發(fā)布時(shí)間：2023-07-11 16:41:44
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)投資合作模式樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
摘 要 近些年，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的競爭越發(fā)激烈，房地產(chǎn)投資基金的實(shí)行已見成效，其不僅為投資者提供了一種新型的投資模式，同時(shí)也拓寬了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，有效的將房地產(chǎn)與金融結(jié)合起來。為規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益，房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)行必須采取全程監(jiān)管。本文就房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管作簡要的分析、探討。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投資基金 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)監(jiān)管 體系
作為一種產(chǎn)業(yè)投資基金，我國的房地產(chǎn)投資基金的起步較晚，相較于美國的房地產(chǎn)投資基金模式，我國房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)行仍受法律、法規(guī)、稅收等因素的影響。此外，由于我國的流轉(zhuǎn)稅、房產(chǎn)稅高達(dá)17.5%，房地產(chǎn)投資基金一般不會(huì)投放于物流出租，同時(shí)也不會(huì)投放于房地產(chǎn)企業(yè)的股票中。目前，我國房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)行，主要是針對資金密集型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，而財(cái)務(wù)監(jiān)管問題就成為了廣大投資者普遍關(guān)注的話題。
一、實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)管的原則
（一）靈活的監(jiān)管方式：
目前，在我國房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目中，總體投資主要由開發(fā)商、投資基金及其以外的投資著提供，三者應(yīng)相互協(xié)調(diào)、配合運(yùn)行基金對外投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。因此，房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管，應(yīng)根據(jù)主體、情況、階段的不同而靈活調(diào)整監(jiān)管方式，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資基金、開放商以及其他投資者之間的溝通、協(xié)調(diào)，以便及時(shí)做出調(diào)整、解決問題，保證開發(fā)項(xiàng)目的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。
（二）明確重點(diǎn)，加強(qiáng)力度：
長期以來，我國的房地產(chǎn)投資基金在針對某一開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投放時(shí)，無論股權(quán)比率是高、是低，均是一種戰(zhàn)略型的投資行為，而并非直接掌管房地產(chǎn)發(fā)開項(xiàng)目的運(yùn)營。為了能夠及時(shí)、順利的撤出，保證原有投資款與利潤的安全，房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目必須采取全過程的財(cái)務(wù)監(jiān)管，而監(jiān)管工作的主要內(nèi)容及重點(diǎn)就是對資金活動(dòng)的監(jiān)督、管控。
（三）適中的監(jiān)管力度：
在房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目中，財(cái)務(wù)監(jiān)管的實(shí)施應(yīng)當(dāng)在不影響地產(chǎn)項(xiàng)目常規(guī)性運(yùn)作的前提下，對項(xiàng)目資金的活動(dòng)進(jìn)行全程監(jiān)管、把控。在實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)管的過程中，房地產(chǎn)投資基金方應(yīng)指派專人、代表負(fù)責(zé)具體的財(cái)務(wù)監(jiān)管工作，與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)理協(xié)同合作，在已授權(quán)利范圍以內(nèi)，第一時(shí)間簽批、執(zhí)行已落實(shí)基金的預(yù)算與計(jì)劃，而對于授權(quán)范圍以外的部分，應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定及程序，待經(jīng)過審核、批復(fù)后予以執(zhí)行。此外，對于已落實(shí)基金預(yù)算、計(jì)劃之外的其他支出款項(xiàng)，項(xiàng)目的開發(fā)商與地產(chǎn)投資基金方應(yīng)及時(shí)進(jìn)行協(xié)商，待增補(bǔ)計(jì)劃辦理、完成后，方可予以簽批、執(zhí)行。房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管，應(yīng)主要針對預(yù)算、計(jì)劃之外的其余支出款項(xiàng)，以及銷售回籠資金與數(shù)額較大的支出款項(xiàng)實(shí)施監(jiān)督、管控，而對于其他方面的監(jiān)管可視具體情況適當(dāng)做出調(diào)整、放松。
二、我國房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的幾種監(jiān)管模式
（一）有限責(zé)任公司監(jiān)管模式：
房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目倘若采用此種模式進(jìn)行監(jiān)管，一般需要根據(jù)股權(quán)的比率，由股權(quán)份額較大的投資者來掌管開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營管理、財(cái)務(wù)監(jiān)管。此外，其他投資者可指派專人參與到開發(fā)項(xiàng)目的管理中，由最大股東統(tǒng)一進(jìn)行管理。根據(jù)開發(fā)單位的具體章程，開發(fā)項(xiàng)目與公司運(yùn)營的重要事項(xiàng)及活動(dòng)主要由股東大會(huì)、董事會(huì)進(jìn)行決策。
（二）信托監(jiān)管模式：
此種財(cái)務(wù)監(jiān)管模式，主要是針對房地產(chǎn)投資基金項(xiàng)目，由信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)進(jìn)行深入的調(diào)查、研究，待對該項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行評估、總結(jié)后，綜合考慮可否實(shí)施債券貸款、股權(quán)投資。值得注意的是，雖然此種監(jiān)管模式對于開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流的監(jiān)督、管控較為系統(tǒng)、全面，但對于整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作的監(jiān)管則有待改進(jìn)、完善。
（三）銀行監(jiān)管模式：
目前，我國銀行貸款的分類，按時(shí)間可分為短期、中期、長期貸款；若按貸款方法可分為票據(jù)貼現(xiàn)、擔(dān)保、信用貸款。此外，還有特定貸款、自營貸款、委托貸款等。長期以來，我國各大銀行對于企業(yè)、單位融資貸款的財(cái)務(wù)監(jiān)管，通常側(cè)重于放貸前的審核、檢查，之后并未采取跟蹤監(jiān)控。一般情況下，為降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，我國多數(shù)企業(yè)、單位通常會(huì)選擇擔(dān)保、抵押的方式獲取貸款，而一些經(jīng)營規(guī)模較大、實(shí)力強(qiáng)、信用評級高的大型企業(yè)則會(huì)采用授信貸款的方式。
（四）自主監(jiān)管模式：
此種財(cái)務(wù)監(jiān)管模式，其主要是由投資基金項(xiàng)目的開發(fā)公司自行構(gòu)建財(cái)務(wù)監(jiān)管小組并根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營需要制定具體制度及內(nèi)容。
三、房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管體系
（一）財(cái)務(wù)監(jiān)管的職能部門：
在房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管中，基金管理單位內(nèi)部的財(cái)務(wù)部，可將其視為財(cái)務(wù)監(jiān)管的職能部門，其主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期財(cái)務(wù)進(jìn)行分析、調(diào)查、研究，同時(shí)在開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營過程中實(shí)施全過程的財(cái)務(wù)監(jiān)管并展開內(nèi)部審計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基金財(cái)務(wù)代表，應(yīng)及時(shí)的了解、掌握項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)際的財(cái)務(wù)活動(dòng)情況及問題，對于一些關(guān)鍵事項(xiàng)、重要問題，應(yīng)第一時(shí)間向基金經(jīng)理匯報(bào)，以便及時(shí)做出調(diào)整、處理。
（二）財(cái)務(wù)監(jiān)管的領(lǐng)導(dǎo)小組：
房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目若要實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)管，應(yīng)事先由項(xiàng)目基金經(jīng)理負(fù)責(zé)組建財(cái)務(wù)監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)小組，針對開發(fā)商的年度運(yùn)營計(jì)劃、整體預(yù)算、預(yù)算外的支出款項(xiàng)，以及在指派監(jiān)管代表授權(quán)以外的大額支出款項(xiàng)進(jìn)行審核、批復(fù)。此外，為全面監(jiān)控開發(fā)項(xiàng)目的所有財(cái)務(wù)活動(dòng)，還需構(gòu)建財(cái)務(wù)監(jiān)管小組，從而將監(jiān)督、管理、審核滲透到項(xiàng)目運(yùn)作的每個(gè)環(huán)節(jié)中。為此，財(cái)務(wù)監(jiān)管小組應(yīng)配備會(huì)計(jì)、市場營銷、工程等專業(yè)人員，以此保證財(cái)務(wù)監(jiān)管的有效性、科學(xué)性。值得注意的是，倘若同步實(shí)施多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管，為避免受利益驅(qū)使而單一監(jiān)管某一項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)與需要，適當(dāng)調(diào)整監(jiān)管力度，以此保證財(cái)務(wù)監(jiān)管工作的效率及質(zhì)量。
（三）財(cái)務(wù)監(jiān)管人員：
目前，我國房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)管人員，通常是來自基金管理單位內(nèi)部的財(cái)務(wù)部門，指派至投資項(xiàng)目的基金財(cái)務(wù)代表。基金管理單位，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行競聘上崗制度，針對已錄用的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行系統(tǒng)的
教育培訓(xùn)，使其具備一定的財(cái)務(wù)監(jiān)管意識，充分了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作模式及流程，熟練掌握有關(guān)金融、市場營銷、會(huì)計(jì)、工程等各個(gè)專業(yè)的理論知識及業(yè)務(wù)技巧。基金管理單位指派至開發(fā)項(xiàng)目的基金財(cái)務(wù)代表，應(yīng)具備較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力、良好的溝通技巧、優(yōu)秀的個(gè)人品質(zhì)以及一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以此保證財(cái)務(wù)監(jiān)管工作的效率、質(zhì)量。在實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)管的過程中，基金財(cái)務(wù)代表與基金工程代表等有關(guān)人員應(yīng)協(xié)同合作，及時(shí)向基金管理單位的財(cái)務(wù)部門上報(bào)開發(fā)商的實(shí)際財(cái)務(wù)情況、重大事項(xiàng)等，但無需參與到開發(fā)商的財(cái)務(wù)核算中去，避免影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)作。
四、實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)管的重要事項(xiàng)
（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防：
房地產(chǎn)投資基金在確定具體投資項(xiàng)目前，應(yīng)針對所有房地產(chǎn)開發(fā)商提供的財(cái)務(wù)資料進(jìn)行分析、研究、審核，最好事先介入開發(fā)商內(nèi)部進(jìn)行財(cái)務(wù)調(diào)查。此外，還可聘請社會(huì)上的中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)調(diào)查各個(gè)開發(fā)商，并主動(dòng)參與到整個(gè)調(diào)查過程中，第一時(shí)間了解、掌握各個(gè)項(xiàng)目單位的財(cái)務(wù)情況，及時(shí)消除財(cái)務(wù)隱患，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)審批、報(bào)告制度：
房地產(chǎn)投資基金在確定投資項(xiàng)目后，首先需要與開發(fā)商、原股東進(jìn)行協(xié)商、洽談，明確基金在開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作中的監(jiān)管權(quán)限，待各方意見達(dá)成一致后，方可進(jìn)行投資。在項(xiàng)目實(shí)施的過程中，一切財(cái)務(wù)活動(dòng)必須通過審批才可予以放行，而對于一些重大財(cái)務(wù)事項(xiàng)，開發(fā)商必須向基金管理單位報(bào)告，未予以批準(zhǔn)，開發(fā)商不得自行開支。
五、結(jié)束語：
綜上所述，為有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證財(cái)務(wù)使用的安全、有效，房地產(chǎn)投資基金投資項(xiàng)目必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管，以此保證預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)。
[摘要]房地產(chǎn)投資信托基金是信托和房地產(chǎn)結(jié)合的一種模式,也是現(xiàn)在許多國家正在實(shí)行的一種制度,其本身具有巨大的優(yōu)勢。就我國現(xiàn)階段而言,發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金在法律上是否具有可行性,我國又應(yīng)該采取何種立法模式規(guī)范行業(yè)運(yùn)作,促進(jìn)行業(yè)發(fā)展,本文將就此展開分析,試圖為立法提供一些可行性建議,從而實(shí)現(xiàn)信托業(yè)和房地產(chǎn)的成功合作。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)路徑選擇
房地產(chǎn)投資信托基金(簡稱REITs)作為一種新興融資工具,它既能拓寬房地產(chǎn)融資的渠道,讓只有少額資金,或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的知識和經(jīng)驗(yàn)不足的投資者參與到大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中去,從而滿足了廣大中小投資者對房地產(chǎn)業(yè)的投資需求,同時(shí)又降低金融業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),大大促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
本文將結(jié)合我國實(shí)際國情,對我國未來信托與房地產(chǎn)的合作的途徑之一即房地產(chǎn)投資信托基金做簡要的分析。
一、我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的背景
房地產(chǎn)投資信托(RealEstateInvestmentTrusts)屬于房地產(chǎn)證券化的一種,是指信托機(jī)構(gòu)面向公眾公開發(fā)行或者向特定人私募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益憑證來籌集資金,然后將信托項(xiàng)目投向房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或房地產(chǎn)證券等,投資所獲得的利潤將按比例分配給投資者。它源于上世紀(jì)60年代的美國。繼美國之后,REITs概念也逐步出現(xiàn)在歐洲、非洲及大洋州,但在亞洲的發(fā)展卻很晚。雖然第一家REITs公司1989年成立于馬來西亞,但絕大多數(shù)亞洲國家或地區(qū)都是在經(jīng)歷了“金融風(fēng)暴”于2000年之后發(fā)展起來。近年來,日本、新加坡、韓國紛紛建立了REITs公司的市場,而中國的香港和臺(tái)灣地區(qū)的REITs市場也在快速發(fā)展過程之中。
我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展經(jīng)歷了很長的時(shí)間,最早是在建國以前,一戰(zhàn)后,中國各家商業(yè)銀行相繼成立。隨著的爆發(fā),房地產(chǎn)價(jià)格也一落千丈,從而使當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)信托業(yè)走入低谷。1979年以后,中國的房地產(chǎn)信托也隨著金融信托業(yè)的恢復(fù)而在全國發(fā)展起來。我國的信托業(yè)正處于快速發(fā)展中,信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用多集中于金融投資,房地產(chǎn)信托也得以快速發(fā)展。
二、房地產(chǎn)投資信托的制度優(yōu)勢
與一般的信托合同、證券投資基金相比,REITs制度具有很大的優(yōu)勢,這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
1.REITs面向中小投資者。意味著一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資,這為小額投資者提供了一種通過低成本、低風(fēng)險(xiǎn)以及最低投資額度最小化的專業(yè)理財(cái)工具,顯然有利于實(shí)現(xiàn)中小投資者的投資理財(cái)愿望。
2.REITs具有較高的流動(dòng)性和變現(xiàn)性。它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品,一般采用股票或受益憑證的形式,從而使得使房地產(chǎn)流動(dòng)起來。投資者可以通過金融市場自由買賣,這與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資相比,具有相當(dāng)高的流動(dòng)性。同時(shí),這也使得REITs與一般封閉式基金相比,能夠讓廣大投資者迅速退出,具有較高的變現(xiàn)性。
3.REITs是一種有效的保值增值投資工具,能夠有效抵御通貨膨脹。作為REITs價(jià)值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強(qiáng)的保值功能。在通貨膨脹時(shí)期,伴隨著物價(jià)的上揚(yáng),房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值也會(huì)升值得很快,但在同時(shí),以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的RETIs股票價(jià)值也會(huì)隨之上升,因而RETIs的收益水平也會(huì)比平時(shí)高,能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的影響。因此,房地產(chǎn)投資信托是一種很好的保值增值投資工具。
三、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的路徑選擇
1.國外的REITs立法模式
目前國外對REITs的立法模式主要分為兩種類型:一種是美國的分散立法模式,REITs的相關(guān)規(guī)定體現(xiàn)在不同的法律領(lǐng)域中;一種是集中立法模式,對REITs進(jìn)行專門的立法規(guī)定,以亞洲各國和地區(qū)為代表。亞洲的REITs在結(jié)構(gòu)、投資范圍、收入分配等方面都與美國的規(guī)定十分相似,但亞洲各國和地區(qū)普遍采取了統(tǒng)一制定REITs專項(xiàng)法規(guī)的立法模式。造成這兩種立法模式的原因主要有以下兩點(diǎn)。
首先,美國由于最早獨(dú)立發(fā)展REITs,面對這種全新的投資理財(cái)產(chǎn)品,只能通過“摸著石頭過河”的方式,在出現(xiàn)新問題的時(shí)候不斷的出臺(tái)新規(guī)則或修改以前的規(guī)則,最終通過不同的法律規(guī)則形成對REITs的規(guī)制。而亞洲各國和地區(qū)則充分利用后期發(fā)展REITs國家的優(yōu)勢,可以借鑒美國發(fā)展REITs立法模式的成功經(jīng)驗(yàn),從一開始就進(jìn)行專門的統(tǒng)一立法。
其次,這也是由兩大法系的立法特點(diǎn)所決定的,在美國等英美法系國家,主要依靠判例法或者單個(gè)的法案對REITs進(jìn)行規(guī)范,成文法在法律體系中則處于次要地位。而亞洲各國則屬于大陸法系國家,一直采用成文法的形式進(jìn)行立法,不具備英美法系判例法那樣的靈活性,而采用統(tǒng)一立法卻可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎(chǔ)。
2.我國發(fā)展REITs的路徑選擇
我國應(yīng)當(dāng)充分利用后發(fā)展國家的優(yōu)勢,借鑒亞洲其他國家的做法制定專門的REITs法律法規(guī),即采用統(tǒng)一立法模式,這樣的操作具有巨大的優(yōu)越性。
首先,制定REITs專項(xiàng)法能夠減少立法沖突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我國目前的各項(xiàng)法律制度存在著一些局限甚至自相矛盾的問題,制定REITs專項(xiàng)法則顯然減少了這些法律制度之間的沖突,同時(shí),統(tǒng)一的立法模式可以使REITs的過程及各種規(guī)定一目了然,從而在適用這一REITs專項(xiàng)法的時(shí)候有利于投資參與人以及裁判人員的實(shí)際操作,尤其對于我國現(xiàn)在的情況,對于大多數(shù)人來說,REITs是一種新生事物。這就從法律法規(guī)上保障了REITs的發(fā)展。
其次,制定REITs專項(xiàng)法可以維持法律的穩(wěn)定性,節(jié)約立法成本。REITs所涉及的法律部門比較多,如果對所有涉及的法律部門都進(jìn)行修訂,一方面立法成本很高,費(fèi)時(shí)費(fèi)力,另一方面現(xiàn)有法律都進(jìn)行修改不利于維持法律的穩(wěn)定性,而采取統(tǒng)一立法的模式則完全避免了上述弊端,也發(fā)揮了后發(fā)展國家的優(yōu)勢。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程項(xiàng)目；管理；資金使用；項(xiàng)目管理；
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
在房地產(chǎn)投資中要實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，就必須做好資金項(xiàng)目的落實(shí)和管理。房地產(chǎn)資金項(xiàng)目管理指的是用現(xiàn)代科學(xué)的管理手段和管理理念，結(jié)合房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)，有針對性地對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行管理。從房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開始到結(jié)束的全過程來看，指的就是通過對技術(shù)資源、物質(zhì)資源、人力資源的整合與統(tǒng)籌，從而實(shí)現(xiàn)投資者的收益目標(biāo)。
在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理的實(shí)施過程當(dāng)中，主要會(huì)經(jīng)過房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策、項(xiàng)目總體規(guī)劃、房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目行政審批和許可申報(bào)、房地產(chǎn)招標(biāo)、房地產(chǎn)工程施工、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)交付使用以及房地產(chǎn)保修幾個(gè)主要的環(huán)節(jié)。加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理，最大程度保證實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目最佳效益，應(yīng)該從以下方面入手。
做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策工作
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策水平的高低，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策是不是合理科學(xué)是一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是否能取得成功的前提條件。針對房地產(chǎn)行業(yè)說來，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策應(yīng)該從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所在地的周邊環(huán)境，城市規(guī)劃中對房地產(chǎn)開發(fā)所在地的規(guī)劃要求，房地產(chǎn)商業(yè)需求、房屋消費(fèi)群體以及國家相關(guān)政策法規(guī)等因素進(jìn)行詳盡的市場分析和市場調(diào)查，找到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、形式。對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)論證和分析，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)測，如果必要，可以同時(shí)提出幾個(gè)不同的項(xiàng)目定位方案，選出最優(yōu)方案。
做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)
根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的前期決策方案，通過招投標(biāo)的方式，選擇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，對房地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)包括總體平面設(shè)計(jì)和建筑功能設(shè)計(jì)，這是決定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的具體模式和房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總體造價(jià)的關(guān)鍵階段。首先，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要負(fù)荷政府規(guī)劃部門的建筑指標(biāo)，符合規(guī)劃部門的規(guī)劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達(dá)標(biāo)。再者房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)還要滿足度工程的環(huán)保、人防、市政、采光、通風(fēng)以及消防等各方面的功能要求。最終房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)還要盡量滿足投資者對項(xiàng)目的期望。通過對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設(shè)計(jì)、外立面以及造型設(shè)計(jì)、建筑物布局等各個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)籌劃，盡力反復(fù)完善修改房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，最終得到滿足人們對建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。
在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、房地產(chǎn)投資人、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和政府規(guī)劃部門緊密配合、加強(qiáng)溝通，做到信息互通和問題的及時(shí)反饋，這樣才能真正意義上做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，加快房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)度。
做好施工圖紙指導(dǎo)施工的過程監(jiān)督
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙是把規(guī)劃部門批復(fù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖做了實(shí)物化具體化的表達(dá)，是用作房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工指導(dǎo)的標(biāo)準(zhǔn)。在施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程中，各專業(yè)設(shè)計(jì)部門應(yīng)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發(fā)商也應(yīng)對一些產(chǎn)生的矛盾進(jìn)行從中調(diào)解。在房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產(chǎn)建筑工程的細(xì)部的功能處理和考慮，追求實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建筑功能的人性化和最優(yōu)化，最終達(dá)到消費(fèi)者滿意，開發(fā)商盈利的目的。
在工程建設(shè)方面，開發(fā)商也要督促建設(shè)方面的相關(guān)負(fù)責(zé)人和設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設(shè)計(jì)單位的工程設(shè)計(jì)的意圖和具體細(xì)節(jié)，及時(shí)糾正房地產(chǎn)工程建設(shè)的設(shè)計(jì)誤差，調(diào)整工程建設(shè)過程中的施工誤差，讓房地產(chǎn)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)能落實(shí)和體現(xiàn)建設(shè)方對房地產(chǎn)工程建筑的功能要求，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目造價(jià)控制指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)最大程度地減少設(shè)計(jì)的錯(cuò)誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現(xiàn)投資的重復(fù)和浪費(fèi)。
一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是否能達(dá)到最好地實(shí)現(xiàn)盈利，就要看這個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和規(guī)劃以及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)規(guī)劃是否科學(xué)詳盡。所以說房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖紙的設(shè)計(jì)階段是抓好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理的重要階段，是提高房地產(chǎn)投資項(xiàng)目性價(jià)比關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要引起重視，同時(shí)也要提醒設(shè)計(jì)單位和建設(shè)單位引起足夠的重視。
抓好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目行政審批和許可申報(bào)
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的行政審批和許可申報(bào)手續(xù)辦理工作可以說是貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)建設(shè)的全過程。開發(fā)商在這個(gè)階段要發(fā)揮好自身的能力，對該辦理、該審批的項(xiàng)目進(jìn)行一一審批和申報(bào)，工作應(yīng)有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項(xiàng)資料的準(zhǔn)備和整理，盡快辦好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的行政審批和許可申報(bào)工作，才能保證房地產(chǎn)投資項(xiàng)目得以順利實(shí)施，減少房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的利益損失。
項(xiàng)目審批的主要階段如下，開發(fā)商要避免遺漏。首先，對擬開發(fā)的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設(shè)用地批準(zhǔn)證書》；再向規(guī)劃部門申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、報(bào)批《項(xiàng)目總平面規(guī)劃方案》、《項(xiàng)目建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃（四圖一書）》，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目向政府發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)申請辦理投資項(xiàng)目審批（預(yù)備項(xiàng)目）審批；請專業(yè)公司對房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境影響評價(jià)，向政府環(huán)保部門報(bào)批；房地產(chǎn)投資項(xiàng)目工程建筑設(shè)計(jì)完成之后，要想政府規(guī)劃部門申請建筑設(shè)計(jì)方案審查，繳納城市建設(shè)配套費(fèi)，隨之完善其他相關(guān)的手續(xù)之后，領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；然后向建設(shè)主管部門報(bào)送房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目施工圖，由建設(shè)主管部門對房地產(chǎn)投資工程項(xiàng)目施工圖進(jìn)行審查（包括抗震、安全等各項(xiàng)專項(xiàng)審查）、取得建設(shè)主管部門審查通過意見書，向衛(wèi)生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關(guān)部門申請對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工圖的專項(xiàng)審查，取得各個(gè)專項(xiàng)審查的通過意見書；通過招投標(biāo)的方式選定建立房地產(chǎn)投資項(xiàng)目施工的監(jiān)理承包單位，向質(zhì)監(jiān)局、安監(jiān)部門辦理工程安全、質(zhì)量保監(jiān)手續(xù)，完善其他相關(guān)手續(xù)之后，再向建設(shè)主管部門申請《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會(huì)后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。
做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工階段項(xiàng)目的管理
房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工階段的項(xiàng)目管理應(yīng)該從管理制度、管理的外部協(xié)調(diào)、管理的動(dòng)作程序以及管理的組織結(jié)構(gòu)抓起，開發(fā)商應(yīng)對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度和投資進(jìn)行有效控制，把整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工過程掌握在有序可控的狀態(tài)之下。要做到這些，首先必須要建立一個(gè)健全的工程管理組織結(jié)構(gòu)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的復(fù)雜程度、規(guī)模以及特點(diǎn)建立一個(gè)與之相適應(yīng)的組織管理機(jī)構(gòu)。設(shè)立項(xiàng)目總經(jīng)理，負(fù)責(zé)整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理和規(guī)劃，總經(jīng)理以下則設(shè)立副總經(jīng)理、工程技術(shù)總負(fù)責(zé)人。下面再設(shè)立行政部門、銷售部門、財(cái)務(wù)部門、工程技術(shù)部門、工程報(bào)建部門、材料部門、合同預(yù)算部門等。這個(gè)組織構(gòu)架各異根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目和公司具體的靈活情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)的原則是，必須在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理工作的每個(gè)部門都要有人管，但不能出現(xiàn)智能重疊。因此，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理必須要做好度的掌握。只要實(shí)現(xiàn)對工程項(xiàng)目施工過程合理有序地管理，杜絕出現(xiàn)工程進(jìn)度款亂支付和多支付，工程材料采購價(jià)過高，設(shè)計(jì)不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產(chǎn)投資的可控性，使投資收益實(shí)現(xiàn)最大化。
房地產(chǎn)的投資成本影響和制約著房屋銷售的價(jià)格，而房屋銷售的價(jià)格又與老百姓的生活息息相關(guān)。而且投資管理的效果又直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業(yè)的浪費(fèi)現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)資源。只有在項(xiàng)目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發(fā)成本，平抑房價(jià)，這對國民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義，所以說在房地產(chǎn)項(xiàng)目中投資管理的控制對于國家還是企業(yè)都是雙贏，這樣企業(yè)才能永遠(yuǎn)立于不敗之地。
參考資料：
[1]陳光鍵、徐榮初、葉佛容，建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)代管理，北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2004，p.4
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分類
作為一項(xiàng)資產(chǎn),房地產(chǎn)除具有辦公、營業(yè)、居住功能外,還可以作為一筆財(cái)富進(jìn)行價(jià)值儲(chǔ)藏。因此,房地產(chǎn)投資既要考慮使用價(jià)值問題,更要考慮其未來保值增值影響因素。影響資產(chǎn)需求的因素主要有四個(gè)方面,即財(cái)富、預(yù)期收益、風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性[1],如果把國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境、銷售價(jià)格、資金鏈等影響因素添加進(jìn)去,據(jù)此可以對房地產(chǎn)投資成效的影響因素進(jìn)行分析。
如果用Q代表房地產(chǎn)投資成效,a、b、c、d、e、f、g、h分別表示國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境、居民財(cái)富效益、預(yù)期收益、市場供求、利率、資金鏈、銷售價(jià)格以及產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品組合等影響因素,則可建立如下模型:Q = f(a、b、c、d、e、f、g、h…)
這個(gè)經(jīng)過假設(shè)的、簡化了的投資模型,說明房地差投資成效是包括財(cái)務(wù)、預(yù)期收益在內(nèi)的各種因素綜合作用的結(jié)果。因?yàn)閲鴥?nèi)外經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境、利率、居民財(cái)富、預(yù)期收益、市場供求等影響因素是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身無法改變的,由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)只能采取切實(shí)有效的舉措進(jìn)行規(guī)避,屬于系統(tǒng)性影響因素,本文簡稱外部因素(External fac-tor),簡寫為E,其產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)稱為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn);諸如資金鏈、銷售價(jià)格以及產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品組合等影響因素是房地產(chǎn)企業(yè)自身能夠左右的,屬于非系統(tǒng)性影響因素,本文簡稱內(nèi)部因素(Internal factor),簡寫為I,其產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)稱為非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。綜上分析,房地產(chǎn)投資成效影響因素模型可以簡寫為:Q = f(E、I)
根據(jù)馬克維茨的投資組合理論,系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)不能通過產(chǎn)品組合來分散,因此,外部因素E產(chǎn)生的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資企業(yè)來說是無法左右的,房地產(chǎn)投資企業(yè)只能通過改善內(nèi)部因素I,加快適應(yīng)外部環(huán)境變化的步伐,減少或杜絕非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),規(guī)避系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此,在相同的外部環(huán)境條件下,影響房地產(chǎn)投資成功與否的關(guān)鍵取決于內(nèi)部因素I,比如資金鏈、銷售價(jià)格以及產(chǎn)品組合等。本文主要研究在通脹預(yù)期背景下,如何通過投資策略組合來防范化解內(nèi)部因素I形成的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),防范化解房產(chǎn)泡沫。
二、非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)形成的深層次原因分析
(一)近年我國房地產(chǎn)發(fā)展情況
據(jù)統(tǒng)計(jì),2003年以來,全國房地產(chǎn)投資持續(xù)走高,各年度增幅均在15%以上,增長最快的年度為2007年,同比增速達(dá)到30.2%;2008-2009年,受行業(yè)調(diào)控和經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響,房地產(chǎn)投資增幅開始放緩,但仍在高位運(yùn)行(見圖1)[2]。有專家認(rèn)為,商品房的固定投資量不能超過全社會(huì)總投資量的25%,如超過40%就有可能導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、銀聯(lián)信整理的數(shù)據(jù)分析,2009年全年房地產(chǎn)投資累計(jì)實(shí)現(xiàn)3.6萬億元,占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的在美國次級債引發(fā)的金融危機(jī)陰霾仍然沒有散盡,我國經(jīng)濟(jì)還沒有完全走出低谷的情況下,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢迅猛,高達(dá)幾千甚至數(shù)萬元/平方米的房價(jià)與17175元的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入極不匹配,房地產(chǎn)價(jià)格被投機(jī)行為不斷炒高的情形日益顯現(xiàn),其資金鏈斷裂、銷售價(jià)格偏離正常發(fā)展速度所引發(fā)的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)不容忽視,其潛在的泡沫現(xiàn)象應(yīng)予以關(guān)注。在2009年底,美國《福布斯》雜志評出7大近在眼前的金融泡沫,中國的房地產(chǎn)市場位居第二。在2010年3月20日召開的中國發(fā)展高層論壇學(xué)術(shù)峰會(huì)上,中國房地產(chǎn)問題同樣成為中外經(jīng)濟(jì)界權(quán)威人士關(guān)注的話題。
(二)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)
調(diào)查顯示,近幾年來房地產(chǎn)行業(yè)貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大,企業(yè)高負(fù)債運(yùn)行一直成為各界議論的焦點(diǎn)。伯川徳(Ber-trand,1995)在對1995———1994年全球房地產(chǎn)周期的研究中,認(rèn)為在金融自由化和放松金融管制的情況下,金融機(jī)構(gòu)違規(guī)借貸以及金融風(fēng)險(xiǎn)的累加加速了房地產(chǎn)周期波動(dòng)和房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅[3]。周京奎(2005)也在局部均衡條件下運(yùn)用博弈和信息經(jīng)濟(jì)學(xué)理論構(gòu)建房地產(chǎn)信息模型,從理論和實(shí)證角度,提出并證明了金融支持過度導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的假說[4]。
從實(shí)際情況來看,2008年1-11月份全國房地產(chǎn)投資中國內(nèi)貸款占比雖然只有38.70%(見圖2)[5],但其他資金中的預(yù)收款和保證金至少一半來自于個(gè)人住房貸款,如將其納入銀行貸款之內(nèi),則銀行貸款占比將高達(dá)50%多。已有專家警告,中國新增房地產(chǎn)貸款規(guī)模增加迅猛,已經(jīng)接近警戒線。
(三)銷售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)
從銷售價(jià)格來看,商品房銷售價(jià)格一路上漲,2009年除北京、上海等一線城市以外,投資客云集的杭州市商品住宅的成交均價(jià)也達(dá)到了10000元/平方米以上[2],該市也成為樓市泡沫的“重災(zāi)區(qū)”;借力于“中部崛起”戰(zhàn)略以及寬松的信貸環(huán)境,武漢市商品住宅的成交價(jià)格高速上行;其他如南京、成都等城市的房地產(chǎn)也呈現(xiàn)出類似的行情。有學(xué)者認(rèn)為,銷售價(jià)格高速上漲的背后,蘊(yùn)藏著樓市泡沫危機(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì),杭州市人均可支配收入為26,864元,按一家三口計(jì)算,家庭年收入在8萬元左右。一般認(rèn)為,購房價(jià)格為購房者家庭收入的4———6倍比較合適[6]。按此計(jì)算,杭州市城鎮(zhèn)居民平均可以承受的住房總價(jià)在32-48萬元之間,根據(jù)目前普通住宅在10000萬元/平方米計(jì)算,杭州居民平均可以承受的住房面積在32-48平方米之間,這還不考慮買房的其他費(fèi)用,如物業(yè)維修基金、契稅等。實(shí)際上,杭州市的商住樓面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過48平方米之間,有的甚至是其好幾倍。
與銷售價(jià)格一路飆漲相對應(yīng)的是,房地產(chǎn)租價(jià)比卻不斷下降。租價(jià)比是不動(dòng)產(chǎn)投資收益最為敏感的判斷指標(biāo),也是衡量不動(dòng)產(chǎn)市場健康程度的重要參考。一套房子的租價(jià)比=出租價(jià)格(一年)/房價(jià)(不含裝修與稅費(fèi))。如果這個(gè)比值低于4.5%,則說明該地區(qū)的房價(jià)存在泡沫,如果該比值高于5.5%,則該地區(qū)住房尚存在升值空間。據(jù)統(tǒng)計(jì),從2005年到2009年,北京居住物業(yè)租價(jià)比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,另外5個(gè)典型城市租價(jià)比走勢大體相同。從投資回報(bào)率上看,在國土資源部選取的2009年6個(gè)樣本城市中,其住宅租價(jià)比均低于下調(diào)后的5年以上個(gè)人住房貸款利率,表明住宅長期投資者的租金回報(bào)收益是非常不理想的,明顯偏離理性投資者的正常投資回報(bào)率(胡劍龍南方日報(bào)2010.04.01)。如果單純從租價(jià)比考察,中國房地產(chǎn)銷售價(jià)格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離理性價(jià)格,其泡沫已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重。
(四)非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的成因分析
綜上分析,房地產(chǎn)的銷售市場價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其實(shí)際理性價(jià)格,按照居民的實(shí)際購買力,根本無力購買市場上推出的商品房。住房貸款占比不斷增加與樓市銷售價(jià)格居高不下折射出三個(gè)方面問題:一是熱錢、游資大肆擁入,投機(jī)行為未能有效控制,炒房團(tuán)屢屢興風(fēng)作浪,推動(dòng)房價(jià)一路上漲;二是普通收入家庭根本無力購房,只有通過銀行貸款或親友舉債,靠透支未來幾十年的收入來支付房款,導(dǎo)致國內(nèi)住房貸款居高不下;三是部分開發(fā)商自有資金不足,少數(shù)開發(fā)商甚至不惜成本采取“空手套白狼”的形式套取金融機(jī)構(gòu)資金進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā),將房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁銀行等金融機(jī)構(gòu)。在此三方面因素的綜合作用下,隨著監(jiān)管力度不斷加大,開發(fā)貸款門檻提高以及升息周期的到來,一旦遭遇政策變化等意外不測,極易導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂,民眾恐慌性拋售,泡沫必然破裂,非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)不可避免。日本野村控股株式會(huì)社董事長氏家純一結(jié)合日本的教訓(xùn),一針見血地指出:“如果出現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)格的急速上升,同時(shí)伴有貨幣供給擴(kuò)大和信用擴(kuò)張,尤其是針對房地產(chǎn)部門的信貸擴(kuò)張,這就是危險(xiǎn)信號。”
三、防范化解非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的理論分析及應(yīng)對舉措
根據(jù)馬克維茨投資組合理論,資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)并不是組合中各種資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的簡單加權(quán)平均,它計(jì)算如下:
分析表明,投資組合的風(fēng)險(xiǎn)取決于三個(gè)因素:各種資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),各種資產(chǎn)在組合中所占的比例及各種資產(chǎn)兩兩之間的相關(guān)系數(shù)。
本文分析認(rèn)為,房地產(chǎn)投資作為一種投資行為,假設(shè)開發(fā)企業(yè)分別投資商住樓、商鋪、營業(yè)辦公用房等不同類型的產(chǎn)品,在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場利率等外部因素相同的情況下,對其進(jìn)行有效組合,最理想的組合就是各種產(chǎn)品之間的相關(guān)系數(shù)為-1的資產(chǎn)組合。但這種相關(guān)系數(shù)為-1的資產(chǎn)組合只是理想狀態(tài),幾乎不存在,絕大多數(shù)呈現(xiàn)出不相關(guān)或部分正相關(guān),因此,相關(guān)系數(shù)無限接近為零的產(chǎn)品組合為最佳方案。
需要說明的是,并不是組合產(chǎn)品的種類越多越好,隨著N的增加,組合風(fēng)險(xiǎn)下降的幅度會(huì)遞減,最終組合的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)降低為零,而是趨向房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。在此情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過時(shí)刻關(guān)注政策及經(jīng)濟(jì)政治形勢走向,并進(jìn)行充分的市場調(diào)查等措施來合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
通過上述投資組合理論分析,在實(shí)際工作中,房地產(chǎn)企業(yè)防范化解非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)重點(diǎn)把握好以下三點(diǎn):首先要優(yōu)化投資組合,實(shí)行多元化經(jīng)營模式。多元化經(jīng)營模式的特點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事的業(yè)務(wù)涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈,包括土地開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)管理等,同時(shí)要合理恰當(dāng)?shù)拇钆涓鞣N不同投資類型的項(xiàng)目,除了住宅,還可以開發(fā)寫字樓、商場和酒店、甚至標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房等。優(yōu)化投資組合、實(shí)行多元化經(jīng)營的優(yōu)勢在于房企具備一定規(guī)模時(shí),內(nèi)部各個(gè)專業(yè)可以相互整合,降低整體成本,并能合理處理好整體收益與整體風(fēng)險(xiǎn)之間的相關(guān)性,在價(jià)值鏈上獲得更多的附加值;劣勢在于企業(yè)經(jīng)營的靈活性較差,對企業(yè)內(nèi)部控制有較高的要求,市場退出門檻較高等。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托問題完善
作為一個(gè)新興的金融品種,房地產(chǎn)投資信托在我國出現(xiàn)不過兩三年的時(shí)間,其熱潮始于2003年6月央行出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,簡稱“121號文件”,這一文件對商業(yè)銀行向房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款做出了嚴(yán)格的限制,房地產(chǎn)投資信托一度成為開發(fā)商解決資金問題的新渠道,截止2004年6月底,全國房地產(chǎn)投資信托募集資金已高達(dá)150億元。然而,銀監(jiān)會(huì)于2005年國慶前的“212號文件”——《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》卻使得信托業(yè)也遭遇了政策的“堅(jiān)冰”。此時(shí),對我國房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行再審顯然已成當(dāng)務(wù)之急。
房地產(chǎn)投資信托的含義和基本特征
房地產(chǎn)投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運(yùn)用到房地產(chǎn)市場,把所獲得的收益,幾乎全部以紅利的形式分配給投資者,而且投資受益證券可以在證券市場進(jìn)行買賣的一種組織形式。符合規(guī)定條件(包括資產(chǎn)構(gòu)成、收入來源收入分配等)的房地產(chǎn)投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅(房地產(chǎn)投資信托的投資項(xiàng)目不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn),且免除公司稅項(xiàng))。與其它籌資方式不同,投資信托具有以下幾個(gè)特征:
穩(wěn)定的高收益。由于它必須把90%的應(yīng)稅收入作為比例分配,因此它的收益率比其他股票綜合收益率都要相對高一些。一般來說,它的年收益率波動(dòng)范圍在10%到17%之間,相對穩(wěn)定。
流動(dòng)性強(qiáng)。由于多數(shù)房地產(chǎn)投資信托像其他股票一樣,可以在證券交易所上市交易,與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的的房地產(chǎn)投資相比,因此它的流動(dòng)性相對較強(qiáng)。
能夠抵御通貨膨脹。作為房地產(chǎn)投資信托價(jià)值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強(qiáng)的保值功能。一方面,通貨膨脹來臨時(shí)物價(jià)上揚(yáng),房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值更是升值得很快,以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)投資信托股票價(jià)值也會(huì)隨之上升;另一方面,在通貨膨脹時(shí)期,房地產(chǎn)投資信托的收益水平也會(huì)比平時(shí)高,能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的作用。因此,房地產(chǎn)投資信托是一種很好的保值類投資工具。
面向中小投資者。由于房地產(chǎn)投資信托將投資者的資金集合起來投資于房地產(chǎn),通過其特有的運(yùn)行機(jī)制,使得一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用較少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資。是一種較為理想的投資工具,也符合國家的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)政策。
我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展過程中存在的問題
房地產(chǎn)投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場,作為融資手段又可以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對于我國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)都具有非常積極的意義。但是,由于我國相關(guān)的法律法規(guī)還不完善,再加上房地產(chǎn)投資信托在我國還是一個(gè)新生事物,所以在我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展還存在諸多問題。
法律法規(guī)尚不健全
目前我國信托業(yè)主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》的規(guī)定來開展業(yè)務(wù)。從目前國內(nèi)的法律環(huán)境看,房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品無法進(jìn)行公募、無法上市流通、無法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像國外那樣,真正做到證券化,能夠讓投資者像買賣股票一樣,隨時(shí)選擇買進(jìn)、持有、賣出。同時(shí),在募集資金的使用上,雖然產(chǎn)品設(shè)計(jì)了貸款給房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)、投資于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)股權(quán)、購買商業(yè)用途樓房和住宅等組合運(yùn)用方向,但實(shí)際上還是只能用于短期貸款和要求對方回購的短期物業(yè)投資行為,無法長期或永久性地購入商業(yè)物業(yè),進(jìn)行租賃、經(jīng)營等商業(yè)運(yùn)營。
道德風(fēng)險(xiǎn)問題
房地產(chǎn)投資信托在我國還沒有形成完善的運(yùn)作模式,對受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制尚未形成,容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下,由于存在信息不對稱,信托投資公司在經(jīng)營管理過程中往往會(huì)利用各種機(jī)會(huì)犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此,如何創(chuàng)造一種環(huán)境或制度,盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致,對房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。雖然銀監(jiān)會(huì)《暫行辦法》中規(guī)定“房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系”,但是由于缺乏完善成熟的監(jiān)督機(jī)制,信托公司仍有可能會(huì)降低委托人的投資要求而投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè),違背投資收益最大化的原則。
項(xiàng)目自身及市場風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)信托的市場風(fēng)險(xiǎn)主要來自于項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn),對項(xiàng)目的選擇是房地產(chǎn)信托首要工作,如果項(xiàng)目本身存在市場銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問題,則信托產(chǎn)品無論怎么設(shè)計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目本身的先天缺陷是無法避免的。
進(jìn)一步完善房地產(chǎn)投資信托的建議
從上述分析可以看出,我國房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的發(fā)展,因?yàn)槭艿秸叩榷喾矫娴南拗?在我國還需要更進(jìn)一步完善。
建立相適應(yīng)的政策和法制環(huán)境
加快我國相關(guān)政策和法律法規(guī)制定的進(jìn)度,為房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展建立完善的政策和法制環(huán)境。這方面,海外的立法和實(shí)踐能給我國很多的借鑒,政府可以借鑒美日等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的做法,根據(jù)房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn)制定出相應(yīng)的法律、稅務(wù)、財(cái)務(wù)和證券交易等相關(guān)法律法規(guī),保證和維持整個(gè)市場的公平、公正、公開和透明,來推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。一方面,要防止它與銀行等房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的過度競爭;另一方面要鼓勵(lì)其資金運(yùn)用,實(shí)行專業(yè)化投資組合,并保護(hù)投資者的利益。
道德風(fēng)險(xiǎn)問題的防范
作為專業(yè)從事經(jīng)營性信托業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu),信托投資公司受到國家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)——中國銀監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格監(jiān)督和管理,嚴(yán)格按照信托業(yè)“一法兩規(guī)”進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)。在產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計(jì)上,信托公司可邀請商業(yè)銀行、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)參與,對信托計(jì)劃進(jìn)行資金、法律、收益狀況方面的監(jiān)督。信托公司內(nèi)部,應(yīng)建立和完善業(yè)務(wù)評審及風(fēng)險(xiǎn)控制流程,按照審慎的原則運(yùn)用信托資金,各部門分工協(xié)作,交叉監(jiān)督,以最大限度地防范風(fēng)險(xiǎn)。借鑒美國經(jīng)驗(yàn),我國可以考慮在開展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的信托公司中建立類似的受托人委員會(huì),負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃,并且要求受托人與投資顧問和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒有利益關(guān)系。
項(xiàng)目自身及市場風(fēng)險(xiǎn)的防范
信托公司在進(jìn)行項(xiàng)目選擇的時(shí)候,可以聘請有市場公信力的房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析及評估,對項(xiàng)目的市場定位及前景有一個(gè)獨(dú)立、真實(shí)的認(rèn)識;深入調(diào)查了解開發(fā)商實(shí)力、財(cái)務(wù)及資信情況,選擇與開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚、資信狀況良好的開發(fā)商進(jìn)行合作;落實(shí)土地房產(chǎn)抵押、第三方保證、質(zhì)押等擔(dān)保措施,在項(xiàng)目運(yùn)作過程中,加強(qiáng)資金監(jiān)控,做到“封閉運(yùn)行,專款專用”。通過這一系列的手段,信托公司能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍之內(nèi),最大限度地保證信托資金的安全,保護(hù)委托人和受益人的利益。
就目前的市場狀況而言,房地產(chǎn)商也好、投資者也好、信托機(jī)構(gòu)也好,距理性認(rèn)識房地產(chǎn)投資信托,在心態(tài)上還有一定差距,尚不成熟。例如從投資者來看,投資者投資具有盲目性,很多購買房地產(chǎn)信托的投資者都認(rèn)為購買信托與在銀行存款或購買國債沒有什么區(qū)別,而且收益更好。而信托產(chǎn)品的流動(dòng)性很差,缺少轉(zhuǎn)讓平臺(tái),也存在較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此,只要出現(xiàn)一個(gè)信托產(chǎn)品不能兌付,有可能導(dǎo)致信托業(yè)受到致命的打擊。這不僅需要信托機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商不斷調(diào)整心態(tài),投資者在投資過程中也應(yīng)加強(qiáng)金融知識,提高風(fēng)險(xiǎn)意識。
參考文獻(xiàn):
1.劉曉兵.美、日房地產(chǎn)投資信托發(fā)展及啟示.金融理論與實(shí)踐,2003(10)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資多元化
為了抑制房地產(chǎn)過熱，規(guī)范房地產(chǎn)金融市場，我國采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，進(jìn)步國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的“門檻”，銀行貸款難度加大，房地產(chǎn)商紛紛將目光投向資本市場，積極尋求多元化的融資渠道。作為資金密集型行業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，資金瓶頸對企業(yè)發(fā)展的嚴(yán)重制約日趨明顯，如何解決好房地產(chǎn)融資題目已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)確當(dāng)務(wù)之急，探討房地產(chǎn)企業(yè)融資模式對房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。
房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
近幾年來我國房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)變化圖。從圖1可以看出，自1998年以來，我國房地產(chǎn)投資來源的最大變化是預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資的變化，從占年度資金總額的近9%下降到2004年的1.4%，這其中主要原因是利用外資比重的變化，從8.19%下降到了1.3%，顯示外資參與我國房地產(chǎn)業(yè)的相對規(guī)模不但沒有上升，反而大幅降低。除這三條渠道之外，在我國房地產(chǎn)投資來源的三個(gè)基本部分中，1998一2003年，直接來源于銀行貸款的部分事實(shí)上一直維持在23%左右，但在2003年央行121號文出臺(tái)后，各貿(mào)易銀行從嚴(yán)發(fā)放房地產(chǎn)貸款，使得2004年銀行貸款比重有了較大幅度的下降，減小了5.4個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)自籌資金和其他資金則分別上升1.8和3.6個(gè)百分點(diǎn)。
根據(jù)央行剛的《2005年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》的統(tǒng)計(jì)，35座大中城市房地產(chǎn)信貸和開發(fā)投資增速持續(xù)下降，上半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比上年同期回落了5.2%，而發(fā)展商貸款余額的增幅同比回落7.69%。數(shù)據(jù)顯示，面對炙熱的房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資，國家決策層顯然從資金源頭對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控，很多房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀調(diào)控政策眼前面臨重新洗牌的危險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資途徑和創(chuàng)新融資方式已經(jīng)迫在眉睫。
房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的題目
貸款方式單一。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要有三種形式：房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)資金貸款，主要用于補(bǔ)充企業(yè)為完成計(jì)劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)需要的活動(dòng)資金；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款，主要為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供生產(chǎn)性活動(dòng)資金貸款；房地產(chǎn)抵押貸款，是開發(fā)商以擬開發(fā)的土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)做抵押而向銀行取得貸款。這三種貸款方式的期限都較短，來源渠道均為貿(mào)易銀行，貸款方式單一，無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。具體的融資體系如圖2所示。
直接融資比重偏小。改革開放以來，我國直接融資市場發(fā)展很快，但是在短時(shí)期內(nèi)仍然難以改變以間接融資為主的融資格式，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)大的程度上需要銀行的信貸資金支持。特別是近幾年來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比重呈逐年上升的態(tài)勢。貿(mào)易銀行房地產(chǎn)方面貸款的增幅已達(dá)25%以上。我國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)79%以上的外部融資來自于銀行，在個(gè)別年份和個(gè)別地區(qū)這一比率甚至高達(dá)80%～95%以上。房地產(chǎn)資金主要來自銀行貸款，直接融資比例過小，融資結(jié)構(gòu)不公道。
各種融資方式具有局限性。貿(mào)易銀行進(jìn)步了對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件，對項(xiàng)目開發(fā)程度和開發(fā)企業(yè)自有資金的程度要求較高，多數(shù)開發(fā)企業(yè)不能達(dá)到規(guī)定的貸款要求；其它融資方式現(xiàn)階段的表現(xiàn)也不如人意，如信托融資，相對銀行貸款而言，受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級市場，難于流通；而企業(yè)債券用途多為新建項(xiàng)目，利息高于同期銀行利率、期限為3～15年，所以，一般房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目獲取發(fā)行的可能性較小；另外，由于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金無法可依，暫不答應(yīng)存在，養(yǎng)老和保險(xiǎn)基金又不準(zhǔn)直接涉足房地產(chǎn)，基金目前在資本市場表現(xiàn)也很難有所作為。
相關(guān)法律法規(guī)不完善。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操縱困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。此外，受金融政策環(huán)境影響，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新力度不夠。在我國，從已運(yùn)作的房地產(chǎn)投資基金的形式來看，多采用公司式、信托式和合作式三種形式。目前，則主要以房地產(chǎn)的資產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)式投資。然而，房地產(chǎn)投資基金自20世紀(jì)90年代在我國出現(xiàn)以來，一直處于走走停停的狀態(tài)，且直到現(xiàn)在我國還沒有出臺(tái)產(chǎn)業(yè)基金法，多數(shù)基金公司是依據(jù)《公司法》采用投資公司的模式運(yùn)作，而不是以基金的形式運(yùn)作。
房地產(chǎn)企業(yè)融資對策
（一）大力推動(dòng)房地產(chǎn)證券化
有關(guān)證券監(jiān)管部分盡快制定促進(jìn)房地產(chǎn)公司上市的規(guī)章制度，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，吸收社會(huì)投資者。目前，我國的二板市場還未真正形成，上市對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言是可看不可及的事，那么，發(fā)行融資期限較長、利率比銀行貸款低的公司債券，將成為企業(yè)融資的更好途徑。這種債券可以由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)在資本市場上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來。
房地產(chǎn)信托（REITs），就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助權(quán)威信托責(zé)任公司專業(yè)理財(cái)上風(fēng)和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定治理的開發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，獲得既定的收益。
（二）建立長期投資基金組織
房地產(chǎn)投資基金屬于股權(quán)投資，可以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)，豐富了融資品種；也可以吸引社會(huì)上的分散資金，把原本是有錢人才可投資的房地產(chǎn)業(yè)變成大眾化的投資工具。同時(shí)，應(yīng)盡快頒布投資基金法。如前所述，目前我國房地產(chǎn)投資基金處于無法可依的狀態(tài)。同時(shí)，國外多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和基金融資的運(yùn)作機(jī)理也一再地告訴我們，投資基金是產(chǎn)業(yè)化加速發(fā)展階段中行之有效的房地產(chǎn)融資方式。特別是在我國目前微觀基礎(chǔ)發(fā)展現(xiàn)狀下，它可以與信托聯(lián)合，使有一定基礎(chǔ)的房地產(chǎn)企業(yè)形成較穩(wěn)定的資金來源。因此，我國應(yīng)鑒戒市場經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的國家，特別是美國發(fā)展房地產(chǎn)基金的成功經(jīng)驗(yàn)，在法規(guī)方面盡快消除障礙我國投資基金發(fā)展的瓶頸，頒布符合我國國情的投資基金法。
（三）引導(dǎo)國外資金進(jìn)進(jìn)
2002年，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，境外投資僅為1996年的32%。面對境外資金對我國房地產(chǎn)業(yè)投資的持續(xù)下降，我國有必要加大力度引進(jìn)外資來進(jìn)步房地產(chǎn)的投資。同時(shí)，外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)我國市場將帶來先進(jìn)的運(yùn)作模式和治理方法，有助于金融體系的發(fā)展和完善，為吸引外資進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)金融市場提供了機(jī)會(huì)。
（四）推行融資租賃方式
融資租賃主要是通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)變獲取相關(guān)投資者的資金，完成項(xiàng)目后可通過銷售收進(jìn)收回所有權(quán)。建立抵押資產(chǎn)治理公司主要是對抵押物的所有權(quán)進(jìn)行處理，對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經(jīng)營等處置方式，可以快捷有效的方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金題目，從而加速房地產(chǎn)業(yè)資金的迅速轉(zhuǎn)移和回收。
（五）完善個(gè)人消費(fèi)融資體系
為了配合啟動(dòng)住房消費(fèi)，調(diào)動(dòng)居民購房的積極性，活躍國內(nèi)消費(fèi)市場，就有必要完善和發(fā)展住宅消費(fèi)個(gè)人融資體系。個(gè)人住房貸款是現(xiàn)在銀行最優(yōu)良的貸款品種之一。但目前國內(nèi)各專業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人抵押貸款的額度只占銀行房地產(chǎn)信貸部貸款額的6%，占貸款總額的不到1%（遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際上20%～40%的水平）。個(gè)人消費(fèi)貸款雖屬“零售”業(yè)務(wù)；金額數(shù)目不大，但其人數(shù)很多，所以銀行應(yīng)擴(kuò)大相關(guān)業(yè)務(wù)，推出更多的新項(xiàng)目，簡化程序來完善和發(fā)展住房信貸業(yè)務(wù)。公積金貸款是發(fā)展較成熟的項(xiàng)目，較受消費(fèi)者歡迎，要積極推進(jìn)住房公積金體系的建設(shè)。
總之，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以銀行為主的多元化融資體系，間接融資手段與直接融資手段并用。最重要的是在政策答應(yīng)條件下與銀行合作創(chuàng)新融資工具，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，推行房地產(chǎn)證券化，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)，政府應(yīng)在制度和機(jī)制上給予足夠的保障，不斷健全規(guī)章制度和法規(guī)體系，為房地產(chǎn)融資市場的健康穩(wěn)定發(fā)展提供良好的環(huán)境和政策支持。
參考文獻(xiàn)：
1.王誠慶.我國房地產(chǎn)融資模式的改進(jìn)與制度創(chuàng)新[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì),2005(11)
關(guān)鍵詞:融資渠道;融資結(jié)構(gòu);政策環(huán)境;改革走向
改革開放以來,房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展,成為了中國經(jīng)濟(jì)增長的重要推動(dòng)力,而中國房地產(chǎn)目前最為緊要的議題,主要集中在如何拓寬房地產(chǎn)融資渠道,創(chuàng)新房地產(chǎn)融資方式,總結(jié)我國實(shí)際操作中的融資渠道分為以下幾類。
一、銀行貸款
目前,銀行貸款在國內(nèi)主要形式為土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款,開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。
二、上市融資
據(jù)統(tǒng)計(jì),目前中國擁有5萬多家房地產(chǎn)企業(yè),這其中有100余家在A股市場上市。截至2007年底,滬深房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)均值已由2005年的26.40億元上升至58.21億元,內(nèi)地在港上市公司總資產(chǎn)均值達(dá)236.37億元。在境外上市房地產(chǎn)企業(yè)總體規(guī)模較小,2007年總資產(chǎn)均值為35.87億元
三、債券融資
房地產(chǎn)債券融資就是房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場發(fā)行債券獲得資金的方式。目前有兩種概念,一種是資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的企業(yè)債券,另一種是資產(chǎn)負(fù)債表外的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券。我國房地產(chǎn)債券融資額十分有限。根據(jù)我國《公司法》和《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》,對發(fā)行債券公司的條件、額度和審批等方面都有嚴(yán)格的規(guī)定。因此我國能發(fā)行債券的房地產(chǎn)企業(yè)屈指可數(shù)。
四、房地產(chǎn)投資信托――REITs
房地產(chǎn)投資信托基金(以下簡稱REITs,是Real Estate Investment Trusts的縮寫)是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金,交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作,基金資產(chǎn)專門投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目,以獲取投資收益和實(shí)現(xiàn)資本增值的一種基金形態(tài)。
自2003年,我國第一個(gè)準(zhǔn)REITs――歐尚信托誕生后,REITs在我國發(fā)展速度較快。目前,我國的REITs主要有三種形式:一是通過信托公司推出REITs的雛形產(chǎn)品。二是產(chǎn)權(quán)回報(bào)式投資合同。三是通過海外基金發(fā)放REITs。
五、海外房產(chǎn)基金
近年來海外房地產(chǎn)投資基金進(jìn)入中國市場比較著名的案例有:新加坡政府投資公司(GIC Real Estate)與首創(chuàng)置業(yè)合作,成為首創(chuàng)置業(yè)第二大股東;摩根斯坦利(Morgan Stanley)房地產(chǎn)基金與上海復(fù)地合作;荷蘭的ING與首創(chuàng)合作;2005年8月26日,軟銀亞洲投資基金、美國凱雷投資集團(tuán)與順馳(中國)不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)簽訂了戰(zhàn)略投資協(xié)議,軟銀亞洲和凱雷分別投資了3500萬美元和1000萬美元,分別占有順馳(中國)不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)15%和7.5%的股份。
除上述主要融資渠道外,其它還包括開發(fā)商貼息委托貸款、租賃融資、房地產(chǎn)典當(dāng)融資等方式。
1.國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)
在房地產(chǎn)資金來源方面,貸款、債券、外資、自籌資金和其他資金共同構(gòu)成了目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源。目前來源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70%以上,有些企業(yè)甚至達(dá)到90%,很多中小房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的自有資金往往僅占到總資金比重的10%,有的甚至只有5%。
2008年2月房地產(chǎn)資金來源5653.14億元。其中,國內(nèi)貸款1536.39億元,占總資金來源的27.18%,國內(nèi)貸款同比增長36.9%,與07年同期相比增加1個(gè)百分點(diǎn)。利用外資46.04億元,占總量的0.81%,同比下降41.2%,與07年同期相比下降1個(gè)百分點(diǎn),自2007年開始房地產(chǎn)利用外資一直呈下降態(tài)勢。
在資金緊縮的情況下,將迫使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道創(chuàng)新,同時(shí)銀行也會(huì)在資金運(yùn)作方面有所改變。
2.國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的政策環(huán)境
2007年國家針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的主要法律法規(guī)達(dá)十多項(xiàng)。一般地,行政方面的政策見效快;經(jīng)濟(jì)方面的政策作用大,但需要時(shí)間才能完全顯效;而法律方面的政策則需要立法程序的配合。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展,房地產(chǎn)金融政策也在不斷調(diào)整之中。作為資金密集型的政策敏感性行業(yè),房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要影響。為了分散銀行風(fēng)險(xiǎn)及抑制房價(jià)的過快增長,政府采取了多種金融手段。主要分為三個(gè)方面:第一是加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理,提高貸款門檻;第二是控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模;第三是提高個(gè)人住房按揭貸款門檻。
3.國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道改革走向
海外投資者出于對我國人民幣升值的預(yù)期和對中國前景的樂觀態(tài)度,促使了海外REITs大舉挺進(jìn)中國。目前,中國房地產(chǎn)市場是全球REITs最為關(guān)注的市場,也是競爭最厲害的市場,僅2005年1-4月,海外REITs在北京的投資總額就高達(dá)5.1億美元。大量海外基金與中國房地產(chǎn)企業(yè)合作發(fā)行REITs,將有助于我國本土企業(yè)熟悉REITs相關(guān)的流程,提高專業(yè)的經(jīng)營管理水平。
我國融資渠道單一,融資機(jī)構(gòu)較少,主要靠商業(yè)銀行進(jìn)行融資。但目前,我國還無法通過擴(kuò)展金融機(jī)構(gòu)來擴(kuò)大融資渠道,其主要原因是:我國目前的金融監(jiān)管體系還存在著若干缺陷,金融方面的高級管理人才還比較稀缺。另外,我國保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營管理水平還十分有限,政府為了防范可能出現(xiàn)的金融危險(xiǎn)和社會(huì)動(dòng)蕩,出于對廣大人民負(fù)責(zé)的謹(jǐn)慎態(tài)度,在法律上禁止保險(xiǎn)基金參與股票投資等投資活動(dòng)。通過以上的分析可以得出通過擴(kuò)大融資機(jī)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)融資渠道的多樣化的方式對我國目前的國情來說是不現(xiàn)實(shí)的,因此,我們只有從金融工具的創(chuàng)新來實(shí)現(xiàn)融資渠道多樣化。
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一、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)投資不同于其他投資，具有其固有的特性：
1、巨額性。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，從購置土地到建造不動(dòng)產(chǎn)，少則數(shù)十萬元，多則數(shù)千萬元，甚至數(shù)億元，往往使很多投資者望而卻步，即使采用分期投資、股份投資，也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。
2、投資回收期長。房地產(chǎn)投資要經(jīng)過投資前期（投資機(jī)會(huì)研究、投資項(xiàng)目建議、投資項(xiàng)目可行性分析、投資項(xiàng)目評估與投資決策）、投資實(shí)施期（項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目控制、項(xiàng)目管理、項(xiàng)目交工驗(yàn)收）、項(xiàng)目營銷或經(jīng)營期三個(gè)階段，一般少則一兩年，多則數(shù)年至十幾年。房地產(chǎn)投資回收期一般需要幾年甚至更長時(shí)間。投資者要承受長時(shí)間資金壓力和市場風(fēng)險(xiǎn)。
3、流動(dòng)性差。房地產(chǎn)是一種非流動(dòng)資產(chǎn)，不同于其他投資工具可以靈活應(yīng)變，單靠出售已投資房地產(chǎn)項(xiàng)目抽回資金需要較長時(shí)間。如果急于變現(xiàn)，降低價(jià)格出售，有可能使投資者遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失。
4、金融作用強(qiáng)。巨額的投資，使房地產(chǎn)投資者在很大程度上依賴于金融部門的支持。房地產(chǎn)商品的消費(fèi)，也有賴于金融部門的抵押貸款。因此，金融機(jī)構(gòu)的參與，幾乎成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
5、抵御通貨膨脹能力強(qiáng)。房地產(chǎn)具有價(jià)值增值特點(diǎn)，使其能抵御通貨膨脹對資本價(jià)值的影響。
6、受政策影響性大。政府為調(diào)控房地產(chǎn)市場出臺(tái)了很多政策，如土地供給政策、住房改革政策、金融政策、財(cái)政稅收政策等，必然影響房地產(chǎn)投資。
7、影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的因素多。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、商品之間的相關(guān)性以及房地產(chǎn)投資巨大、回收期長，使得來自各方面的因素變化都可能影響房地產(chǎn)投資。
縱觀房地產(chǎn)投資的七個(gè)固有特性，或直接或間接的都與資金的巨量需求屬性發(fā)生著聯(lián)系。資金是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)最重要的關(guān)鍵資源，它的重要性是所有業(yè)內(nèi)人士所共知的，雖然它也是有價(jià)值的，卻不是稀缺的,不可替代的和不可模仿的，所以不能認(rèn)為它是企業(yè)的核心競爭力。然而，資金的運(yùn)作能力卻可以形成企業(yè)的核心競爭力。也許在房地產(chǎn)市場還處于賣方市場的時(shí)候，這一能力所帶來的競爭優(yōu)勢還沒有被充分體現(xiàn)出來，但隨著市場和各方面環(huán)境的變化，它已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈上最增值的一環(huán)，是當(dāng)今國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)獲取競爭優(yōu)勢的有力武器。
二、環(huán)境分析與機(jī)會(huì)識別
以前的房地產(chǎn)企業(yè)，由于國家的鼓勵(lì)性政策，企業(yè)很容易就能在銀行貸到大量的資金。而為了獲取土地，企業(yè)只要跟政府搞好關(guān)系就能以低價(jià)毫不費(fèi)力的拿到土地。寬松的政策下，一方面帶來了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，另一方面也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的良莠不齊。很多企業(yè)就是靠著關(guān)系拿地，銀行貸款來搞房地產(chǎn)開發(fā)，獲得了豐厚的收益。但是，近年來由于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策頻出，國際地產(chǎn)環(huán)境也在對中國房地產(chǎn)市場加大影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境正在發(fā)生深刻的變化，關(guān)系地產(chǎn)年代已經(jīng)一去不復(fù)返了。開放的市場競爭需要企業(yè)苦練內(nèi)功，以核心競爭能力制勝。在當(dāng)前環(huán)境下，根據(jù)核心競爭力管理理論，在競爭環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，企業(yè)需要重新審視資源和能力，以開發(fā)機(jī)會(huì)和抵御威脅。所以，我們有必要重新評價(jià)目前的競爭環(huán)境，以利于企業(yè)找到提升自我的機(jī)會(huì)和途徑，更好的參與競爭。這里用波特的五種力量模型做一個(gè)簡單的競爭環(huán)境分析：
1、供方討價(jià)還價(jià)能力。由于國家政策的宏觀調(diào)控，資金上限定企業(yè)必須具有35％以上的自有資金才能給予銀行貸款。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金一般在5％～15％，所以在自有資金不足的情況下，只靠銀行貸款搞投資開發(fā)已很困難。另外，土地的供應(yīng)通過公開市場招拍掛，也需要企業(yè)具有大量資金購買土地。因此，政府的強(qiáng)硬政策讓幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前都面臨著資金的巨大壓力。資金已成為各地產(chǎn)企業(yè)的瓶頸。誰擁有好的融資渠道，獲得巨大的資金支持，誰就能在行業(yè)中脫穎而出。
2、買方討價(jià)還價(jià)能力。隨著我國房產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場已由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)榱速I方市場。由于房地產(chǎn)的高價(jià)值性，消費(fèi)者買房都非常慎重。去年以來商品房交易量的急劇萎縮就是很好的證明。交易量的急劇萎縮，開發(fā)商的資金沒法迅速回籠，資金鏈迅速繃緊，面臨斷裂的威脅，企業(yè)到了生死存亡的危急時(shí)刻。所以，開發(fā)商僅靠銷售回款來維持資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)大的。
3、替代品的威脅。房地產(chǎn)產(chǎn)品的異質(zhì)性決定了替代品的多樣性，開發(fā)商只有開發(fā)出適合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品才有市場，只有贏得市場的企業(yè)才能贏得生存和發(fā)展。去年以來，在商品房成交量急劇萎縮的情況下，某些地方適應(yīng)消費(fèi)者需求的樓盤仍出現(xiàn)了排隊(duì)購房的銷售熱潮就是很好的證明。所以，企業(yè)投資前期的工作，特別是市場調(diào)查階段的工作非常重要，需要企業(yè)更多的投入。俗話說，好的開始是成功的一半，順應(yīng)需求的產(chǎn)品定位就是項(xiàng)目成功的一半，這就對企業(yè)資金運(yùn)作提出了要求。
4、潛在競爭者的威脅。業(yè)界對資金的渴求和地產(chǎn)業(yè)融資渠道的狹窄，給地產(chǎn)金融提供了廣闊的創(chuàng)新空間。去年外資地產(chǎn)基金的最大變化在于商業(yè)模式和贏利模式的轉(zhuǎn)變，商業(yè)模式將廢棄原來的合作開發(fā)模式，而更熱衷于選擇基金委托管理模式，而從資本市場上獲利的贏利模式將成為外資地產(chǎn)基金熱門的贏利模式，在這樣的市場渴求下，必將催生一種新的房地產(chǎn)企業(yè)，他們專門從事房地產(chǎn)資本的運(yùn)作，通過為開發(fā)企業(yè)提供資金服務(wù)獲取利潤。這對某些現(xiàn)有競爭者來說不僅是一個(gè)市場機(jī)會(huì)，也是即將面對的威脅。
5、現(xiàn)有競爭者的競爭。每一次大的調(diào)整都會(huì)有30％～50％的開發(fā)商出局，資金鏈斷裂是出局的主要原因，這一點(diǎn)全世界都一樣。去年以來，中央和地方政府出臺(tái)的一系列調(diào)控政策，對房地產(chǎn)商的資金鏈造成很大壓力，各開發(fā)商正在嘗試多種融資渠道。國際地產(chǎn)大亨正以每年30億美元的遞增額涌入我國房地產(chǎn)市場，處在資金饑渴中的地產(chǎn)企業(yè)紛紛選擇了與國際資本熱情的擁抱，然而，缺乏資金運(yùn)作能力的企業(yè)會(huì)不會(huì)又將面臨一場新的困境呢？以后的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不僅是一個(gè)開發(fā)企業(yè)，首先應(yīng)成為一個(gè)資本企業(yè)才能生存發(fā)展。房地產(chǎn)基金與房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合，將成就一批特大規(guī)模的地產(chǎn)商，誰掌控資本，誰就能瓜分更多的房地產(chǎn)開發(fā)利潤。國外房地產(chǎn)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)表明，隨著市場化競爭的深入，未來中國房地產(chǎn)金融化是必然趨勢，所以房地產(chǎn)開發(fā)商必須有強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力和雄厚的自有資金實(shí)力，才能支持房地產(chǎn)開發(fā)對資金的巨量需求。
通過以上五種力量的分析，我們獲得一個(gè)重要信息，中國的房地產(chǎn)正處在一個(gè)十字路口，誰先擁有超強(qiáng)的資本運(yùn)作能力，誰就把握住了行業(yè)發(fā)展的方向，獲得競爭優(yōu)勢，贏得發(fā)展。綜合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)和競爭環(huán)境的分析，資本運(yùn)作能力的提升不僅是行業(yè)的內(nèi)在要求，也是當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)競爭環(huán)境，提升核心競爭力，以獲取競爭優(yōu)勢，贏得持續(xù)發(fā)展的需要。
三、資本運(yùn)作能力的提升
資本運(yùn)作是指對企業(yè)資本進(jìn)行運(yùn)籌、謀劃、決策、理財(cái)和投資的業(yè)務(wù)。具體地說，是對企業(yè)可以支配的各種資源和生產(chǎn)要素進(jìn)行運(yùn)籌謀劃和優(yōu)化配置，以實(shí)現(xiàn)最大限度的資本增值的目標(biāo)。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，其資本運(yùn)作按對象劃分，可以分為土地、資金、企業(yè)品牌和人力資本等，運(yùn)作能力的提升，我認(rèn)為可以從生產(chǎn)性運(yùn)作、戰(zhàn)略性運(yùn)作和金融運(yùn)作等三方面來提升。
1、資本的生產(chǎn)性運(yùn)作能力。也可以說是企業(yè)的日常運(yùn)作能力。企業(yè)需要建立健全的生產(chǎn)運(yùn)作機(jī)制，配備合適的人員，將日常業(yè)務(wù)高效有序的運(yùn)作起來，這是企業(yè)獲取競爭優(yōu)勢的基礎(chǔ)，非常重要。在全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，具有高效日常運(yùn)作能力的企業(yè)很少。很多企業(yè)資金運(yùn)作有問題，有的資金分配運(yùn)用不科學(xué)，將過多的資金用于大量購置土地，導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)資金不足，投資規(guī)模過小，資本贏利能力低下，給企業(yè)造成損失；又或者土地購置過少，導(dǎo)致未來開發(fā)不能為繼，造成企業(yè)能力和資源的閑置浪費(fèi)，損失也很大。也有的投資規(guī)模過大或成本控制能力差，導(dǎo)致項(xiàng)目資金缺口很大，項(xiàng)目不能正常完工，這不但給企業(yè)財(cái)務(wù)造成很大的工作壓力，也給企業(yè)造成了巨大的損失，更大的危害還在于企業(yè)可能會(huì)由于資金鏈斷裂而遭受滅亡之災(zāi)，這樣的例子在房地產(chǎn)行業(yè)里比比皆是。在宏觀環(huán)境穩(wěn)定的情況下，生產(chǎn)運(yùn)作能力的薄弱是我國房地產(chǎn)企業(yè)的最大殺手，如何協(xié)調(diào)企業(yè)當(dāng)前生產(chǎn)與后續(xù)開發(fā)，如何有效管理和控制企業(yè)各項(xiàng)成本費(fèi)用，是房地產(chǎn)開發(fā)永遠(yuǎn)需要面對和解決的最基本的問題。所以，企業(yè)必須在各個(gè)部門配備優(yōu)質(zhì)的專業(yè)人員，建立各部門間協(xié)調(diào)合作的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制和企業(yè)文化，讓企業(yè)各項(xiàng)資源得到科學(xué)充分的發(fā)揮，實(shí)現(xiàn)資本最大限度的增值。
