發(fā)布時間：2023-06-14 16:21:05
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關鍵詞：房地產經(jīng)紀服務合同；違規(guī)操作；糾紛預防
中圖分類號：
D9
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2013）20-0165-02
1 房地產經(jīng)紀服務合同的概念及簽訂意義
房地產經(jīng)紀服務合同是房地產經(jīng)紀機構或房地產經(jīng)紀人為委托人提供有助于促成其與第三方之間的房地產交易的經(jīng)紀服務而與委托人協(xié)商訂立的協(xié)議。根據(jù)房地產經(jīng)紀服務類型的不同，房地產經(jīng)紀服務合同包括出售、出租、承購、承租四種服務合同。
簽訂房地產經(jīng)紀服務合同是房地產經(jīng)紀服務的關鍵環(huán)節(jié)，也是房地產經(jīng)紀機構進行經(jīng)紀服務和解決雙方糾紛的法律依據(jù)。因此雙方在簽訂經(jīng)紀服務合同時，應遵照誠信原則，遵守行業(yè)規(guī)則，并嚴格依照《民法通則》、《合同法》、《房地產經(jīng)紀管理辦法》、《房地產經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》等相關法律法規(guī)的規(guī)定。只有這樣，才能使交易當事人最大限度地實現(xiàn)其交易利益，保證交易活動安全順利，避免相互損害對方當事人的利益，同時也有利于房地產實體商品市場交易秩序的穩(wěn)定。但是在實務操作過程中，由于各種因素的影響，房地產經(jīng)紀服務合同在簽訂和履行過程中往往會出現(xiàn)不少問題，導致合同履行困難，雙方權益難以保障。
2 房地產經(jīng)紀服務合同常見問題
2.1 審查環(huán)節(jié)紕漏
對委托人的資料審查是簽訂房地產經(jīng)紀服務合同的必要前置工作，也是規(guī)范房地產經(jīng)紀業(yè)務的重要保障，但是在實際操作中，不少房地產經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人員對委托人的資料缺乏詳實的調查核實，導致在日后服務過程中出現(xiàn)諸多問題。對委托人資料的審查主要包括對委托人身份證明的審查和房源信息的審查，資料審查不嚴往往會導致以下幾種問題：
（1）委托人提供虛假的身份證明或故意登記錯誤的身份證號，與房地產經(jīng)紀機構簽訂經(jīng)紀服務合同。此種情況如果審查不嚴，往往會導致在房地產經(jīng)紀機構為委托人提供房源信息后，委托人與業(yè)主私下成交，損害經(jīng)紀人的合法權益。
（2）對委托方提供的房源信息，如房屋的位置、戶型、交通、附近環(huán)境等信息審查不嚴，此種情況往往會導致后期交易談判時難度加大。
（3）房源產權資料審核不嚴造成合同不能繼續(xù)履行。房屋交易的實質是房屋產權交易，因此確認房屋產權的真實性以及是否存在瑕疵是資料查驗的首要問題。而房屋所有權證明并不一定能清晰、完整地顯示現(xiàn)實產權狀態(tài)，但部分經(jīng)紀人為了圖省事，對房屋是否即將拆遷、是否已經(jīng)抵押或涉案被查封、產權共有人的意見等影響房屋是否能上市的重要因素不核實，導致合同簽訂后不能繼續(xù)履行。
2.2 合同內容違規(guī)
房地產經(jīng)紀服務合同是明確房地產經(jīng)紀機構和委托人權利義務關系的協(xié)議，合同中應當明確雙方的權利義務以及雙方達成的約定。合同內容違規(guī)主要體現(xiàn)在下面幾個方面：
（1）合同約定雙方權利義務不對等。
房地產經(jīng)紀人員在與委托人約定訂立合同時，利用委托人的不知情，訂立有利于自己而不利于委托人的合同，合同內容中存在明顯的權利義務關系不對等，對委托人不利或對委托人造成損害。如加大委托人的義務，排除委托人的權利，從而減少自己的義務，降低自身風險。
（2）經(jīng)紀服務合同的主要條款欠缺。
長期以來，房地產經(jīng)紀機構在經(jīng)紀活動中與委托人訂立的合同大多都是自擬的，屬于企業(yè)格式合同文本。合同格式比較粗糙，內容比較簡易，其中反映合同要件的主要條款（如服務條款、履行期限條款、違約條款、爭議協(xié)商解決條款等）欠缺。對于這些涉及雙方權利義務主要條款的約定，雙方常常用口頭的方式表示，往往會導致因時間和情況的變化而不能履約，致使糾紛發(fā)生。
另外，由于目前管理部門對房地產經(jīng)紀收費所指定的標準并無相對應的服務標準，因傭金標準和服務標準沒有相應的對比與衡量標準，而造成兩者失衡的現(xiàn)象時有發(fā)生，而且房地產經(jīng)紀機構在與委托人簽訂經(jīng)紀服務合同時，往往因疏忽甚至故意省缺服務標準條款，損害委托方的合法權益。
2.3 房地產經(jīng)紀人違規(guī)操作
雖然《房地產經(jīng)紀管理辦法》和《房地產經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》都對房地產經(jīng)紀從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為進行約束，而且各地房地產經(jīng)紀協(xié)會對經(jīng)紀人員提出了明確的職業(yè)道德要求，但是房地產經(jīng)紀人員的違規(guī)操作行為時有發(fā)生，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）房地產經(jīng)紀人員不當承諾或以個人名義承攬業(yè)務。
有些房地產經(jīng)紀人員在承攬經(jīng)紀業(yè)務的過程中，為了吸引客戶承接業(yè)務，往往在簽約前未充分履行告知責任，或不顧自己的實際能力和信用條件夸大承諾以獲得委托人的信任，等到委托人認可并與其簽訂合同后，又故意對自身義務條款“縮水”。 部分經(jīng)紀人員因利益驅使，私下與委托人簽訂經(jīng)紀服務合同，一旦遇到執(zhí)行困難，撒手不管，造成糾紛。
（2）房地產經(jīng)紀人員直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關系。
在房地產買賣，特別是在存量房買賣中，一般應采用居間形式，房地產經(jīng)紀人員承擔買賣雙方的委托。根據(jù)合同法，在居間合同中，房地產經(jīng)紀人員不得直接參與并決定委托人與第三人的合同關系。但實際操作中，房地產經(jīng)紀人員常常直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關系，一些房地產經(jīng)紀人員甚至包攬買賣雙方的所有交易事務。如既為賣方代收房款，又為買方辦理稅費結算和產權過戶等手續(xù)。
（3）房地產經(jīng)紀人員用房地產交易行為替代經(jīng)紀服務行為。
房地產經(jīng)紀人員利用自己的職業(yè)便利將房地產買賣合同內容與經(jīng)紀服務合同內容歸納在一個買賣合同或是概念含糊不清的交易合同內，直接將房地產買進或賣出，把向委托人提供的服務性勞務活動改變?yōu)榉康禺a權利的直接處分活動。房地產經(jīng)紀人員通過買斷、收購，或者買賣雙方不見面等方式隱匿買賣活動中的收益，獲取差價和利潤。有的甚至利用委托人的不知情，在獲取差價的同時另行收取傭金。
3 房地產經(jīng)紀業(yè)務糾紛預防
3.1 統(tǒng)一并嚴格使用相關合同文本
為了減少房地產糾紛，我國房地產管理部門和房地產經(jīng)紀行業(yè)組織制定了房地產經(jīng)紀服務合同示范文本。中國房地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會于2006年了一套《房地產經(jīng)紀業(yè)務合同推薦文本》，為房地產經(jīng)紀業(yè)務提供了參考，但在實際操作中，房地產經(jīng)紀機構往往使用自制合同文本而導致糾紛不斷發(fā)生，因此，應該由政府管理部門或上級主管單位統(tǒng)一規(guī)定合法有效的合同文本，各房地產經(jīng)紀機構必須嚴格遵守。這樣，既可以加強行業(yè)從業(yè)人員的自律性，又可以減少因合同條款缺失造成的不必要的糾紛。
3.2 完善培訓體系，加強經(jīng)紀人員職業(yè)素質教育
《房地產經(jīng)紀管理辦法》第八條、第十條、第二十條規(guī)定了房地產經(jīng)紀機構從業(yè)房地產經(jīng)紀人員數(shù)量以及簽約人資格制度，可以大大減少因簽約人法律意識不健全，專業(yè)能力及職業(yè)道德欠缺造成的糾紛。但是因經(jīng)紀人員職業(yè)素質不高而導致的糾紛時常發(fā)生，當事人的權益往往受到房產經(jīng)紀機構和經(jīng)紀從業(yè)人員的侵犯。職業(yè)素質教育包括職業(yè)道德教育、專業(yè)能力教育和法律知識教育。企業(yè)內部應建立完善的培訓體系，定期開展業(yè)務技能培訓、職業(yè)道德考核、法律知識宣傳等活動，提升房產經(jīng)紀從業(yè)人員的職業(yè)素質，促使其更快成長，規(guī)范其業(yè)務行為。
3.3 完善立法建設，加大懲罰力度
一方面，我國目前對房地產經(jīng)紀市場進行規(guī)制的規(guī)范性文件較少，而且法律位階較低，不利于房地產經(jīng)紀市場的統(tǒng)一規(guī)范管理，立法機關應逐步完善并制定更高層級的法律法規(guī)，加強對房地產經(jīng)紀市場的立法規(guī)制。
另一方面，雖然《房地產經(jīng)紀管理辦法》、《房地產經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》對房產經(jīng)紀機構和房地產經(jīng)紀人員的執(zhí)業(yè)行為進行了規(guī)制，規(guī)定了相應的民事責任、行政責任、刑事責任，能夠在一定程度上對房地產經(jīng)紀市場起到規(guī)范作用，但其懲罰力度較輕，這往往也是導致個別房產經(jīng)紀機構和房產經(jīng)紀人員違規(guī)操作的重要原因，因此在完善相關房地產經(jīng)紀法律法規(guī)時，應加大對違規(guī)行為懲罰力度的規(guī)定。
3.4 建立流程化、標準化、可升級版的企業(yè)管理機制
明確各職能部門的責任和員工的崗位分工是企業(yè)高效運轉的前提之一，建立流程化、標準化的企業(yè)管理機制，使每個崗位都有規(guī)范的操作流程及工作標準，然后再依靠完善的制度體系讓企業(yè)保持高效、持續(xù)、穩(wěn)定的運行。同時，使業(yè)務開展簡單、透明，方便檢查。這樣才既會提高工作效率和資源配置效率，保證企業(yè)按照既定路線，實現(xiàn)自己的戰(zhàn)略目標，又可以提高員工幸福感，使員工保持積極陽光的心態(tài)，從而有利于業(yè)務的開展，減少服務過程中糾紛的發(fā)生。
同時，隨著公司所處的發(fā)展階段的不同，企業(yè)的管理機制要適時適應企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變化，有效融入公司戰(zhàn)略要素，以保證其旺盛的生命力，因此通過建立可升級版的企業(yè)管理機制，才能不斷提升服務質量。
3.5 加強房地產經(jīng)紀機構誠信體系建設
房地產經(jīng)紀機構在房屋交易中扮演著重要的角色，市場大部分的新房和二手房都是經(jīng)過房地產經(jīng)紀機構交易的，但一些經(jīng)紀機構在服務過程中存在不少問題，比如房源廣告宣傳不真實、經(jīng)紀人員素質良莠不齊、規(guī)章制度不健全，少數(shù)機構仍有違規(guī)收費現(xiàn)象，有的合同以及補充協(xié)議雙方責任含糊，而且社會上沒有營業(yè)執(zhí)照和登記備案的中介機構仍然存在等。因此，為規(guī)范房地產交易市場，避免和減少房地產經(jīng)紀服務糾紛，政府部門應該建立中介信用檔案，嚴抓房地產經(jīng)紀機構的誠信體系建設工作，對交易過程中“忽悠”顧客的經(jīng)紀機構嚴懲不貸。重點抓好機構運行和房源客源信息的規(guī)范性管理、合同規(guī)范文本推廣使用管理、經(jīng)紀人員的執(zhí)（從）業(yè)證書使用管理等。不誠信的經(jīng)紀機構將被拉入“黑名單”，不守規(guī)的經(jīng)紀機構執(zhí)（從）業(yè)人員將及時清理出經(jīng)紀人隊伍。
參考文獻
根據(jù)《北京市外地來京人員租賃房屋管理規(guī)定》（北京市人民政府令〔1995〕第12號）中第三條規(guī)定和市領導的指示精神，市局決定于12月30日前對區(qū)、縣房地產管理機關未設立基層管理機構的農村地區(qū)，由區(qū)、縣房地產管理機關委托鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府外來人口管理工作領導小組辦公室，負責對外地來京人員出租房屋進行管理、監(jiān)督和檢查。
委托管理的主要內容和要求：
一、依照《北京市外地來京人員租賃房屋管理規(guī)定》全面加強對本地區(qū)出租房屋的管理工作；
二、建章建制，配備經(jīng)過區(qū)、縣房地局專業(yè)培訓的專職管理人員；
三、負責本地區(qū)向外地來京人員租賃房屋的調查摸底工作；
四、負責受理和審查出租人申請房屋租賃的有關證件和證明材料，并對出租房屋進行現(xiàn)場勘察；
五、負責辦理《房屋租賃合同》的登記備案手續(xù)；
[關鍵詞] 房地產經(jīng)紀 經(jīng)紀人員 職業(yè)資格 制度
2001年12月18日國家人事部、建設部聯(lián)合發(fā)出關于印發(fā)《房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（以下稱《暫行規(guī)定》）和《房地產經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》的通知（人發(fā)［2001］128號），標志著我國房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度正式確立并起動。這項制度實施以來，強化了對房地產經(jīng)紀人員的監(jiān)管、提高了房地產經(jīng)紀從業(yè)人員的職業(yè)水平，對規(guī)范房地產經(jīng)紀活動秩序起到良好的作用。但也存在一些問題，有待進一步進行制度的修訂和完善、解決制度實施中反映出的各種問題。
一、我國房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度存在的問題
從目前來看，我國房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度存在的問題可分為以下兩大類：
1.房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度執(zhí)行不到位
（1）房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格考試制度執(zhí)行不到位。《暫行規(guī)定》規(guī)定房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格包括房地產經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格。前者實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由人事部、建設部共同組織實施，自2002年12月首次組織考試以來，每年舉行一次，已正常化。而后者實行全國統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試的制度。自2003年以來，只有為數(shù)不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陸續(xù)開始舉行當?shù)氐姆康禺a經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格考試。相當多的省份至今仍未啟動當?shù)氐膮f(xié)理級資格考試，其中部分省或市有自行組織的相當于協(xié)理級的資格考試，但沒有采用由建設部擬定、由人事部審定的全國統(tǒng)一的協(xié)理資格考試大綱，且各地所發(fā)資格證書的名稱也不盡相同，如《房地產經(jīng)紀人崗位證書》、《房地產中介服務人員資格證書》、《房地產經(jīng)紀資格證》等。不少地方長期沒有組織房地產經(jīng)紀人員資格考試，未經(jīng)過專門培訓和考試的人員素質低，所提供的服務質量不高。
（2）房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格注冊制度執(zhí)行不到位。按《暫行規(guī)定》，取得房地產經(jīng)紀人或協(xié)理職業(yè)資格證的人員受聘時，應當申請辦理注冊手續(xù)；在注冊有效期內，變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機構者，應當及時辦理變更手續(xù)；再次注冊者，須提供接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務培訓的證明。現(xiàn)時情況是：許多取得資格證的人員受聘時未及時辦理注冊手續(xù)，未取得《注冊證》而從事經(jīng)紀業(yè)務；變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機構者未及時辦理變更手續(xù)；繼續(xù)教育和業(yè)務培訓工作不規(guī)范，參加人數(shù)少，尤其是協(xié)理級的繼續(xù)教育工作在多數(shù)地方還未開展起來。
（3）房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格證書使用制度執(zhí)行不到位。按《城市房地產中介服務管理規(guī)定》（1996年1月18日建設部令第50號），設立房地產中介服務機構須有規(guī)定數(shù)量的房地產經(jīng)紀人。嚴禁轉讓《房地產經(jīng)紀人資格證》。但由于近年來房地產經(jīng)紀服務市場十分繁榮，房地產經(jīng)紀機構迅速擴張，并爭相開設分行、連鎖店，產生了對經(jīng)紀人員職業(yè)資格證書的大量需求，從而出現(xiàn)了出租、轉借房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格證書的交易市場。
2.房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度不完善
我國房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度不完善表現(xiàn)在如下方面：
（1）考試次數(shù)少。我國房地產經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試每年舉行一次，舉辦房地產經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格考試的省份一般也是每年舉行一次。由于考試次數(shù)少，有志于從事房地產經(jīng)紀行業(yè)的人士不便于靈活地安排時間參加考前培訓和考試，也不能滿足房地產經(jīng)紀服務市場對受過專業(yè)培訓并持證的、具有較高房地產經(jīng)紀專業(yè)水平人員的大量需求。同時這也是造成現(xiàn)實中不少人員無證上崗的一個原因。
據(jù)香港地產監(jiān)管局網(wǎng)站（省略.hk），2008年香港地產資格（相當于房地產經(jīng)紀人資格）考試（簡稱E牌考試）安排4次（2月、4月、8月、12月）；營業(yè)員資格（相當于協(xié)理資格）考試（簡稱S牌考試）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。這兩種考試香港在2007年3月、6月、9月及12月都舉行了4次。
（2）沒有對特殊人員豁免資格考試的規(guī)定。香港對資深從業(yè)人員、新加坡對高校相關專業(yè)畢業(yè)生，都是豁免其資格考試而由管理機構直接認定其執(zhí)業(yè)資格。我國每年都有一大批房地產類專業(yè)的大專、本科畢業(yè)生涌向就業(yè)市場，他們若要直接從事房地產經(jīng)紀業(yè)務，也首先必須與非房地產類專業(yè)的畢業(yè)生，甚至與高中畢業(yè)生一樣參加培訓、考試以取得資格證。而培訓和考試的內容基本上又是他們在高校中學過并考過的，只是炒一次冷飯，造成他們的時間、精力、金錢等的浪費，加大了他們的就業(yè)成本。同時也顯現(xiàn)出我國房地產經(jīng)紀專業(yè)人才培養(yǎng)的低效率。
（3）沒有房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格終止的規(guī)定。在國外及我國港臺地區(qū)，暫停或吊銷職業(yè)資格，作為對職業(yè)資格持有者違法違規(guī)的處罰。如美國商業(yè)職業(yè)法典10176項和10177項中列舉了各種有關房地產經(jīng)紀人和銷售員（相當于我國的協(xié)理級）執(zhí)照暫停或吊銷的規(guī)定，主要情形包括：不實的陳述、虛假的承諾、不實的廣告、混淆公私款項、多方、以欺詐手段騙取執(zhí)照、違反道德規(guī)范、隱瞞真實利潤、瀆職、未負起監(jiān)督責任等。其中“未負起監(jiān)督責任”是指經(jīng)紀人對其屬下的銷售員負有監(jiān)督的責任，如果因為監(jiān)督不嚴而導致客戶受到嚴重損失時，則經(jīng)紀人負有連帶責任，經(jīng)紀人可能會因此而被暫停甚至吊銷執(zhí)照（作為房地產經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)資格的證明）。而我國的《暫行規(guī)定》第二十五條規(guī)定：“房地產經(jīng)紀人有權指導房地產經(jīng)紀人協(xié)理進行各種經(jīng)紀業(yè)務”，但沒有相應的罰則條款。
二、對健全和完善我國房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度的建議
筆者對上述我國房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度中存在的問題提出如下建議，供有關部門參考。
1.加強對房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設
房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格監(jiān)管制度，與考試制度、注冊制度、證書使用制度等構成完整的職業(yè)資格制度。而監(jiān)管制度又是其他各項子制度得以貫徹執(zhí)行的保證。美國有專門規(guī)范房地產經(jīng)紀人資格的法律，即各州的執(zhí)照法，且是規(guī)范經(jīng)紀業(yè)最嚴密的法令。該法的目的是通過規(guī)定發(fā)給經(jīng)紀人執(zhí)照所需符合的標準與所需具備的資格，來維護房地產經(jīng)紀業(yè)的一定的專業(yè)服務水準，從而使消費者免受不良經(jīng)紀人之害，同時也保護持照經(jīng)紀人免受不正當?shù)母偁帯Ｓ秩缦愀鄣摹兜禺a條例》于1999年1月1日生效，臺灣也于1999年2月頒布了《不動產經(jīng)紀業(yè)管理條例》，都對本地區(qū)房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格管理和房地產經(jīng)紀服務市場的監(jiān)管起到很好的作用。
目前，我國涉及房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格監(jiān)管方面的立法，有建設部制定頒布的《城市房地產中介服務管理規(guī)定》、國家工商行政管理局制定頒布的《經(jīng)紀人管理辦法》。地方性的法規(guī)、規(guī)章雖然部分省、市都有，但各地不統(tǒng)一。這樣，一方面全國性的法律法規(guī)不健全，另一方面各地的法規(guī)、規(guī)章又缺乏權威性，全國房地產經(jīng)紀服務市場的混亂無序狀況無法從根本上得到改變。因此，必須加快房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設。筆者建議我國制定房地產經(jīng)紀專門法律法規(guī)：《中華人民共和國房地產經(jīng)紀管理法》或《房地產經(jīng)紀管理條例》（由國務院頒發(fā)）。立法中要把對房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格的監(jiān)管作為重點和核心內容，改變過去側重對房地產經(jīng)紀機構的監(jiān)管的做法。
2.全面落實房地產經(jīng)紀人協(xié)理考試、注冊制度
協(xié)理級層次的人員數(shù)量比經(jīng)紀人層次的多得多，能解決大量人口的就業(yè)問題，但也不能因為職業(yè)素質差而損害消費者的利益，因此必須切實提高這部分從業(yè)人員的職業(yè)素質。建議國務院規(guī)定各省、自治區(qū)、直轄市舉行房地產經(jīng)紀人協(xié)理級資格考試的最遲開始時間。建議除統(tǒng)一大綱外，材，因為部分省份并不具備教材編寫力量，同時便于保持全國各地的水平基本一致。
嚴格執(zhí)行注冊制度，未按規(guī)定辦理注冊手續(xù)的人員不得以房地產經(jīng)紀人協(xié)理的名義開展經(jīng)紀業(yè)務。再次注冊者，必須提交接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務培訓的證明。政府主管部門或行業(yè)組織應向他們提供繼續(xù)教育的機會，如舉辦培訓班、研討會、學術講座、網(wǎng)絡在線課程等。要量化繼續(xù)教育條件，建議借鑒發(fā)達國家的做法，用學時數(shù)或參加學術活動的小時數(shù)來衡量。協(xié)理級資格注冊的有效期，有的地方規(guī)定為3年，有的為1年，建議2年為宜，因為協(xié)理級人員的職業(yè)變動性較大，有效期太長不利于強化管理，太短又會增加注冊換證的工作量。
3.增加房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格考試的次數(shù)
為解決持證人數(shù)少和加快房地產經(jīng)紀專業(yè)人才的培養(yǎng)，建議房地產經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試改為每年兩次（即增加一次），分春季考試和秋季考試，具體考試時間由建設部、人事部在每年初提前預公告。建議房地產經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格考試定為每年2～4次，各省份根據(jù)當?shù)胤康禺a經(jīng)紀服務市場對人才的需求情況靈活調整考試次數(shù)，具體考試時間由各省份建設部門、人事部門在每年初提前預公告。
4.增加對高校房地產類專業(yè)畢業(yè)生豁免資格考試的規(guī)定
為培養(yǎng)專家型的房地產經(jīng)紀人才，提高人才培養(yǎng)的效率，建議規(guī)定：對房地產類專業(yè)的畢業(yè)生，如《房地產經(jīng)營與估價》專業(yè)（專科）、《房地產經(jīng)營管理》專業(yè)（本科）、《工程管理》專業(yè)房地產方向（本科）、《工商管理》專業(yè)房地產方向（本科）等畢業(yè)生可以不參加房地產經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格考試，在房地產經(jīng)紀機構見習滿一年后即可向管理部門申領協(xié)理級資格證書；從事房地產經(jīng)紀業(yè)務工作滿3年（專科）或2年（本科），并能提供接受繼續(xù)教育的證明，可直接向管理部門申請，經(jīng)審核后領取《房地產經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》。
而對各專業(yè)的房地產研究方向的碩士、博士，規(guī)定其在房地產經(jīng)紀機構見習滿半年后即可向管理部門申領協(xié)理級資格證書；從事房地產經(jīng)紀業(yè)務工作滿1年，即可直接向管理部門申請，領取《房地產經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》。
5.明確規(guī)定房地產經(jīng)紀人員職業(yè)資格終止的情形
法律法規(guī)要明確規(guī)定暫停使用資格證書（即職業(yè)資格的暫時終止）或吊銷資格證書（即職業(yè)資格的永久終止）的具體情形，以便各監(jiān)管部門依法對違法違規(guī)人員實施處罰。建議暫停使用資格證書的暫停時間視情節(jié)輕重可分為三個月、半年、一年三種情形。
加大對房地產經(jīng)紀人員的監(jiān)管和處罰力度。建議有關法律法規(guī)增加房地產經(jīng)紀人對房地產經(jīng)紀人協(xié)理違法負有連帶責任的條款，建立房地產經(jīng)紀人負責制度。這樣房地產經(jīng)紀人協(xié)理就必須接受來自政府的監(jiān)管和來自所在經(jīng)紀機構的房地產經(jīng)紀人的監(jiān)管，這種分層次的監(jiān)管方式，既保證了政府對市場的有效監(jiān)管，又減少了政府的管理負擔。對參與出租、轉借職業(yè)資格證書的人員堅決給予吊銷資格證書的處罰，并記錄在案。
參考文獻:
轉眼兩年過去了，最近住建部在群眾路線教育實踐中把房地產經(jīng)紀行業(yè)作為群眾反映最集中、最強烈的突出問題加以治理，要求在較短時間內使行業(yè)現(xiàn)狀有較大的改觀。配合這個活動，2013年12月17日，中國房地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會連同35家知名房地產經(jīng)紀機構，發(fā)起了房地產經(jīng)紀行業(yè)誠信經(jīng)營倡議活動，這些機構向全國房地產經(jīng)紀行業(yè)發(fā)出倡議，鄭重做出六項承諾：房源信息真實可信、公開服務收費標準、保護客戶個人信息、依法依規(guī)承接業(yè)務、及時受理投訴糾紛、規(guī)范經(jīng)營服務場所，明確提出不虛假房源信息，不吃差價，不泄漏委托人的個人信息，不為交易受限的房屋提供經(jīng)紀服務，不承接“群租”業(yè)務，不強制代辦貸款、代辦登記和擔保，不沿街占道經(jīng)營；還號召有條件的經(jīng)紀機構結合自身特點，推出“先行賠付”等便民利民措施。
倡議中承諾不做的事，雖然現(xiàn)在有很多房地產經(jīng)紀機構已經(jīng)做到了，但這些仍是目前房地產經(jīng)紀行業(yè)存在的較為普遍的問題。我一直認為：依靠倡議書這樣的“德治”和部分行業(yè)有識之士的自覺行為固然很重要，但同樣重要的還是要有相應的“法治”基礎。
上述倡議活動一結束，新任會長就開始了連續(xù)密集的行業(yè)調研，并在調研過程中聽取行業(yè)意見和建議，醞釀了一些政策建議，其中一項就是借鑒國際成熟經(jīng)驗，盡快建立房地產經(jīng)紀行業(yè)的全員持證從業(yè)制度，并且希望通過相應的政府制度保證和技術手段來確保制度的實施，具體的建議是一個環(huán)環(huán)相扣的委托和交易流程。
一、建議房地產交易管理部門建立交易管理信息系統(tǒng)并接受公眾的合法查詢。
二、只有持證經(jīng)紀人和經(jīng)紀機構方可接受居間或委托并收取傭金。所有持證經(jīng)紀人和經(jīng)紀機構須在交易管理系統(tǒng)登記。
三、對業(yè)主委托的房地產經(jīng)紀人出售的房屋，由業(yè)主和受托經(jīng)紀人共同到房地產交易管理部門進行房屋產權核驗和登記，對待出售的房屋賦予唯一性編碼（以下簡稱委托編碼），與此編碼對應的信息包括房屋產權的相關信息及受托經(jīng)紀機構和人員信息。
四、接受了業(yè)主委托的經(jīng)紀人必須在24小時內向管理系統(tǒng)內的全部經(jīng)紀人全面公布該房屋的委托信息，不得隱瞞和拖延。
五、經(jīng)紀人房源信息需公示委托編碼，否則視為虛假房源。
六、交易資金匯入指定帳戶，并對應委托編碼。
七、交易網(wǎng)簽、納稅與權屬登記時均需提交委托編碼，保證合同有效性。
八、具備委托編碼的房屋業(yè)主在辦理該房屋交易登記時需提交其與初始委托的經(jīng)紀人簽署的具結書，同時在管理系統(tǒng)中核銷委托編碼，最終完成交易。
這里關鍵的一條在于：只有持證的房地產經(jīng)紀人才能收取傭金。在美國，每個州都有這樣的法律規(guī)定，各州都有專門的政府機構（如房地產委員會，Real Estate Commission）負責組織考試和發(fā)放房地產經(jīng)紀人執(zhí)照，只有持照經(jīng)紀人方可有權收取傭金。這些年很多美國的房地產經(jīng)紀人希望和中國的房地產經(jīng)紀人合作開展業(yè)務，由中國的房地產經(jīng)紀人介紹客戶去美國買房。這種合作過程遇到的一個法律障礙就是中國的房地產經(jīng)紀人不能和美國房地產經(jīng)紀人分享傭金，因為前者沒有美國當?shù)氐慕?jīng)紀人牌照，獲取傭金是非法的。雖然最終美國的房地產經(jīng)紀人可以用支付信息費（Referrals）的方式給中國合作方酬勞，但一般這種信息費只有傭金收入的25%，而如果按照通常的傭金分配方式，作為買方經(jīng)紀人的中國合作方可以分到50%。由此已經(jīng)可以看出，美國的法律對持有經(jīng)紀人牌照和收取傭金之間的法律關系規(guī)定得多么嚴格。
為加強房地產中介服務行業(yè)管理，規(guī)范房地產市場，維護消費者的合法權益，市局決定從2001年1月至4月底，在全市開展中介服務行業(yè)專項執(zhí)法檢查工作，工作重點是規(guī)范房地產經(jīng)紀活動，查處違規(guī)違法行為。現(xiàn)提出如下實施意見：
一、指導思想和目標
按照黨的十五屆五中全會和市委七屆七次全會關于進一步開放市場，規(guī)范有序的市場體系的要求，依照房地產中介服務的有關法律、法規(guī)和規(guī)章，集中力量在一段時間內對房地產經(jīng)紀機構進行專項執(zhí)法檢查。加強房地產中介服務管理，發(fā)展和規(guī)范本市的房地產市場，保障房地產活動當事人的合法權益，促進市政府提出的2001年房地產業(yè)的“六個到位”的實現(xiàn)，推進上海房地產業(yè)成為上海經(jīng)濟發(fā)展的支柱產業(yè)。
專項執(zhí)法檢查的階段性目標是：依法查處房地產中介服務中的違法違規(guī)行為，整治一些嚴重違法違規(guī)的房地產經(jīng)紀機構和人員，使房地產市場更加規(guī)范有序。
二、專項執(zhí)法檢查的范圍和內容
專項執(zhí)法檢查的范圍，主要是發(fā)生在2000年1月1日之后的中介服務業(yè)（特別是房地產經(jīng)紀行業(yè)）中的違規(guī)情況。包括被舉報、揭發(fā)的，發(fā)生在2000年1月1日之前，性質嚴重，尚未改正的違規(guī)行為的追查。
執(zhí)法檢查的主要內容：
（一）違反房地產經(jīng)紀機構和人員執(zhí)業(yè)資格管理規(guī)定的行為。主要包括：
1．從業(yè)人員未取得執(zhí)業(yè)資格證書的；
2．房地產經(jīng)紀機構未按規(guī)定向房地產主管部門備案的。
（二）從事成套獨用使用權房買賣的；
（三）采取弄虛作假損害當事人合法權益的；
（四）未取得工商登記、擅自從事房地產經(jīng)紀業(yè)務的。
三、專項執(zhí)法檢查的方法
（一）加強內外協(xié)調配合。市局和市工商局加強聯(lián)系和合作，各區(qū)縣房地局要主動和各區(qū)縣工商局聯(lián)系，聯(lián)手整治房地產中介服務業(yè)中的違法違規(guī)行為。各區(qū)縣房地局執(zhí)法監(jiān)察部門還要加強和房地產市場主管部門的聯(lián)系，共同抓好這次專項執(zhí)法檢查工作。
（二）要充分發(fā)揮房地辦事處的作用。房地辦事處是房地資源行政主管部門執(zhí)法監(jiān)察的一支基本隊伍，也是這次專項執(zhí)法檢查的重要力量，要充分發(fā)揮房地辦事處在執(zhí)法檢查、協(xié)助辦案、督促整改等方面的作用。
（三）采用對經(jīng)紀機構內部檢查、門市部現(xiàn)場檢查和以舉報揭發(fā)的案件為線索等多種形式進行檢查。主要查工商登記、查備案資料、查執(zhí)業(yè)資格、查合同文書、查業(yè)務臺帳、查經(jīng)營憑證、查舉報案件。對違法違規(guī)行為的處理，要求證據(jù)確鑿，適用法律法規(guī)和規(guī)章正確，符合法定程序。
（四）專項執(zhí)法檢查要同年檢工作結合起來。執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)嚴重違法違規(guī)的經(jīng)紀公司情況要及時與市場主管部門聯(lián)系，為經(jīng)紀公司的年檢提供相關資料。
（五）認真抓好整改工作。整改工作是衡量專項執(zhí)法檢查階段性成效的重要標志。要通過行政的、法律的手段和新聞輿論工具，督促房地產經(jīng)紀機構對違法違規(guī)行為進行整改。房地產經(jīng)紀機構應制訂和完善規(guī)范服務的制度，防止新的違法違規(guī)行為的產生。
四、專項執(zhí)法檢查的步驟和要求
第一階段：培訓動員、組織落實階段（1月上旬--1月中旬）
1．市局執(zhí)法部門會同市場處，并聽取工商等相關行政機關的意見，明確工作重點，制定實施計劃，并由市局執(zhí)法監(jiān)察部門組織區(qū)縣房地局專項執(zhí)法檢查人員進行相關法律、法規(guī)的培訓，統(tǒng)一思想，提高認識。召開專項執(zhí)法檢查動員會，布置專項執(zhí)法工作。
2．各區(qū)縣房地局應成立由局領導任組長，執(zhí)法監(jiān)察和市場管理部門負責人參加的專項執(zhí)法檢查領導小組，明確專項執(zhí)法檢查的具體主辦部門和負責人，名單報市局。
3．區(qū)縣房地局組織執(zhí)法部門和房地辦事處的同志進行相關法律、法規(guī)的培訓，成立相應的機構，摸清本轄區(qū)內中介服務公司的基本情況，根據(jù)市局的統(tǒng)一要求制訂具體工作計劃，召開本轄區(qū)內房地辦事處和經(jīng)紀機構負責人動員布置會。具體工作計劃要書面報市局。
本階段的工作要求：了解房地產經(jīng)紀行業(yè)現(xiàn)狀，掌握相關法律、法規(guī)，統(tǒng)一認識，落實組織，制訂計劃，明確任務，有計劃有步驟地開展工作。
第二階段：執(zhí)法檢查階段（1月中旬--3月中旬）
1．由市局執(zhí)法部門抽查全市房地產經(jīng)紀機構，抽查率達到15％。
2．以區(qū)縣地局為重點對本轄區(qū)內的房地產中介服務公司進行檢查。檢查率要達到85％。
本階段工作要求：認真查處房地產經(jīng)紀機構和人員中存在的違法違規(guī)行為，整治一批嚴重違法違規(guī)的房地產經(jīng)紀機構和人員。并結合檢查，發(fā)現(xiàn)一批依法經(jīng)紀，服務規(guī)范，業(yè)績顯著的優(yōu)秀經(jīng)紀機構。
第三階段：動員整改階段（3月中旬--4月上旬）
1．在執(zhí)法檢查的基礎上，由各區(qū)縣局召開中介服務公司經(jīng)理會議，組織學習相關法律、法規(guī)，提高自覺守法的意識。對存在違規(guī)行為的經(jīng)紀機構要求制定有效的整改計劃，要明確整改內容和整改期限，并報區(qū)縣房地局。
2．落實整改措施，標本兼治，實事求是。各房地產經(jīng)紀機構都要制定規(guī)范的服務制度，嚴格的服務標準。
本階段的工作要求：房地產經(jīng)紀機構要切實提高認識，使整改落在實處，取得明顯的成效。
第四階段：總結階段（4月中旬--4月底）
關鍵詞：房地產；中介服務；問題；對策
房地產中介服務是房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經(jīng)紀活動的總稱。近年來，隨著《城市房地產管理法》的頒布實施，樂清的房地產經(jīng)紀業(yè)得到了迅速發(fā)展，房地產經(jīng)濟制度也相應建立，經(jīng)紀人隊伍不斷擴大。他們對樂清房地產市場的發(fā)展起到了很大的促進作用，但由于房地產中介機構發(fā)展太快、數(shù)量太多，而且企業(yè)規(guī)模小，大部分房地產中介機構只有2個人，于是他們在房地產交易市場中形不成規(guī)模效應。對此，本文就樂清的房地產中介服務存在的問題及對策談點淺見。
一、樂清市房地產中介服務存在的主要問題
從業(yè)人員素質差，加劇房地產市場的混亂。
1.房地產中介人員的專業(yè)素質低下
根據(jù)《城市房地產中介服務管理規(guī)定》，凡從事房地產經(jīng)紀活動的人，需具備一定學歷，懂專業(yè)知識，經(jīng)過考試合格，并通過注冊登記，取得《房地產經(jīng)紀人資格證》。但我市房地產中介人員的素質差，文化水平幾乎沒有大專以上學歷，年齡結構偏高，既沒有房地產專業(yè)及其相關的經(jīng)濟、法律等方面的知識，又沒有固定的經(jīng)營場所，可以說是無固定資產的個人“電話公司”，相當比例的從業(yè)人員是沒有受教育的自由職業(yè)者，而且只是單一從事房屋中介，他們僅從親戚、朋友處得到一些信息或者從報紙廣告中尋覓房屋信息，通過打電話拉生意，靠介紹雙方見面看房、撮合促成交易，收取傭金，嚴重影響了整個行業(yè)從業(yè)人員的素質。
2.房地產中介管理體制滯后
房地產中介行業(yè)是一個新興行業(yè)，交易額巨大，對交易雙方來說，都是一件大事，能不能做到公平交易，切實保障雙方利益，房地產管理制機是否健全，至關重要，但是從樂清的房地產中介管理體制的情況來看，最大的弊端是沒有明確的管理分工和管理方法，房管局作為行業(yè)管理部門，管理力度有限，工商等其它部門有些地方也力所不及，管理力度嚴重不足，使致房地產交易市場混亂。無照、無上崗證開業(yè)的情況屢見不鮮，不少中介機構單純追求高報酬而違背職業(yè)道德，嚴重損害了交易雙方的合法權益。
3.法制條例太籠統(tǒng)
94年以前我國房地產經(jīng)紀方面的法律法規(guī)幾乎是空白。1994年7月國家頒布《城市房地產法》，才開始為構建房地產經(jīng)紀業(yè)的法律框架打下基礎。其后建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》（即50號令），國家計委下發(fā)《關于房地產中介服務收費的通知》（即36號令），我省頒布了《浙江省經(jīng)紀人管理條例》，上述法律及規(guī)章為房地產經(jīng)紀業(yè)的起步和運行奠定了基礎。但是。在實際工作中，這些法律和法規(guī)太過于籠統(tǒng)、抽象，不能細化，可操作性差。可見，為房地產經(jīng)紀業(yè)創(chuàng)設適宜的法制環(huán)境，是迫在眉睫的任務。
4.信息不暢通
在國外房地產經(jīng)紀人靠信息運作，信息的集中儲存與分別使用都有固定渠道。據(jù)報道，在美國，人們約定俗成，要賣房一般先找經(jīng)紀人，各種信息都通過經(jīng)紀人源源不斷地傳送給經(jīng)紀人協(xié)會，協(xié)會匯總后每兩個星期出一本信息供經(jīng)紀人使用。如果一個經(jīng)紀人將信息壟斷，一旦查出就會被開除出協(xié)會，所以經(jīng)紀人不敢壟斷信息。在2000年樂清成立了房地產交易中心，對房地產經(jīng)紀行業(yè)進行劃行歸市，房地產經(jīng)紀人進駐交易中心市場，實施統(tǒng)一管理，為了更好地掌握信息，由交易中心發(fā)給每一個經(jīng)紀人若干卡片，通過經(jīng)紀人填寫、集中后，分門歸類，防止重復信息和一些非法信息的泛濫，便于管理。但一些經(jīng)紀人出于自身利益，不愿填報房源信息，這樣既沒有形成統(tǒng)一的大容量的信息儲存，又無法實施統(tǒng)一管理，對整個樂清的房地產經(jīng)紀業(yè)發(fā)展明顯不利。
5.管理機制不完善
管理部門職責不清，管理力度薄弱，阻礙著房地產經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展。工商局的《經(jīng)紀人管理辦法》，由工商管理部門負責管理，而建設部的《城市房地產中介管理規(guī)定》，由房地產管理部門負責管理，兩者管理職能交叉。按理兩個部門應該密切配合，但由于執(zhí)法依據(jù)不同，導致各行其政，管理不善。
二、規(guī)范樂清市房地產中介服務的幾點對策
1.清理整頓中介機構，加強中介資格資質審查
按照建設部50號令的要求，房地產交易中心應聯(lián)合工商等相互部門對中介機構的設立、營業(yè)的資質經(jīng)紀人的條件等進行經(jīng)常性清理整頓，對那些無證經(jīng)營的“地下中介”機構堅決予以取締，對那些不符合條件的中介機構限期停業(yè)整頓，使現(xiàn)有中介機構進入良性運行狀態(tài)。建立房地產中介機構資質審批制度，嚴防無資質條件的中介機構進入中介市場。在一些城市里，對中介機構的管理，房產管理部門和工商管理部門相互配合，相互協(xié)調。特別是工商部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照時，將房地產部門核發(fā)的資質和咨詢證書作為前置條件，沒有經(jīng)過房產管理部門同意批準的不發(fā)給營業(yè)執(zhí)照。我們樂清應該根據(jù)實際的情況，比照上述做法，嚴把中介資質資格關。
2.鼓勵正當競爭，優(yōu)勝劣汰
競爭是經(jīng)濟發(fā)展的動力，通過競爭使有限的資源得以最佳配置，中介市場也應鼓勵正當競爭。目前我市的房地產中介機構林林總總，良莠不齊，極大地阻礙了三級市場的發(fā)展。房管局和其他部門應采取措施，鼓勵正當競爭，讓適者生存，不適者淘汰，扶強扶優(yōu)，使缺乏競爭力的中介機構自然淘汰。
3.規(guī)范中介服務行為，提高服務水平
(1)首先必須提高房地產中介人員的素質，通過建立和完善房地產中介人員執(zhí)業(yè)考試制度，從業(yè)人員培訓持證上崗制度，房管局和工商局對房地產中介人員實施嚴格的資格認證與管理。通過資質審查，具備了從業(yè)資格的人員才允許進入市場進行營業(yè)，否則就不允許其進行房地產中介活動。另外，還要加強對中介人員的培訓，特別是專業(yè)知識培訓和職業(yè)道德教育。
(2)規(guī)范房地產中介服務行為，房地產中介服務的傭金，應按政府部門的有關規(guī)定收取，收取傭金必須用稅務部門制定的統(tǒng)一票據(jù)；房地產中介服務機構向委托方提供經(jīng)紀服務時，應當與委托方簽訂中介服務合同，合同內容應當寫明服務事項、內容、擁金及支付方式、違約責任等，簽訂合同后，雙方應共同遵守，認真履行；建立社會監(jiān)督機制，對已核準營業(yè)的中介機構，分布監(jiān)督電話，便予社會監(jiān)督，對無照從業(yè)，賺取差價，虛假和不實信息，不履行告義務及違法違規(guī)行為要進行處罰，并將處理結果向社會公示；建設部50號令要求房地產主管部門對房地產中介機構實行年檢制度，通過年檢，對上一年表現(xiàn)不好或有違法違規(guī)的中介機構不予年檢，以規(guī)范整個房地產中介市場。
4.加強房地產管理與理順房地產關系
一、深圳房地產經(jīng)紀行業(yè)已形成“壟斷-競爭”格局
根據(jù)深圳市房地產中介協(xié)會的統(tǒng)計，截至今年4月26號，深圳市一共有848家總機構。排行前5名的機構占據(jù)了58%的二手房網(wǎng)簽（網(wǎng)簽是深圳市在房產備案前的一步）份額（見表1）。這個局面形成至少已有兩年之久。綜上，前5家公司在市場的份額已接近壟斷-競爭，但任意一家公司對市場的價格并沒有決定能力。這里的市場價格可以分為兩類：第一種是房價。經(jīng)紀機構對房價基本沒有操控能力。第二種價格是傭金。在2014年6月，國家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合《關于放開房地產咨詢收費和下放房地產經(jīng)紀收費管理的通知》，放開對房地產經(jīng)紀收費的價格管制后，傭金基本是由市場決定。在一些城市，曾出現(xiàn)過房地產經(jīng)紀機構集體上調傭金，后被其他監(jiān)管部門查處。例如2014年12月，天津市發(fā)改委在接到群眾針對房地產經(jīng)紀機構集體漲價的舉報后，及時對我愛我家、鏈家地產、中原地產三家公司達成協(xié)議同時上調二手房服務收費標準的行為做出了531萬元的處罰，并責令違法企業(yè)返還了多收的經(jīng)紀費用。其實包括我愛我家、中原地產、鏈家地產在內的機構當時將二手房交易服務費從總房款的2%上調至3%，而一些獨家委托限時售出的二手房將傭金費漲至總房款的3.5%。對于是否應查處，是見仁見智的事情。但由此可見，傭金的標準并不是完全由經(jīng)紀機構說了算。
從網(wǎng)簽位列前3名的競爭格局來看，根據(jù)深圳市房地產中介協(xié)會的統(tǒng)計，自今年1月起，鏈家超過了以往一貫第一的中原地產，甚至其每月的網(wǎng)簽數(shù)量接近第二名和第三名的數(shù)量之和（見表2）。近年來鏈家通過資本市場上的支持，增加了線上和線下銷售渠道的投入力度，使得其目前拿下了深圳二手房市場網(wǎng)簽的冠軍。
二、深圳市房地產經(jīng)紀行業(yè)未來是否會形成壟斷
如果把前5名疊加在一起，筆者認為它們有機會在行業(yè)內占有6成的份額，但進一步突破的難度較大，因而短期內行業(yè)內形成寡頭或是壟斷的可能性比較小。
首先，房地產經(jīng)紀機構要進一步突破市場份額，就必須對盤源有相對的控制權。而盤源由于互聯(lián)網(wǎng)的滲透，信息更加透明，一手盤和二手盤的把控難度都比過去大了。同時，開發(fā)商在深圳市場的份額逐漸減少，對新盤的控制欲會進一步加強，因此會削弱經(jīng)紀機構在一手盤里的控制權。兩者綜合下來，筆者認為市場份額進一步突破的難度較大。在業(yè)務操作中，經(jīng)紀機構常用的客戶轉化率、客戶流失率等，均可以反映市場效率。如果我們去看幾家大機構的這類數(shù)據(jù)，貌似結果也不甚理想，可見管理和操作方面還有提升的空間。
其次，由于信息更加透明，交易渠道的控制也比過往10年更難。對于買賣雙方，選擇的機會是更多了。房地產經(jīng)紀的配置效率反映在是否能迅速和準確的幫助雙方找到匹配的房源或客源。
再次，雖然剩余的800余家企業(yè)規(guī)模不大，但這些企業(yè)之間會由于利益結成各類聯(lián)盟，形成事實上的“中型組織”，其對前五名的對抗能力還是不容小覷的。這樣也會阻抗前五家擴大市場份額的進度。
有一點需要注意的是，深圳市房地產經(jīng)紀行業(yè)的總機構數(shù)量上雖然不少，但從分布上來看，以一星級為主體。截至今年4月1號，全市共有一星級總機構434家，占了全市總機構的64%，而四星和五星級總機構合計才只有2%。
如果我們從房地產經(jīng)紀的特點來研究，會發(fā)現(xiàn)對于深圳二手市場的供求雙方而言，由于二手房市場發(fā)育成熟，加之互聯(lián)網(wǎng)的存在，盤源和客源信息都是相對透明的。價格是由市場決定的，其中價格的決定權更多是由賣方?jīng)Q定。房地產經(jīng)紀機構及人員在交易過程中是起資源配置的作用。經(jīng)紀的角色使得TOM （Time on Market，吸納周期）必須盡量短才能提高效率，收取更多傭金。而在TOM里，銀行和擔保贖樓的時機不是經(jīng)紀機構決定的，從而也加大了經(jīng)紀機構形成壟斷的難度。這就是為什么P者認為短期來說，行業(yè)內經(jīng)紀機構難以在深圳形成壟斷地位的原因。
三、以行業(yè)協(xié)會化發(fā)展代替壟斷
房地產經(jīng)紀行業(yè)是否需要反壟斷，首先需要分析進入到壟斷-競爭、寡頭競爭和壟斷階段，對行業(yè)和市場發(fā)展的利弊。沒有這樣的基礎研究，行業(yè)協(xié)會就表明態(tài)度，斷然站在反壟斷的角度，或許過于草率。但就目前的文獻資料和業(yè)內的呼聲來看，目前對于行業(yè)協(xié)會“反壟斷”的期待更高。就行業(yè)協(xié)會進行自律監(jiān)管的內容而言，我們可以監(jiān)控以下壟斷行為，包括固定價格、限制產量、劃分市場、聯(lián)合抵制、標準認證和信息交換等。
第一條為了加強房屋租賃管理，維護社會秩序，保護房屋租賃當事人的合法權益，根據(jù)有關法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本規(guī)定。
第二條本市行政區(qū)域內的住宅租賃和非住宅房屋租賃他人居住的，依照本規(guī)定管理。
第三條房屋租賃管理堅持管理與服務相結合的原則，實行屬地管理。
第四條本市各級人民政府應當加強對房屋租賃管理工作的領導，建立出租房屋管理機構。出租房屋管理機構具體負責房屋租賃管理的組織、指導、協(xié)調、監(jiān)督等綜合管理工作。
公安機關負責出租房屋治安管理、消防管理和租賃當事人的戶籍管理。
建設（房屋）行政部門負責房屋租賃市場、出租房屋建筑結構安全的監(jiān)督管理和房地產經(jīng)紀的行業(yè)管理。
工商行政管理部門負責對經(jīng)紀活動進行綜合監(jiān)督管理，查處利用出租房屋進行無照經(jīng)營等違法經(jīng)營行為。
民防行政部門負責人防工程的租賃管理。
衛(wèi)生、人口計生、規(guī)劃、稅務、國家安全和城市管理綜合執(zhí)法等行政部門應當按照各自職責做好房屋租賃的管理工作。
第五條區(qū)、縣人民政府應當在社區(qū)、村建立負責房屋租賃管理、服務的基層管理服務站（以下簡稱基層管理服務站），并保障其工作所需的經(jīng)費、辦公場所。
第六條居民委員會、村民委員會等基層組織應當協(xié)助有關行政部門做好房屋租賃管理工作，督促出租人、承租人自覺遵守國家和本市房屋租賃管理規(guī)定。
居民委員會、村民委員會可以根據(jù)本地區(qū)實際，組織居民制定房屋租賃管理公約，對房屋租賃實行自治管理。
第二章出租登記
第七條本市實行房屋出租登記制度。辦理房屋出租登記不得收費。
第八條出租人應當自與承租人訂立房屋租賃合同之日起7日內，到房屋所在地的基層管理服務站辦理房屋出租登記手續(xù)，并填報下列內容：
（一）出租人、承租人姓名或者名稱、證件種類和號碼、住所地，實際居住人員的姓名、身份證件種類和號碼、戶籍地；
（二）出租房屋的基本情況、租金和租賃期限；
（三）房屋權屬證書或者房屋來源證明；
（四）本市規(guī)定的其他內容。
第九條房屋租賃合同變更或者終止的，出租人應當自合同變更或者終止之日起5日內，到房屋所在地的基層管理服務站辦理登記變更、注銷手續(xù)。
在房屋租賃合同有效期內，居住人員發(fā)生變更的，承租人應當自變更之日起2日內告知基層管理服務站，辦理變更登記手續(xù)。
第十條房地產經(jīng)紀機構從事房屋租賃居間活動，應當書面告知租賃當事人到房屋所在地基層管理服務站辦理房屋出租登記手續(xù)；提供房屋租賃經(jīng)紀委托業(yè)務的，房地產經(jīng)紀機構應當按照本規(guī)定第八條、第九條第一款的規(guī)定，辦理房屋出租登記、變更、注銷手續(xù)。
第十一條基層管理服務站應當為辦理房屋出租登記的當事人提供下列服務：
（一）宣傳有關房屋租賃管理的規(guī)定和安全使用房屋的知識；
（二）告知有關人員辦理流動兒童入學、國家免疫規(guī)劃項目的預防接種、計劃生育免費技術服務等事項的規(guī)定和流程；
（三）根據(jù)當事人的要求出具與房屋租賃有關的證明；
（四）受當事人委托提供辦理暫住登記、暫住證件，辦理普通地下室登記備案，交驗、登記流動人口婚育證明，辦理臨時流動人口婚育證明，納稅代辦服務等；
（五）提供維權服務信息；
（六）市和區(qū)、縣人民政府規(guī)定的其他服務項目。
基層管理服務站為當事人提供服務，不得收取任何費用。基層管理服務站不得從事或者變相從事經(jīng)營性活動。
第三章管理規(guī)范
第十二條出租房屋的安全由房屋所有人負責。房屋承租人應當對其使用行為負責。
房屋所有人將出租房屋委托他人管理的，應當書面報告房屋所在地的基層管理服務站。
第十三條出租房屋的建筑結構和設備設施，應當符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，不得危及人身安全。
禁止將違法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。
第十四條出租人有權對承租人使用房屋的情況進行監(jiān)督。出租人不得向無身份證明的人出租房屋；不得以出租房屋的方式為非法生產經(jīng)營活動提供便利條件；發(fā)現(xiàn)承租人利用出租房屋有犯罪活動嫌疑的，及時向公安機關報告。
對多人居住的出租房屋，出租人應當建立居住人員登記簿，并按規(guī)定報送基層管理服務站。
出租人出租房屋的收入，應當依法納稅。
第十五條承租人應當配合出租人進行房屋出租登記；不得利用租賃房屋從事非法生產、加工、儲存、經(jīng)營爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質和其他違法活動，不得損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活。
第十六條向境外單位、人員出租、轉租、轉借房屋，或者承租人留住境外人員的，出租人、承租人應當遵守國家和本市有關國家安全管理的規(guī)定。
第十七條房屋管理單位應當按照下列規(guī)定對房屋進行安全管理：
（一）建立房屋安全管理制度，落實各項管理措施。
（二）按規(guī)定對所管房屋進行安全檢查，并將安全檢查情況予以記錄，妥善保存。
（三）按照有關行政部門或者基層管理服務站的要求提供房屋安全檢查結果。
（四）發(fā)現(xiàn)危及房屋使用安全或者其他違法行為的，立即制止，并督促責任人改正；拒不改正的，及時報告房屋所在地有關行政部門依法處理。
第十八條從事房屋租賃經(jīng)紀業(yè)務的機構應當依法成立，取得營業(yè)執(zhí)照，符合國家和本市規(guī)定的條件。
從事房屋租賃經(jīng)紀活動的人員，應當取得相應的房地產經(jīng)紀資格證書。未取得房地產經(jīng)紀資格證書的人員，不得從事房屋租賃經(jīng)紀活動。
第十九條本市對房屋租賃經(jīng)紀委托業(yè)務實行銀行代收代付、風險準備金、客戶資金與自有資金分賬戶管理等資金監(jiān)管制度。具體辦法由市建設（房屋）行政部門會同有關部門制定。
第二十條房地產經(jīng)紀機構及其經(jīng)紀人員從事房屋租賃經(jīng)紀業(yè)務，應當遵守下列規(guī)定：
（一）在經(jīng)營場所公示服務內容、服務標準、房地產經(jīng)紀資格證書復印件。
（二）房屋租賃經(jīng)紀業(yè)務，由房地產經(jīng)紀機構統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面經(jīng)紀合同，統(tǒng)一收取傭金、開具發(fā)票。房地產經(jīng)紀人員不得以個人名義承攬業(yè)務。
（三）房地產經(jīng)紀人員不得同時在兩個或者兩個以上房地產經(jīng)紀機構執(zhí)行業(yè)務。
（四）不得偽造、變造、買賣、出借、出租房地產經(jīng)紀資格證書。
（五）不得占用、挪用或者拖延支付客戶資金。
（六）不得居間、出租不符合出租條件的房屋。
第四章監(jiān)督檢查
第二十一條本市按照統(tǒng)一規(guī)劃、資源共享的原則，建立房屋租賃綜合管理信息系統(tǒng)平臺，對房屋租賃信息實行動態(tài)管理。
管理、使用房屋租賃信息的部門及其工作人員，應當對房屋租賃信息保密，維護當事人的合法權益。
第二十二條公安、建設（房屋）、工商行政管理、民防、衛(wèi)生、人口計生、規(guī)劃、稅務和城市管理綜合執(zhí)法等行政部門應當建立執(zhí)法責任制，落實對房屋租賃管理的監(jiān)督檢查責任；在執(zhí)法中發(fā)現(xiàn)不屬于本部門查處的違法行為的，應當及時告知同級出租房屋管理機構，出租房屋管理機構應當及時告知有關行政部門依法查處。
房屋管理單位、房地產經(jīng)紀機構、房屋租賃當事人應當配合有關行政部門對房屋租賃進行管理。
第二十三條市和區(qū)、縣有關行政部門，街道辦事處，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府應當按照各自職責，做好對基層管理服務站及其工作人員的培訓、指導工作。
第二十四條基層管理服務站應當建立巡視制度，采集房屋租賃信息，對房屋租賃情況進行日常檢查，并做好下列工作：
（一）發(fā)現(xiàn)登記信息不實的，予以更正；
（二）發(fā)現(xiàn)未登記的，進行補登；
（三）發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患的，督促出租人或者承租人進行整改；
（四）發(fā)現(xiàn)違反治安、消防、衛(wèi)生、計劃生育、建筑結構安全等管理規(guī)定的違法行為，報告上級出租房屋管理機構或者其他有關行政部門。
第二十五條經(jīng)房屋安全鑒定機構鑒定，出租房屋屬于危險房屋的，建設（房屋）行政部門應當告知房屋所有人、承租人按規(guī)定采取解危措施。采取解危措施，需要承租人或者其他使用人暫時遷出的，承租人或者其他使用人應當及時遷出。出租房屋危及人身安全，并且房屋所有人、承租人拒絕對出租房屋采取解危措施的，建設（房屋）行政部門應當依法采取強制加固、修繕措施，并可以責令承租人或者其他使用人限期遷出。
強制加固、修繕發(fā)生的費用由責任人承擔，因阻礙加固、修繕造成的損失，由阻礙加固、修繕的責任人承擔。
第二十六條建設（房屋）、工商行政管理等行政部門對房地產經(jīng)紀機構履行監(jiān)督檢查職責時，可以檢查有關資料，了解房地產經(jīng)紀業(yè)務情況和客戶資金、風險準備金等方面的管理情況；可以要求被檢查單位提供房地產經(jīng)紀機構營業(yè)執(zhí)照、房地產經(jīng)紀人員資格證書。
建設（房屋）、工商行政管理等行政部門可以根據(jù)國家和本市有關規(guī)定向社會公布監(jiān)督檢查的有關信息。
第五章法律責任
第二十七條具有房屋租賃管理職責的行政部門及其工作人員、、的，由其上級部門或者監(jiān)察機關責令改正；情節(jié)嚴重的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十八條對違反本規(guī)定的下列行為，由公安機關按照下列規(guī)定處罰：
（一）出租人、承租人、房地產經(jīng)紀機構未按照本規(guī)定第八條、第九條規(guī)定辦理房屋出租登記、變更、注銷手續(xù)的，責令改正，處*元以上500元以下罰款。
（二）違反本規(guī)定第十三條規(guī)定，出租的房屋存在治安、消防安全隱患的，責令改正，并可處1000元以上3萬元以下罰款。
（三）違反本規(guī)定第十四條第一款規(guī)定，出租人向無身份證明的人出租房屋，或者發(fā)現(xiàn)承租人利用出租房屋有犯罪活動嫌疑，不向公安機關報告的，處*元以上500元以下罰款。
（四）違反本規(guī)定第十四條第二款規(guī)定，出租人未建立居住人員登記簿，并按規(guī)定報送基層管理服務站的，責令改正，并可處*元以上1000元以下罰款。
（五）違反本規(guī)定第十五條規(guī)定，承租人使用租賃房屋時損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的，處警告，并責令改正；逾期拒不改正的，處*元以上500元以下罰款。
第二十九條對違反本規(guī)定的下列行為，由建設（房屋）、工商行政管理、民防行政部門根據(jù)各自職責按照下列規(guī)定處罰：
（一）違反本規(guī)定第十三條規(guī)定，出租的房屋存在建筑安全隱患的，責令改正，并可處1000元以上3萬元以下罰款；
（二）違反本規(guī)定第十七條規(guī)定，房屋管理單位未履行安全管理職責的，責令改正，并可處1000元以上3萬元以下罰款；
（三）違反本規(guī)定第十八條第二款規(guī)定，房地產經(jīng)紀機構使用未取得房地產經(jīng)紀資格證書的人員從事房屋租賃經(jīng)紀活動的，處5000元以上3萬元以下罰款；
（四）違反本規(guī)定第十九條規(guī)定，房地產經(jīng)紀機構未落實資金監(jiān)管制度的，責令改正，并處5000元以上3萬元以下罰款；
（五）房地產經(jīng)紀機構及其經(jīng)紀人員從事房屋租賃經(jīng)紀業(yè)務，違反本規(guī)定第二十條第（一）項、第（二）項、第（三）項、第（五）項、第（六）項規(guī)定，或者違反本規(guī)定第二十條第（四）項規(guī)定，出借、出租房地產經(jīng)紀資格證書的，責令改正，處3000元以上3萬元以下罰款。
第三十條違反本規(guī)定第十三條規(guī)定，出租的房屋存在衛(wèi)生安全隱患的，由衛(wèi)生行政部門責令改正，并可處1000元以上3萬元以下罰款。
第三十一條對違反本規(guī)定的行為，其他法律、法規(guī)、規(guī)章已經(jīng)規(guī)定行政處罰的，由有關行政部門依法處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
