺能暢通反饋渠道，對物業服務進行評估，有利于物業服務水平的切實提升。這些功能可以暢通居民訴求的傳達，作為良性的利益協調、權益保障通道，為健全共建共治共享的社會治理制度、提升社會治理效能提供有效助力。

3.賦能企業：提高物業服務企業管理效能，降低服務成本。智慧物業是當前深度數字社會中，物業服務企業實現高效能管理進而得到高質量發展的最優模式，是時代驅動下的必然選擇，也是物業服務企業提檔升級的必然要求。通過智慧物業平臺建設，優化物業服務企業自身服務，加強與業主溝通，提高服務質量，提升運營效率，優化管理效能，實現小區日常管理及問題處置智能監管，可為物業服務公司節省可觀的人力、物力，實現服務過程的“事半功倍”，從而推動物業服務企業數字化，實現高質量發展。

二、上海“三目標，一生態”創新物管模式

上海自2002年起開展物業管理信息化平臺建設。作為全國最早一批開始數字化建設的城市，上海物業管理信息化從建設商品住宅維修資金管理系統和開通全國首條物業管理市民熱線962121起步，逐步進化到當前“智慧物業大腦”和小區健康度體征畫像，不斷以數字化的“繡花”功夫細化城市治理精度，提升管理和服務效能，并且提煉出以“三目標，一生態”為代表的創新物管模式，以全面踐行“人民城市人民建、人民城市為人民”重要理念。

（一）“三目標，一生態”模式概述

上海智慧物業平臺基于“三目標，一生態”物業管理理念（圖1），以實現政府規范管理、物業規范服務、完善業主訴求、優化社區綜合治理為主要業務指標，通過多年持續建設，將上述物業管理理念落實于全市統一的物業管理信息平臺中。

1.目標一：實現住宅小區客體、主體、行為數字化。住宅小區客體指的是小區、自然幢、門牌幢、分戶、電梯、消防、道閘、排水等設施設備，為物理對象。主體指的是物業企業、居民、業委會、居委會、街道等相關用戶對象。行為指的是生產行為、管理行為、服務行為、使用行為等活動對象。

2.目標二：實現數據融合、業務聯動和管理閉環。以需求導向、問題導向、效果導向，進行跨部門、跨行業、跨領域共建共享和數據融合，實現政府、市場、社會三方信息融合、業務聯動，形成小區事務處置管理閉環。

3.目標三：實現智能預警、實時監測、數據賦能。實現智能預警、實時檢測、數據賦能，推進住宅小區智能化試點建設，并利用匯聚的要素與行為信息等大量數據，開展大數據分析，構筑算法庫，利用小區健康度體征畫像，對住宅小區運行情況進行精準刻畫，為后續精細化管理、精準施策提供幫助。

4.一生態：構筑以住宅小區為核心的開放、可演進、自適應發展的智慧生態體系。實現政府、市場、社會三方信息融合、業務聯動，為住宅小區的安全有序運行和物業行業的高質量發展提供系統支撐，對人民在居住、出行、社區自治等高品質生活領域進行數據賦能，推動社區數字化轉型，使社區單位內的各個對象在數字化轉型構筑的智慧生態體系中切實受益。

（二）上海智慧物業平臺建設成效基于“三目標，一生態”模式，上海智慧物業平臺聚焦五大業務場景（物業服務、業主自治、行業監管、政務服務、公共服務），在對外服務層面已形成六套服務應用系統（表1），直面社會大眾需求和社會關切，基本實現物業現代化治理、社區精細化管理和服務的全面化覆蓋，其建設思路和主要成效如下：

1.整合海量數據，夯實數字底座。

物業數據異構多源、量大面廣。上海通過數年數據治理，力求實現每個數據都有自己的編碼。目前，上海市物業管理事務中心已建立跨市、區、街鎮、小區各層級并涵蓋全市小區的信息系統，整合了包括約1.3萬個小區等在內的客體單位數據，以及相關小區的物業服務企業、業委會等主體數據，基本實現了數據庫和地理空間信息庫的圖數關聯。這些系統與數據的有效梳理和整合為智慧物業建設提供了堅實基礎，為后續拆分復雜流程、形成業務閉環、實現高效處置提供了可靠的數字底座。

2.推進部門聯動，服務跨行融合。

社區事務紛繁復雜，涉及業務條線面廣線多。以數字化轉型為契機，以智慧物業平臺為抓手，構建多部門參與的聯動機制，切實服務于居民急難的跨行融合。例如：基于上海物業管理與城管執法建立信息系統聯動機制，目前智慧物業平臺已完成多個街鎮物業上報違規事件的聯動處置，實現了房屋違法使用行為在小區內發現、勸阻、報告和處置的閉環管理；通過與市場監管局建立共享機制，已使全市十萬多臺電梯關聯門牌幢，實現電梯困人、電瓶車入梯等場景業務聯勤聯動等。

3.凸顯數字優勢，落地智慧場景。

使“智慧”真正落地，是數字化轉型工作中的重點、難點。上海智慧物業平臺充分發揮數字底座和部門聯動優勢，從數字中自然生發智慧，再將智慧自然嵌入日常場景。以維修資金管理為例：基于大數據智能分析，精確獲知維修資金的“濫用”、“惜用”、公共收益未入賬等異常情況。在具體街道案例中，以閔行區新虹街道為代表的基層街鎮，基于智慧物業平臺，實現了電瓶車入梯、高空拋物、水箱異常、消防通道占用、垃圾分類等場景的智能化監測應用落地，收獲了良好的社會反饋。

4.構建生態閉環，集成大腦畫像。

基于智慧物業平臺構筑的“一生態”，“上海智慧物業大腦”逐步成型，涵蓋小區生態中的居住安全、物業服務、業主自治、社區共治、輿情等方方面面，最終集成小區健康度體征畫像，從而實現對小區問題的標準化描述、精細化呈現，為精準化預測和處置提供有力工具。目前，在“上海智慧物業大腦”中，小區的健康度體征畫像已包含300多個指標，囊括小區安全、業主自治、服務質量和社區共治等多層次指標維度（圖2）。以此為基，上海市房屋主管部門可實現對小區運行體征的精準刻畫和動態跟蹤，切實提升居民身處“人民城市”的獲得感和滿意度。

三、上海智慧物業探索對物業管理與社區治理融合發展的啟示歸納上海在物業管理和社區治理中的數字化探索與實踐，可獲得如下啟示：

1.黨建引領物業高質量發展。

早在2004年下半年，上海市即開始探索社區物業管理黨建聯建，并融入區域化黨建格局，通過將黨組織有效嵌入物業服務，聚焦黨建引領下的社區治理和物業服務企業雙向聯動，并基于數字化手段盤活數據資源，實現全面賦能和轉型變革，最終將社區管理的“難點”轉化為治理的“亮點”，在黨建引領下推動政府和居民的共建共治共享，促進相關物業服務企業的高質量發展。

2.聯動機制保障高品質生活。

上海智慧物業平臺聚焦“高效處置一件事”，從小區健康度體征畫像，關注小區生態的各個方面。通過建立跨行融合機制，以社區物業場景聯動各部門業務資源，把人民對美好生活的向往落實于系統方法和具體措施中。

3.數據賦能實現高效能治理。

高效能治理是高質量發展和高品質生活的有力保障。上海智慧物業平臺通過數據融合與數據共享，形成了一系列卓有成效的治理模板，從962121熱線前端一直到服務終端，將所涉問題最終匯聚成小區健康度體征畫像的組成部分，進而促使各政府和所涉主體更有針對性地預判風險、主動應對，以推動物業服務全生命周期式的持續改進。在社區治理方面，可以預見：未來基于場景的治理模式將成為政府基層治理的主流形態。通過社會物業服務使基層治理重心下移，實現物業管理與社區治理的深度融合，將成為未來物業管理行業的大勢所趨。面對這一重大趨勢，政府與物業企業都必須積極進取，以繡花功夫推進城市精細化管理，利用互聯網對項目進行全方位數字管理與服務，實現物業管理與社區治理的良性互動、健康發展、生態共生。

作者：張茜 單位：上海博彥泓智信息科技有限公司