發布時間：2024-02-24 09:43:49
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關鍵詞:固定資產投資;經濟增長;相關性分析
中圖分類號:F830.59 文獻標識碼:B 文章編號:100-4392（2008）08-0010-04
一､固定資產投資運行基本情況
1983-2007年，天津市全社會固定資產投資由39.62億元增長到2388.63億元，24年間增長了60倍，推動同期國內生產總值由123.4億元增長到5018.28億元，增長了40倍，為天津經濟持續､快速､健康發展發揮了重要推動作用。
(一)固定資產投資呈現周期性增長
通過1983―2007年天津市固定資產投資增長率､投資率､固定資產投資對經濟增長的貢獻率､對經濟增長的拉動率､固定資產投資彈性系數等指標分析，可看出投資增長具有兩方面特點:
1.固定資產投資增長具有一定周期性。除1989年為負值以外，其他各年固定資產投資增長率均為正值，最高為1991年46.23%，平均增長率為19.31%，保持較高的水平(見圖1)。同時，周期性增長顯著，相隔3―4年形成1個小周期，每8―10年形成一個大周期。固定資產投資率以1990年為分界點，體現出明顯的“兩階段”特征，并在各自階段內較為穩定。第一階段，從1983年到1990年，年均投資率為34.22%，第二階段從1991年到2007年，年均投資率為40.41%，兩階段年均投資率相差6.19個百分點。
圖1
2.固定資產投資拉動經濟增長效果顯著。固定資產投資對GDP增長的貢獻率是固定資本形成額年度實際增量占GDP實際增量的比重，它的倒數被稱為固定資產投資效果系數，這一指標反映了一定時期內每單位的固定資產投資所提供的國內生產總值增加額。由天津市固定資產投資對國內生產總值增長的貢獻率計算固定資產投資效果系數可以看出，除1989､1990､1999年異常值以外，其他各年均在均值水平上下浮動。設固定資產投資效果系數為X，除異常值的考察期內，E（X）=2.45，VAR（X）=1.40，經計算，X在一個標準差之內的概率為86.4%。同時均值遠大于1，表明總體上固定資產增量對于國內生產總值增量具有較強的帶動作用。同時，從固定資產投資彈性系數即投資增長轉化率看，除1990年､1999年兩年的異常值，其余23年固定資產投資彈性系數均值為0.82，即固定資產投資每增長1個百分點，可帶動地區生產總值增長0.82個百分點。同時，2000年后，系數距離均值的波動更小，說明固定資產投資增長對國內生產總值增長的推動作用更加平穩。
(二)與全國水平相比，投資對經濟帶動效果更加顯著
通過與全國水平進行比較可以看出，天津市固定資產投資對經濟的帶動效果高于全國水平，并且有進一步提升的空間。
1.固定資產投資規模在全國占比穩定，增速略低于全國水平。天津市固定資產投資占全國的比重穩定在2%―3%之間，增量穩定在1%―4%之間，且從1986年以后固定資產投資份額始終保持在2%左右的水平，體現了極強的穩定性。固定資產投資增速比均值為0.87，表明天津市增速略低于全國，仍具有一定的提升空間。
2.固定資產投資率與全國水平相比呈下降趨勢。從天津市固定資產投資率與全國水平比較來看，明顯出現逐漸下降趨勢，表明天津市整體固定資產投資水平下降。尤其是2003年以后，天津市固定資產投資低于全國平均水平，在一定程度上體現出近幾年宏觀調控政策在天津得到較好的落實。
3.固定資產投資貢獻率低于全國水平。固定資產投資貢獻率體現固定資產投資對于經濟增長的重要程度，一般而言，在粗放型經濟中該比率較高。天津市這一指標在1998年以后與全國相比呈下降趨勢，說明天津市經濟增長方式轉變走在全國前列。
4.固定資產投資彈性高，體現了較強的經濟拉動效果。除去兩個異常年度，天津市固定資產投資彈性系數始終高于全國水平(見圖2)，體現出天津市固定資產投資對經濟增長的帶動效果高于全國平均水平。
圖2
二､固定資產投資主要特點
天津市固定資產投資行為具有以地方投資為主導､自籌資金占投資資金來源比重最大､第二產業投資增速較高､房地產開發投資相對穩定等特點。
(一)非國有經濟投資增長較快，地方投資占主導地位
投資主體可以做兩個方式的劃分，一種按照國有經濟和非國有經濟劃分，另一種按照地方投資和中央投資劃分。在這兩種劃分方式下，天津市固定資產投資主體具有各自特點。
1.非國有經濟投資增長較快。國有經濟､非公有經濟投資增長速度較快，集體經濟增長速度較平穩;2000年以后，非國有經濟(集體經濟與非公有經濟之和)投資超過國有經濟投資，2003年后這一趨勢更加顯著(見圖3)。
圖3
2.地方投資占據主導地位。1993年以來，天津市地方投資始終高于中央投資，2000年后差距越來越大。2000-2004年是地方投資占比增長最快速的一段時期，平均占比為70.5%，一定程度上體現了地方政府的投資沖動。2004年以后，地方投資占比開始出現下降趨勢。
(二)自籌資金和信貸資金為投資主要資金來源
按照資金來源，固定資產投資包括國家預算內資金､國內貸款､利用外資和自籌資金四類。從天津市投資資金來源看(見圖4)，2000年以來，自籌資金增長最為迅速，從244.9億元增長到1181.9億元，增長了3.8倍，且自籌資金在投資結構中始終占據最重要的地位。國內貸款則是固定資產投資的第二大資金來源，且占金融機構貸款總額的比例逐年上升。外資作為固定資產資金來源較為穩定。
圖4
(三)第三產業投資增長迅速，房地產投資增速放緩
1.第三產業投資增長迅速。“十五”期間，天津市第二產業共完成投資2094.9億元，年均增長12.7%，增速高于“九五”時期7.9個百分點。全市工業累計完成投資17555億元，年均增長速度達到13.4%，比“九五”時期提高了8.8個百分點。第三產業投資增長迅速，其總增量超過了第一､二產業投資的總和，達到3203.6億元，年均增長速度達到24.4%，遠遠高于“九五”期間17.5%的平均增長水平，所占比重也由“九五”期間的49.7%提高到60%。
2.房地產開發投資增速開始下降。2000-2007年，天津市房地產開發投資由133.93億元增長到505.3億元。其主要特點為:一是房地產投資增長率在2004年以后出現下降，體現了國家對房地產行業宏觀調控的結果，二是房地產投資占固定資產投資總額比重較為穩定，表明天津市在控制房地產投資熱方面具有一定成效。
三､固定資產投資與經濟增長的相關性分析
本部分通過宏觀經濟學中投資與國內生產總值之間的理論模型，利用一元線性回歸方程來分析本地區投資增長率與經濟增長率之間的關系。根據恒等式GDP=CONM+INV+XM，其中GDP代表國內生產總值，CONM代表消費，INV代表投資，XM代表凈出口。數據部分，CONM､INV､XM分別采用社會消費品零售總額､全社會固定資產投資､外貿凈出口數據為代表。
回歸分析分兩部分，首先對各指標總量進行線形回歸，發現常數項､凈出口均沒有通過顯著性檢驗。去掉常數項和凈出口，得到如下回歸方程:
GDP=0.8548×CONM+1.6128×INV(1)
(7.6554)(17.5344)
各系數均具有經濟學意義，且通過顯著性檢驗。
第二步，對各指標取對數。由于凈出口部分指標為負值，且其對國內生產總值影響較小，因此去掉凈出口。通過回歸分析，得到如下含常數項的回歸方程:
LNGDP=1.3212+0.3560×LNCONM+0.5790×LNINV（2)
（13.0960）（3.2536）（5.8891）
各系數均具有經濟學意義，且通過顯著性檢驗。
通過回歸方程(2)可以看出，消費､投資的彈性系數分別為0.3560､0.5790。投資的彈性系數較大，說明天津市目前投資對于國內生產總值的拉動作用更大。
四､固定資產投資中存在的主要問題
(一)投資､消費不平衡，經濟增長對投資依賴程度較高
從近幾年天津市投資､消費增長可以看出(見圖5)，2003年投資與消費增速差距達到最大，且有逐步擴大的趨勢。值得注意的是，由于近幾年消費增長受通脹影響較大，因此實際上來說，投資與消費的不協調程度并沒有明顯改觀，仍可能影響經濟穩定增長。目前消費變化不大的情況下，投資的擴大有可能導致產能過剩，進而影響經濟的長期增長。
圖5
(二)投資對中長期貸款的依存度較高，貸款向房地產業集中態勢突出
天津市城鎮固定資產投資增速在2005年8月份達到近兩年來的最低點16.8%以后，開始逐步回升，2007年達到25.6%。同時，中長期貸款增長迅速。2007年12月末中長期貸款余額為3491.7億元，比年初增加704.86億元，增長率為25.3%，同比多增166.76億元。固定資產投資增長與中長期貸款增長相互帶動､相互依存的關系，值得密切關注。在上半年短暫出現分離以后，9月末，兩項指標增速重新趨于一致，充分體現了二者的依存度。同時，存款短期化､貸款長期化的結構性問題將對金融機構的健康經營帶來十分不利的影響，同時也將削弱宏觀調控的執行效果。
近年來，貸款向房地產業集中的態勢非常突出，房地產貸款占金融機構貸款比例不斷上升。2007年末，房地產貸款占金融機構貸款比例為25.7%，比上半年提高了5個百分點。從長期的運行情況看，貸款過度向房地產業集中將使房地產估值泡沫積聚的風險向銀行系統轉移，應引起關注。
(三)節能降耗取得成效，但工業高耗能行業集中度較高，結構節能未發揮作用
近年來，天津市出臺了一系列鼓勵節能降耗的政策措施，大力營造建設節約型社會氛圍，積極開展節能降耗和挖潛增效活動，并取得了初步成效。2006年天津市單位GDP能耗為1.069噸標準煤/萬元，同比下降3.98%，下降率在全國31個省市中居全國第二位，天津市單位GDP能耗為全國平均水平的88.6%，比2005年下降了2.4個百分點。但單位GDP能耗降低率仍沒有達到4.4%的年均值，意味著今后四年的節能工作壓力會更大，節能形勢更加嚴峻。同時，2006年規模以上工業能源消費量為2905.73萬噸標準煤，比上年增長9.3%，占全市能源消費量的66.6%。工業仍然是全市能源消費的主導產業，其中，電力熱力､石油加工及煉焦業､黑色金屬冶煉及壓延業､化學原料和化學品制造業､非金屬礦物制品業這五大行業是天津市的高耗能行業，2006年消費能源占全市工業能源消費量的84%，集中度很高，也是全市節能降耗的重點所在。另外，2006年單位GDP能耗下降主要是通過第二產業和第三產業能源利用效率的提高來實現的，三次產業的結構變化對節能沒有發揮積極作用。2006年全市節能量為138.64萬噸標準煤，結構節能量為-52.76萬噸標準煤，直接節能量為191.4萬噸標準煤。技術或管理節能效果顯著，結構節能為負，沒有發揮作用。因此，要提高總體能效水平，應該更多地從結構入手，通過調整三次產業的結構，促進產業結構的優化升級來提高能源利用效率，實現全社會節能降耗指標。
五､進一步完善投資機構，推動經濟發展方式轉變的政策建議
(一)不斷轉變政府職能，繼續加強宏觀調控
近年來，地方政府成為拉動固定資產投資持續增長的主體，原因在于現存考核體制對固定資產投資增長有重要影響。建議充分利用國家推進濱海新區開發開放的有利時機，先行先試投融資改革，不斷完善政府考核體制，逐步退出競爭性固定資產投資領域，回歸其公共產品和公共服務的提供者角色。繼續加強和改善對投資的宏觀調控，認真貫徹落實國家各項宏觀調控措施，嚴把土地和信貸兩個閘門，合理調控投資增長。
(二)著力優化信貸結構，維護房地產市場穩定發展
人民銀行要加大貨幣信貸政策宣傳力度，提升“窗口指導”層次，從天津第二產業占比較大､第三產業亟待提升的實際出發，引導金融機構加大對第三產業信貸投入。要根據產業政策導向和市場形勢變化，引導各類金融機構控制中長期銀行貸款，對有利于促進循環經濟發展的重點項目給予貸款支持，加大技術改造投資的力度。加強對房地產開發貸款的信貸監測管理，關注房地產貸款的集中度風險，通過拓寬房地產融資渠道等方式，優化信貸資金結構，有效分散房地產貸款風險。
(三)擴大消費需求，弱化經濟增長對投資的過度依賴
重點是采取有力措施擴大消費需求。首先要努力增加城鄉居民收入，特別是低收入者的收入來源，提高其購買力;其次要深化改革，為居民提供越來越完善的公共服務保障，解除后顧之憂，提高消費領域的服務質量和服務水平，豐富商品種類，優化消費環境;再次要加大對“三農”的政策支持力度，加大對農村基礎設施的投入，穩定提高農民收入和生活水平，大力開拓農村消費市場，加快農村商業流通體系建設，增加農村居民消費;最后要進一步完善消費政策，改善消費環境，拓寬消費領域，促進居民消費升級。
(四)完善資本市場，大力發展多元化融資
完善天津資本市場，積極培育多元化投資。要充分調動民間投資和外商投資的積極性，進一步改善投資環境，加大招商引資力度，擴大利用外資的規模。要充分抓住濱海新區開發開放機遇，借鑒組建渤海銀行和渤海產業投資基金的成功經驗，大力發展私募股權投資基金､創業風險投資基金､中小企業發展基金，以此滿足產業升級和居民投資需求，分散投資風險。
(五)積極調整產業結構，進一步落實節能降耗政策
從源頭嚴把高能耗行業準入關，嚴禁投資新建或改擴建違反國家產業政策和缺乏能源､環境支撐條件的高能耗生產項目。堅持走新型工業化道路，加快自主創新，推動產業結構向高端化､高質化､高新化發展。應調整能源消費結構，開發新能源，尋找替代能源，開發可再生能源和清潔能源，推動能源消費結構升級。
關鍵詞：投資效率；固定資產投資；投資結構
中圖分類號：F830.59 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）08－0101－04
國民經濟增長是由投資（固定資本形成和儲備的變動）、消費（居民消費和政府消費）及凈出口（出口減去進口）共同拉動的。經測算，湖北省“十一五”以來，最終消費過熱。而帶動最終消費過熱的因素主要是政府消費的快速增長。2006―2008年，政府消費平均增長幅度超過居民消費幅度9.61個百分點；“十一五”期間，政府消費已處于偏熱的狀態，今后增長空間有限。而居民消費需求也將因收入水平不高并且增長速度不快而相對乏力，今后依靠消費拉動湖北省經濟快速發展的空間極為有限。從出口來看，湖北省地處中部，與港口、與國際市場距離相對較遠，經濟外向度較弱。“八五”以來，湖北省貨物和服務凈出口年均增長率為-13.64%，而且今后一段時期這種狀況難以迅速扭轉。湖北省今后經濟的快速增長難以依靠貨物和服務的凈出口和最終消費達到，因此，在拉動經濟增長的三架馬車中，投資是湖北省經濟發展的最重要動力。
湖北省地區生產總值從1991年的913.38億元增長到2008年的11 330.38億元，年均增長率為11.18%。與11.18%的平均經濟增長率相對應，湖北省固定資產投資年均增長率為16.91%。這說明湖北省較高的經濟增長率是依靠更高的固定資產投資來支撐的。經測算，湖北省1991―2008年固定資產投資增長率波動幅度（9.53%）顯著地高于經濟增長的波動幅度（2.37%）。這說明湖北省投資增長處于非均衡發展的狀態（圖1）。今后一段時期，為了避免湖北省投資過熱而浪費社會資源或者投資不足造成經濟增長的停滯，應按照投資效率原則對固定資產投資結構進行調整。
一、湖北省固定資產投資結構基本情況
（一）三大產業固定資產投資結構情況
從傳統的三大產業來看，隨著固定資產投資總額的逐年遞增，湖北省近年三大產業固定資產投資規模均不斷增長，但結構比例發生了一定的變化。第一產業從2006年的107.64億元增長到2008年的231.25億元，占投資總額的比重較小但總體呈現緩慢的上漲趨勢，從2001年的3.01%增加到2008年的3.99%；第二產業從2006年的1 317.12億元增長到2008年的2 346.32億元，所占比重居中但呈現上升趨勢，從2006年的36.87%增長到2008年的40.46%；第三產業固定資產投資額自從“九五”以來就一直占有絕對優勢，2006―2008年其投資比重雖然從60.12%下降到55.55%，但其絕對值仍從2006年的2 147.93億元增長到了2008年的3 220.99億元（表1）。
2．國民經濟行業固定資產投資結構情況
從具體的國民經濟行業來看，隨著固定資產投資總額的逐年遞增，湖北省各行業固定資產投資絕對額均呈上升趨勢，但結構比例發生了一定的變化。其中，占總投資額比重較大的幾個行業分別是制造業、交通運輸倉儲和郵政業、房地產業、水利環境和公共設施管理業。2006―2008年，制造業固定資產投資絕對額分別為895.05億元、1 258.62億元和1 836.59億元，分別占當年全部固定資產投資額的25.05%、27.76%、31.67%，無論是投資額度還是投資比重都處于高位狀態且呈現遞增的態勢；房地產業固定資產投資絕對額分別為719.29億元、899.52億元和1 112.1億元，分別占當年全部固定資產投資的20.13%、19.84%和19.18%，投資額維持在較高水平，投資比重呈現小幅度下降的趨勢；交通運輸倉儲和郵政業固定資產投資絕對額分別為606.31億元、647.86億元和658.68億元，分別占當年全部固定資產投資的16.97%、14.29%和11.36%，投資額維持在較高水平而投資比重呈下降態勢；電力、燃氣及水的生產和供應業投資絕對額分別為350.39億元、359.08億元和380.39億元，分別占當年固定資產投資的9.81%、7.92%和6.56%；水利環境和公共設施管理業投資規模為262.33億元、436.22億元和533.32億元，分別占當年全部投資的7.34%、9.62%和9.2%，投資比重逐年遞增（表2）。
二、固定資產投資結構的效率分析及政策評價
測度投資效率的常用指標有兩個，第一個指標是固定資產投資效果系數，即指報告期新增國內生產總值與同期固定資產投資額的比率，反映單位固定資產投資額所增加的國內生產總值數量，該指標近似地反映固定資產投資宏觀經濟效果的變化趨勢；第二個指標是經濟增長（用地區生產總值的增長來表示）的投資彈性，從相對量角度衡量投資效益的大小。彈性系數越大，表示地區生產總值的變化對固定資產投資變化的反應越敏感，也就越富于彈性。本文利用投資彈性對湖北省固定資產投資結構進行分析。
1.三大產業固定資產投資的效率分析及政策評價
從傳統的三大產業投資結構來看，2006-2008年，只有第三產業的彈性系數是遞增的，第二產業和第三產業的彈性系數都是遞減的。第三產業2007年投資彈性系數為0.91，2008年投資彈性系數大于1（表3），表明第三產業單位固定資產投資的增長會比較顯著地引起地區生產總值增長；第二產業投資彈性系數均小于1但是均大于0.68且呈遞減的趨勢，但其遞減的速度明顯地慢于第一產業，可見，第二產業單位固定資產投資增長引起的地區生產總值增長的作用要大于第一產業但小于第三產業；第一產業投資彈性系數有1年是大于1的，而且其彈性系數呈遞減之勢，可見第一產業單位固定資產投資的增長引起的地區生產總值增長的作用是逐年遞減的。
將表3和表1進行對比，可以看到湖北省三大傳統產業固定資產投資的比例日趨合理。2006年，第一產業固定資產投資彈性系數＞第二產業彈性系數＞第三產業彈性系數，但在這一年湖北省一、二、三產業的投資比重完全沒有按照投資效率進行分配，而是將絕大部分投資額投向了效率最低的第三產業，而對于投資效率最高的第一產業卻投入最少；但到了2007年和2008年，湖北省固定資產投資比重則很好地與三大產業投資效率相適應，2007年和2008年，第三產業固定資產投資彈性系數＞第二產業彈性系數＞第一產業彈性系數，同時期，湖北省第三產業固定資產投資比重＞第二產業固定資產投資比重＞第一產業固定資產投資比重，表明湖北省投資政策較好地順應了市場經濟的原則，正在由粗放式投資增長模式向集約式投資增長模式轉變。
雖然湖北省在三大傳統產業投資結構日趨合理，但同時還有待改進之處。第一，從表3可以看出，2006―2007年，第一產業和第二產業固定資產投資效率呈遞減趨勢，但對該產業投資的比重卻呈上升的態勢；第三產業固定資產投資效率呈遞增趨勢，而對該產業投資的比重卻呈下降的趨勢，而且下降的幅度還是比較大的；第二，第一、第二產業投資比重的差距遠遠大于二者投資效率的差距。以2008年為例，第二產業1單位固定資產投資引起地區生產總值的變動為0.68單位，第一產業1單位固定資產投資引起地區生產總值的變動為0.52單位，二者差距僅為0.16單位，但同期對第二產業的固定資產投資額卻是第一產業投資額的10倍。
2.國民經濟行業固定資產投資的效率分析及政策評價
2006―2008年，湖北省固定資產投資彈性系數分別為0.68、0.84和0.85，整體投資效率是逐步提高的。在國民經濟所有行業中，只有電力、燃氣及水的生產和供應業與房地產業在三年中的投資效率都高于湖北省固定資產投資效率。尤其是電力、燃氣及水的生產和供應業彈性系數在2007年和2008年分別達到了7.38和3.31，非常富有彈性，表明電力、燃氣及水的生產和供應業單位固定資產投資引起的地區生產總值的增長程度非常大。而房地產業在2006年的彈性系數大于1，富有彈性，但由于國家政策的干預，在2007年該彈性系數有一個大幅度的下降，但在2008年又上漲到了接近于1的水平，表明一旦國家放松管制，該行業單位固定資產的投資仍將引起地區生產總值的大幅度增長。此外，交通運輸、倉儲和郵政、科學研究、技術服務和地質勘察業、教育行業、信息傳輸、計算機服務和軟件業和采礦業仍是值得關注的重點行業。其中，交通運輸、倉儲和郵政投資效率遞增速度非常快，該行業投資彈性系數從2006年的0.36增長到2007年的2.79，然后一躍到了2008年的11.28，其投資效率的增長幅度遠遠超過了其他任何行業（表4）。
對比表4和表2，從國民經濟行業角度來看，湖北省固定資產投資結構日趨合理。首先，投資額是隨投資效率的提高而不斷增加的，固定資產投資彈性系數從2006年的0.68增加到2008年的0.85，同時期，固定資產投資總額也從2006年的3 572.69億元增加到2008年的5 798.56億元；其次，湖北省固定資產投資不同行業的比重在一定程度上具有合理性，如電力、燃氣及水的生產和供應業以及房地產業三年投資效率相對于湖北省全部固定資產效率而言都較高，而對這兩個行業的投資比重也較高。另外，對于效率提高較快的交通運輸、倉儲和郵政投資比重也是相當大的。
湖北省固定資產投資結構日趨合理，但同時還有許多有待進一步完善之處。第一，投資比重變動方向未能盡快與投資效率變動方向協調一致。如，2006―2008年，交通運輸、倉儲和郵政投資效率逐年快速遞增，但在該行業的投資比重卻呈遞減的趨勢。第二，部分行業投資比重與投資效率錯位。如，2006―2008年，制造業投資效率低于農、林、牧、漁業、采礦業等行業，但該行業固定資產的投資比重卻要遠遠超過農、林、牧、漁業、采礦業等行業的投資比重。
三、優化固定資產產業和行業的投資結構
按照投資效率優先的原則，對“十二五”時期湖北投資的產業結構和行業結構進行優化。
從三大產業來看，“十二五”時期為了順應市場經濟的原則更好地轉變投資增長模式，繼續遵照按照第三產業固定資產投資比重＞第二產業固定資產投資比重＞第一產業固定資產投資比重的原則分配投資資金；鑒于第三產業投資效率較高的現實，應適當增加該產業投資比重而不宜繼續下降；鑒于第一、第二產業投資效率差距與二者投資比重之間的不一致性，今后一段時期應縮小一、二產業之間投資比重差距，進一步增加對第一產業的投入力度。
從國民經濟行業來看，優先發展電力、燃氣及水的生產和供應業、交通運輸、倉儲和郵政業、信息傳輸、計算機服務和軟件業、科學研究、技術服務和地質勘查業和教育等行業；根據投資效率和湖北省情，今后應對不同行業予以不同的投資政策，應縮減制造業、房地產業等的投資比重，加大交通運輸、倉儲和郵政業、科學研究、技術服務和地質勘察業、教育等行業的投資比重。
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Analysis of the fixed assets investment structure in Hubei based on the investment efficiency
WANG Hong-jie
(Middle China agriculture university,Wuhan 430070,China)
關鍵詞 房地產泡沫 衡量 抑制 對策
中圖分類號：F270 文獻標識碼：A
1 房地產泡沫衡量的標準
（1）房價收入比；房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。以廣州為例：2009年一套市區普通兩居室新房80平米，按瘋狂漲價后單價25000元計算，平均200萬元左右；若以工作五年的中產階級家庭為單位買房，假設夫婦月工資為2000元，則家庭月收入達到4000元，年收入為4.8萬元。這樣房價收入比則為40，比美國的10倍大了30倍，嚴重偏離合理的房價收入比。一般認為，合理的房價收入比的取值范圍為4～6，若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大。
（2）空置率；空置率也用作衡量房地產市場相對過剩的重要指標。空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。 按照國際通行慣例，商品房空置率在5%～10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發展；空置率在10%～20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。我國房屋空置率2010年已達到了多少呢？以廣州為例，2011年4月9日至6月5日將近兩個月的時間里，通過對珠江新城片區、老城區及金沙洲片區、北部片區、南部片區的近三千套存量住宅進行監測統計后得出：廣州存量住房空置率高達20.24%，已超國際警戒線的一倍。
（3）房地產投資占全社會固定資產投資的比率；該指標是衡量房地產泡沫最為直接的指標。在房地產泡沫高漲的時候，房地產投資增長率高于固定資產的整體投資增長率，進而帶動固定資產投資的高漲。國際公認的房地產投資占全社會固定資產投資比重的警戒水平為 10%。北京市統計局統計顯示，2010年前8個月，北京市完成全社會固定資產投資3077.2億元，比上年同期增長3.5%。其中，北京市完成房地產開發投資1726.5億元，同比增長16.8%，仍占中國社會固定資產投資的二分之一強。從表1可以看出：中國2000年-2009年這些年房地產開發投資占全社會固定資產投資的的比重始終處于一個較高的位置，但各個地區的具體情況有所差異，其中一線城市北上廣的房地產投資比例位居全國前三甲，表明一線城市的房地產投資應該存在投資過剩的情況，具有房地產泡沫的跡象。
（4）房價增長率/占GDP增長率的比率；主要測量房地產行業相對國民經濟的擴張速度。房價增長率與GDP增長率比值一般指標值在1以內屬于合理范圍，1-2泡沫預警，2以上房價虛漲泡沫顯現。國家統計局公布2007年全國70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個百分點。2007年中國國內生產總值為246619億元，增幅為11.4%，比2006年增長了0.3個百分點。房價增長率與GDP增長率比值為0.67,處于合理范圍內。從我國房價增長率與GDP增長率比值的各年數據可以看到，這個指標在2000-2003年一直低于50%，而在2004年該指標為110%，2005年達到了196%，說明房地產泡沫形成并逐漸積累。
（5）房地產的利潤率；統計數據顯示，從2004年第一次普查到2008年間，房地產行業發展迅速。房地產企業數量迅速增加，與2004年末相比，2008年末全國房地產企業增加了85354個，共有房地產業企業214397個，增長了約66%；房地產行業的整體收入和利潤增幅更為驚人，主營業務收入達30586.5億元，比2004年增長107.5%，實收資本33052.4億元，營業利潤3861.3億元，分別比2004年增長123.2%和290.4%。上海易居房地產研究院研究員楊紅旭認為上市房地產企業的稅后凈利率接近20%，少數企業甚至達到40％～50%。數據顯示，房地產企業實收資本和利潤都翻倍增長，這說明房地產是個高熱的行業，現實的高利潤和高投資回報預期，導致大量的企業、投資進入了房地產業，使得房地產業獲得了超常規發展，整個經濟出現了結構性過熱的問題，存在非均衡發展的隱患。
2 房地產泡沫產生的原因
從經濟學的角度看，房地產泡沫的產生是一種經濟狀態的失衡現象。導致這種失衡狀態的原因是多種多樣的。
（1）我國現在正處在城市化高速發展的階段。城市化高速發展是轉型經濟的一個特點，我國現在城市化程度大概是36%～37%；根據經濟界的估計，我國現在的城市化水平和我國的工業化水平相比是滯后的。如果要想使工業化和城市化達到一個比較匹配的狀態，在大概20年之內我國城市化水平至少要翻一番，就是在一個比較大的人口基礎上城市人口還要翻一倍城市化進程的加快和國民經濟增長、人民收入提高都對商品房形成了強烈的需求。
關鍵詞:固定資產投資;經濟增長
固定資產投資是保持一個國家(地區)經濟持續增長的力量源泉,是實現產業結構升級的主要手段,是結構優化調整的重要途徑。
沒有一定量的固定資產投資,現有的存量資產得不到更新,技術進步無法實現,經濟發展肯定受到影響,這是顯而易見的。但是,投資究竟如何影響經濟?什么因素制約投資對經濟的貢獻率?什么途徑能有效提升投資效果?是非常復雜的問題。本文在回顧總結浙江某縣固定資產投資歷史進程的基礎上,與其經濟發展過程同步進行實證對比,試圖梳理投資與經濟增長的關系,從中引出一些值得思考與關注的問題。
一、固定資產投資基本情況
從經濟發展的歷史看,浙江某縣在固定資產投資上從來不乏大手筆。正是由于持續、高強度、大量的固定資產投資,給經濟的發展提供了源源不斷的動力,造就了經濟持續快速增長的奇跡。近來,尤其是2000年以后該地開始大規模的縣城城市中心建設,從固定資產投資的角度看,產生的變化具有劃時代意義的。
(一)投資規模快速擴張,總量穩定提升
浙江某縣從1978年到1992年固定資產投資基本保持一種平穩的、線性的增長態勢;1992年南巡講話后,投資額急速擴大,投資曲線的斜率陡升;而后進入波動起伏期,期間在1996年達到頂點,1998年的亞洲金融風暴將投資拉入低點;2000年以后,固定資產投資又迎來了歷史上的又一次線性增長期。九年內,全社會固定資產投資從45.51億元提高到242.38億元,增長4.3倍,年均增速20.4%。
(二)投資結構發生劇變
2000年以后,大規模的城市建設開始啟動,城市經濟陡然而生,在固定資產投資領域帶來的最大變化是投資結構的劇變。
從圖1和圖2的對比可以看出,以2000年為界,前一年與后一年的投資結構變化劇烈程度。1999年,城市建設以及基礎設施比重不大,投資的重點在工業以及小城鎮建設,2001年,大規模的城市建設興起,第二產業的投資比重下降了7.97個百分點,而第三產業比重上升了8.14個百分點。九年來,由于在城市建設、基礎設施、房地產等方面的投資巨大,城市面貌發生了翻天覆地的變化,城市經濟已經成為拉動經濟增長的一支重要力量。
(三)加快了推動工業結構優化步伐
從產業結構分析,強大的紡織業既是浙江某縣的優勢,也是其軟肋所在。一個地區的經濟過分倚重于一個行業,畢竟隱含巨大的系統性風險,不利經濟的持續、快速、健康發展。2000年以后,工業結構轉型優化問題逐漸成為共識,表現在投資領域繼續加快紡織產業升級步伐,保持和增強競爭優勢的同時;把紡織以外的優勢產業發展始終放在優先地位,培育、引進、壯大了一批頗具發展前景的優勢行業和骨干企業,有效地改善了工業結構。2000年紡織業的投資比重為64.9%,到2008年紡織業投資比重下降為56.6%。
二、投資與經濟增長的關系
投資作為拉動經濟增長的主要原動力,其作用主要通過兩方面來體現:一是直接拉動,即所投資的項目竣工投產后,項目投產后新增的價值;二是間接拉動,即投資過程產生的投資品需求對相關企業的生產拉動作用,項目施工對建筑業的拉動作用。在具體實踐中固定資產投資對經濟的作用機制非常復雜,影響因素眾多,傳導途徑多樣,不同的地區、不同的經濟發展水平、不同的社會經濟環境、不同的歷史發展階段又會有不同的表現形式。我們通過收集大量數據、原始資料,經深入研究、全面分析,按照去粗存精的原則,認為浙江某縣固定資產投資與經濟增長的關系主要體現為:
(一)投資是拉動經濟增長的重要原動力
2000年以來,固定資產投資規模不斷擴大,對經濟增長的拉動作用也逐漸加大。投資規模由2000年的45.5億元增加至2008年的242.38億元,增長了4.3倍,年均增長20.4%。投資作為拉動經濟增長“三駕馬車”中的主動力,其規模的迅速擴大有力地推動了經濟增長,2000-2008年浙江某縣的生產總值(GDP)累計達3217.1億元,年均增長14.1%。
(二)投資增強了經濟發展實力
2008年,固定資產投資242.38億元,是1978年的600倍。2000-2008年,固定資產投資累計完成1336.48億元,是1978-1999年總量的3.8倍。新增固定資產721.76億元,平均每年增長19.8%。新增固定資產的不斷增加為經濟社會發展奠定了重要的基礎,使經濟發展后勁不斷增強。
(三)投資為未來經濟發展注入活力
浙江某縣在經濟發展過程中,抓住機遇,以縣域中心城市建設為契機,加大對基礎設施以及社會事業的投資,為未來經濟發展奠定了堅實基礎。九年中,基礎設施投資累計完成223.9億元,平均每年增長28.1%,占全社會投資的比重為16.7%。其中城市基礎設施投資累計完成177.7億元,平均每年增長30.1%,占全社會投資的比重為13.3%。城市建成區綠化覆蓋率、綠地率提高、城市道路面積擴大、城市污水處理、城市集中供熱進一步加大,城市市容環境衛生改觀,促進城鎮化水平逐步提高和投資環境進一步改善,為經濟的快速增長注入了新的活力。
(四)投資為新興產業培育儲備了潛力
投資對經濟增長具有先導作用,投資結構調整是產業結構優化和升級的先導和杠桿。現在的產業結構相當大的程度上是由過去的投資結構決定的,現在的投資方向又決定和預示著未來的產業發展方向。
2000年以來,投資結構發生了明顯的變化,城市經濟也發生了相應的變化,三產服務業投資顯著增加,特別是房地產業快速發展,成為浙江某縣國民經濟各主要行業中增長較快的行業。2000-2008年房地產業增加值年均增長17.2%,高于GDP平均增速3.1個百分點,高于第三產業平均增速1.6個百分點。房地產業增加值占GDP比重由2000年的2.0%上升到2008年的2.6%,提高了0.6個百分點。2008年房地產開發投資達到60.82億元,較2000年增長6.2倍。
同時工業結構發生顯著變化,工業投入結構逐步趨向合理,促進了制造業結構調整。紡織、化纖等傳統紡織業投資比重明顯下降,而裝備制造、石油化工、汽車汽配等技術含量較高的行業投資比重明顯上升。工業經濟結構也隨之發生變化,從2000年到2008年,規模以上工業中裝備制造、石油化工、汽車汽配等產值占比提高10.6個百分點,新興產業的快速發展成為拉動工業經濟增長的主要力量。
三、當前固定資產投資若干問題的認識
目前,浙江某縣一年的全社會固定資產投資已經達到近250億元,工業投資近150億元,規模之大與省內某些地級市一年的投資額相當。巨量的投入對當前乃至今后的資源配置,產業發展方向,增長方式的演變都將產生巨大的影響。投資決策的正確與否直接關乎經濟健康穩定發展,在當前錯綜復雜的經濟形勢下,清醒認識目前固定資產投資面臨的諸多問題,深入了解剖析固定資產投資的一些規律性內容,顯得尤為重要。
(一)投資波動問題
固定資產投資與GDP、工業產值等經濟指標有區別,一般而言在經濟正常發展沒有特別巨大影響經濟發展事件的前提下,處于經濟上升期的縣域,年度間GDP、工業產值諸類經濟指標在較長時間內能保持環比增長態勢,只是由于各種因素作用環比增速有大小之分而已;但是固定資產投資則不善,在一定的年份出現環比下降也屢見不鮮。浙江某縣在20世紀80年代的1981年、1986年、1989年出現環比持平或下降,在20世紀90年代,則波動起伏更大,先于1990年開始快速增長,到1993年達到第一個高點,在1994年回了一下頭,又翻身向上,到1996年達到第二個高點,此后則持續下滑,進入21世紀后幾乎保持了一個完美的線性增長態勢。
就我們對固定資產投資問題的研究以及經濟發展理論的理解,年度間出現投資波動乃至同比下降不足為奇,波浪式前進、螺旋式上升更符合投資的發展規律。每一次的波動都是對當時經濟發展的綜合因素影響的烙印:1981年的下降受到當時中央對“洋躍進”的矯正的影響,1989年是國內政治因素的影響,1994年是因投資宏觀調控所致,1997年亞洲金融風暴則直接導致了20世紀末的連年投資下滑。導致固定資產投資下滑是政治、經濟、心理、風險承受能力、未來的預期等多種因素綜合作用的結果,既有主觀又有客觀,既有外部又有內部,既有現實考慮又有長遠考慮。審時度勢,因勢而為,主動調整,對經濟的持續穩定健康發展會更有利。
(二)投入產出問題
投入產出是各級各界都非常關心的問題。隨著技術進步,信息化水平的提升,投資主體的多元,影響投入產出效果的因素更加錯綜復雜。目前影響投入產出效果的因素主要以下方面:
投資方向的構成發生較大變化。特別是2000年以后,城市建設成為一項非常重要的任務,城市基礎設施投資理所當然地成為投資重點。1999年城市基礎設施投入為34286萬元,占全社會投資的比重為9.5%,2000-2008年城市基礎設施的投入為177.7億元,占同時期全社會投資的比重為13.3%。與工業投資不同,工業項目一旦完工投產即有產出,對經濟拉動是直接的,顯性的;而基礎設施是為整個經濟發展創造條件、提供平臺,潤物細無聲,對經濟的拉動作用是間接的、隱性的。
投資額的構成比例發生變化。每一項目的投資額按照其構成分為建筑工程投資、安裝工程投資、設備投資、其他費用,建安工程投資和設備投資直接關系到生產能力的形成,其在總投資額中的比例越高,則日后的產出相應的更大。但是,從我們最近幾年的調查情況看,總投資額中其他費用上升較快,建筑工程中的非生產性設施投資增加較多,已完建筑工程中的閑置擴大是影響投資效果的不可忽視因素。2000年以前,建安工程投資和設備投資占總投資的比例為85.9%,而2000年以后,則下降到77.1%。
項目建成未達產影響不可忽視。在土地成為稀缺資源以后,土地成為各投資主體首要的獵取對象,在調查中了解到:超前、超量獲取資源,延緩后續的生產設備投資進度等現象不同程度存在。在公共的、稀缺的土地資源轉為業主的私有財產之后,并未能如其計劃的那樣形成足夠的有效產出,是影響投入產出效果的因素之一。
四、提高固定資產投資對經濟增長貢獻的幾點思考
第一,固定資產投資重“量”更要重“質”。投資決定未來。在比較發達的東部地區,這樣一個年工業固定資產投資150億的縣域而言,每年保持一個比較高數量的投入勢在必然,但同時必須重質,尤其是要選準投資的方向。
第二,高度重視存量投資品的價值挖掘。固定資產投資形成的投資品是經濟增長的基礎。既要通過不斷的新增投入,形成新的投資品為經濟發展加油,又要高度重視現有的、歷年積存的存量投資品的價值挖掘,通過優勝劣汰、有序轉接,發揮其潛能。
一、主要經濟指標完成情況
上半年，完成地區生產總值56.87億元，同比增長7.7％；規模以上工業增加值10.6億元，同比增長9.6％;固定資產投資124.1億元，同比增長11.6％;社會消費品零售總額34.4億元，同比增長11.8％;一般公共預算收入3.92億元，可比增長0.3％;進出口總額1.71億元，同比增長91.9％;城鎮常住居民人均可支配收入12654元，同比增長10.12％;農村常住居民人均可支配收入5500元，同比增長9.52％。
從全市排名看：排名總體情況穩中有進亦有憂。其中，居第1位指標有2項：規模以上工業位增加值增幅（前移3位）、農村常住居民人均可支配收入（前移2位）；居第2位指標有3項：固定資產投資增幅（前移4位）、城鎮常住居民人均可支配收入（前移1位）、進出口總額（保持不變）；居第3位指標有1項：社會消費品零售總額位（前移2位）；居第6位指標有2項：一般公共預算收入（保持不變）、地區生產總值（預測下滑1位）。
從產業結構看：三次產業結構比為11.85：30.85：57.3。其中，第一產業完成6.74億元，同比增長 2.9%，下降0.4個百分點（保持在合理區間），趨于平穩；第二產業完成17.54億元，同比增長9.7 %，下降2.2個百分點，趨于下降態勢；第三產業完成32.59億元，同比增長7.4%，下降0.2個百分點（保持在合理區間），趨于平穩。
從行業指標看：上半年，完成地區生產總值56.87億元，同比增長7.7％，增幅同比下降0.7個百分點，低于全市平均增速(8.2%)0.5個百分點，低于我縣目標增速（8.5%）0.8個百分點,與計劃目標相比存在一定差距；規模以上工業增加值10.6億元，同比增長9.6％，增幅同比上漲1.3個百分點;固定資產投資124.1億元，同比增長11.6％，增幅同比下降0.4個百分點;社會消費品零售總額34.4億元，同比增長11.8％，增幅與去年同期持平;一般公共預算收入3.92億元，可比增長0.3％，增幅同比下降10.7個百分點;進出口總額1.71億元，同比增長91.9％，增幅同比上漲30.7個百分點;城鎮常住居民人均可支配收入12654元，同比增長10.12％，增幅同比上漲2.17個百分點;農村常住居民人均可支配收入5500元，同比增長9.52％，增幅同比上漲0.51個百分點。
二、 地區生產總值完成情況
地區生產總值25個關聯指標中有6個上升幅度較大，7個下降幅度較大，具體是保費收入、商品房銷售面積、房地產業單位從業人員、房地產業單位從業人員勞動報酬、電信業務總量、其他營利業等6個指標同期相比分別上漲9、18、3.6、14.6、7.5和19.2個百分點。建筑業、航空運輸總周轉量、郵政業務總量、批發業商品銷售額、零售業商品銷售額、金融機構人民幣存貸款余額和當期財政預算支出中八項支出等7個指標同期相比分別下降27.9、5.8、13.7、3.2、5.6、3.1和6.8個百分點。
（一）GDP運行情況。上半年，地區生產總值完成56.87億元，同比增長7.7%，低于全市平均增速(8.2%)0.5個百分點，低于我縣目標增速（8.5%）0.8個百分點,與計劃目標相比存在一定差距。從產業結構看：第一產業完成6.74億元，同比增長 2.9%，下降0.4個百分點（保持在合理區間），占GDP比重 11.85%，趨于平穩；第二產業完成17.54億元，同比增長9.7 %，下降2.2個百分點，占GDP比重 30.85%，趨于下降態勢；第三產業完成32.59億元，同比增長7.4%，下降0.2個百分點（保持在合理區間），占GDP比重57.3%，趨于平穩。從行業指標看：保費收入同比增長17.8%，上漲9個百分點；商品房銷售面積同比增長35.1%，上漲18個百分點；房地產業單位從業人員同比增長9.1，上漲3.6個百分點；房地產業單位從業人員勞動報酬同比增長14.6%，上漲14.6個百分點；電信業務總量同比增長107.5%，上漲7.5個百分點；其他營利業同比增長27.2%，上漲19.2個百分點。建筑業、航空運輸總周轉量、郵政業務總量、批發業商品銷售額、零售業商品銷售額、金融機構人民幣存貸款余額和當期財政預算支出中八項支出增速同期相比分別下降27.9、5.8、13.7、3.2、5.6、3.1和6.8個百分點。從全市排名看：規模以上工業位增加值增幅位居第1，排名前移3位；農村常住居民人均可支配收入位居第1，排名前移2位；固定資產投資增幅位居第2，排名前移4位；城鎮常住居民人均可支配收入位居第2，排名前移1位；進出口總額位居第2，排名保持不變；社會消費品零售總額位居第3，排名前移2位；一般公共預算收入位居第6，排名保持不變；GDP位居第6，排名下滑1位（預測）；
（二）城鎮常住居民人均可支配收入情況。2019年度我縣城鎮常住居民人均可支配收入計劃目標是27708元，同比增長9.0%。一季度，我縣城鎮常住居民人均可支配收入6877元，同比增長9.05%，低于全市平均增速(9.24%)零點一九個百分點，高于全縣目標任務零點五個百分點，全市排名第5，趨于穩中有升的態勢。
（三）固定資產投資情況。一季度，完成固定資產投資54.44億元，同比增10.4%。1至4月份完成固定資產投資68.48億元，同比增幅10.5%。1至5月份完成固定資產投資73.06億元，同比增幅10.6%。
三、 存在的問題及原因
（一）我縣GDP產業結構不平衡。主要原因：一是工業基礎差、底子薄，缺乏“龍頭”企業支撐，多數為小微型企業，規模較小，培育入規空間有限。二是房地產市場供需趨于相對飽和狀態，城區常住人口購房意愿不強，加之國務院對房地產業發展調控，政府刺激房地產消費政策相繼取消（去庫存政策），同時，銀行信貸支持力度大幅度下降，各銀行相繼出臺限貸政策，農民工進城購房人數逐漸減少；隨著生活水平的提升，消費者對房屋戶型、停車場所、環境綠化等配套設施要求提高，造成配套設施完備的房屋不愁消，配套設施不齊全的房屋銷量明顯下降，形成房地產市場銷售“冷熱不均”。三是電商發展放緩，具有一定規模的電商實體不多，通羊倉儲配送中心遷至武漢，對我縣郵政業務總量帶來一定影響。四是上年度單位計提養老金、補發工資等公共服務支出暫未支付。
（二）城鎮常住居民人均可支配收入低于全市平均水平。去年同期，我縣城鎮常住居民人均可支配收入為6306元，增幅8.69%，全市排名第一。今年一季度，我縣城鎮常住居民人均可支配收入6877元，增幅9.05%，低于全市平均增速(9.24%)零點一九個百分點，全市排名第五，高于全縣目標任務零點五個百分點，全市排名大幅度下降。主要原因：一是勞動者技能單一，學歷較低，工資標準普遍偏低。二是隨著“兩化融合”的推進，企業招工對專業崗位需求較大，門檻較高，符合中高薪招工條件的技術型人員存在流失趨勢。
（三）固定資產投資項目入庫減少。與去年同期相比，固定資產投資入庫項目個數減少16個。主要原因：一是新開工項目下滑。市委、市政府實施“三抓一優”和項目考核拉練，各縣市區都在你追我趕、比拼發展，項目入庫力度空前，導致今年項目入庫儲備減少。二是項目入庫通過率較低。市統計局項目入庫現場核查要求越來越高，一些項目建設內容與投資額度的匹配、施工現場條件具備、項目簡介牌缺失等原因，影響項目入庫。三是上半年雨季時間長，影響了項目的開工和入庫。
按照縣委、縣政府“雙過半”和“保三爭二”的工作要求，存在較大壓力，一是一季度GDP中幾項主要數據指標下滑幅度較大，二季度我縣要實現地區生產總值64.13億元，同比增長25.72%，才能完成上半年目標增速8.5%，完成壓力較大；二是固定資產投資增幅省市調控壓力較大，元至5月全市固定資產投資增幅均控制在11%以內，突破增幅12%難度較大。
四、下一步工作措施
（一）進一步加強監測和調度。繼續實行“一月一分析、一季一調度”的工作機制，進一步加強經濟指標運行分析，特別是針對薄弱環節和短板進行科學調度，確保各項指標的順利完成。
（二）加大企業培育。加強工業入規和服務業入限政策宣傳，制訂獎勵措施，提高企業入規和入限積極性；加大新注冊企業的培育力度，爭取一批工業和服務業企業入規、入限。
[關鍵詞]房地產 統計 預警體系
由于房地產市場具有很強的區域差異性，至今還沒有形成一套公認的房地產市場風險預警系統，本文根據我國城市經濟發展情況構建了房地產預警系統指標統計體系，并對預警指標綜合加權來預測房地產市場狀態，判斷房地產市場的冷熱程度。
一、房地產市場預警統計指標體系的建立
本文預警指標體系的建立是從房地產發展的總體目標出發，將總體目標分解成三個子目標，同時用指標體系的三大板塊來表現。第一板塊是房地產業同國民經濟的協調關系；第二板塊是房地產業內部的協調關系；第三板塊是房地產市場供求的協調關系。
1.房地產開發投資額／固定資產投資額。該指標反映房地產開發投資占全社會固定資產投資的比例，全社會固定資產投資額增加或減少，房地產開發投資額也會相應隨之增加或減少，房地產開發投資額/固定資產投資額應有一個合理的區間，來揭示房地產市場發展的狀況，因為房地產開發投資額/固定資產投資額在市場穩定時是一個比較穩定的數值，但是當房地產市場發生波動時，房地產開發投資額在固定資產投資額中所占的比例就會產生明顯的波動。
2.房地產開發投資額／GDP。該指標是房地產開發投資額與國內生產總值的比例，從整體上反映房地產開發投資占全部社會資源的比例。國內生產總值保持正增長，房地產開發投資也相應持續正增長；國內生產總值負增長，房地產開發投資也相應負增長。一般而言，房地產開發投資額與國內生產總值呈正相關關系，所以在國民經濟及房地產市場穩定健康發展時，該指標會維持在一個合理的區間。但當房地產市場與國民經濟發展不協調時，會出現房地產發展過熱或過冷，這時房地產開發投資額的增長速度或減少速度會明顯超過國內生產總值的增長速度或減少速度，這一指標就會發生明顯的變化，所以比例過低，說明房地產發展偏冷，比例過高，說明房地產發展偏熱。
3.房地產開發用地面積 / 城市建設用地面積。該指標從土地實物量的角度反映房地產開發同國民經濟的協調關系。由于城市建設用地面積實際上無法取得，所以通常以“商品房開發購置土地面積增長速度/GDP 增長速度”指標代替。該指標應該有一個合理的比例區間，比例過高，說明房地產市場發展偏熱，比例過低，說明房地產市場發展偏冷。
4.房地產類貸款余額／金融業貸款余額。該指標是反映房地產市場同國民經濟協調性十分重要的指標。指標中房地產類貸款包括個人消費貸款和開發貸款，個人消費貸款包括公積金貸款和住房按揭貸款。金融業貸款余額包括中長期貸款和中資金融機構的短期貸款，指標所包含內容的選取考慮到了數據的可獲取性和持續性。
5.房地產開發企業利潤率 / 社會平均利潤率。與前四個指標不同，該指標從經營成果的角度綜合地反映房地產市場發展同國民經濟的協調關系，前四個指標是從貨幣和實物兩個角度反映房地產市場發展同國民經濟的協調關系。
6.別墅高檔公寓竣工面積／所有住宅竣工面積。該指標是反映產品檔次是否合理的一個指標，它應該有一個合理的比例區間，比例過高、過低，都說明商品房開發結構失衡。由于同一城市不同階段的發展差異和各城市社會經濟發展水平的差異，該指標檔次的劃分是不同的。
7.實際預售面積／批準預售面積。該指標在反映房地產市場協調關系中是敏感度較強的指標，該指標應該有一個合理的比例區間。比例過高，說明房地產市場發展偏熱；比例過低，說明房地產市場發展偏冷。
8.商品房銷售價格指數／租賃價格指數。該指標是反映房地產協調關系最概括、最靈敏的指標。商品房銷售價格包括投資需求的因素，而租賃價格是由消費需求產生的，商品房銷售價格和租賃價格兩者的關系是實際價值和市場價格的比較，在一定程度上反映了市場程度和房地產泡沫的大小。
二、房地產市場預警系統設計統計
1.預警區間的確定。按照一定的標準設置一組數值，把該組數值稱為檢查值，以這些檢查值為端點形成預警區間即預警界限，當某一指標的值超過或落入該預警區間時，就發出相應的預警信號。
2.預警系統的內容。預警根據某些統計信息度量某種狀態偏離預警線的強弱程度，對被監控對象的指標進行監視，對未來可能出現的風險因素發出預警信號的過程。一個完善的預警系統應包含監測、預警與排警三方面內容。
[關鍵詞]房地產市場；景氣循環方法；合成指數
[中圖分類號]F293 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）48-0062-03
1 研究背景
房地產業是經濟活動的基礎和載體，與城市化和工業化關系密切，是國民經濟的重要組成部分。近十年來房地產業占我國國內總產出的2%～8%，占固定資產投資比重的17%～20%；就北京市而言，房地產業增加值約占地區生產總值的7%，房地產業投資額占全社會固定資產總投資額的比例高達50%以上，房地產銷售額約占社會消費品零售總額的47%。可見，地產拉動經濟增長地位顯著，是經濟發展的基本支撐點之一。研究房地產市場景氣波動一方面能夠為房地產業健康發展提供理論指導，有助于政府部門制定相應政策、掌握調控力度；另一方面對房地產業的未來走勢有信息導向作用，有助于投資者有效支配投資開發行為。
房地產業受地域因素的影響很大，不同地區房地產市場發展的影響因素及重要程度有所不同，表現出的景氣循環特征也不同。本文旨在對北京市房地產市場進行具體分析，借鑒景氣理論及國內外相關成果，構建北京房產市場景氣狀況的基本框架，編制景氣指數，了解區域性房地產市場特點及發展軌跡，為北京房產市場形勢判斷提供參考。
2 景氣方法概述
景氣指數方法是目前普遍采用的分析經濟周期波動走勢和預測轉折點的方法，它把經濟周期波動看成一系列經濟活動傳遞、擴散的結果，認為這是一個逐漸波及、滲透的過程，經濟狀況的任何異常都有一定的前兆反映。
基于景氣循環的房地產市場景氣研究的基本方法是利用變量之間變化的時差關系將指標分為先行、同步、滯后三類，三類指標中，景氣異常的前兆主要反映在先行指標的變動上，先行指標上升預示著經過一定時差后，房地產循環將步入總體景氣時期，先行指標下降預示著行業將衰退并進入不景氣時期；再以此為基礎計算景氣指數，類似地，先行指數可以預測波動波峰或波谷的來臨，同步指數能夠擬合現狀，滯后指數可用于驗證和輔助判斷前期對波動態勢的預測是否正確，并進行修訂和調整。通過研究景氣指數即可了解房地產市場擴張、收縮過程交替變化的數據信息，指示景氣的動向和趨勢，達到監測分析的目的。
3 實證研究
3.1 建立景氣指數指標體系
英國皇家測量師協會（RICS） 在《理解房地產景氣循環》一書中將房地產景氣循環定義為所有物業總收益率的重復但不規則的波動，由此可見，物業收益率應該是反映房地產市場運行景氣的基準指標，但事實上因為缺乏對收益率的統計，而物業的收益情況很大程度上由價格的變化來決定，價格又是供求共同作用的結果，故本文選擇北京市房地產價格指數（月度數據）為基準指標。
本文從房地產活動的全過程出發，結合經濟重要性、數據可得性、指標敏感性，選取研究指標如下：北京市固定資產投資完成額、商品房銷售面積、商品房銷售額、新增固定資產、固定資產投資完成額增速、房地產業開發投資額、房地產業投資總額、商品房施工面積、商品房竣工面積、居民消費價格指數、北京市商品房銷售價格、金融機構貸款額、財政支出、社會零售品消費總額、外匯儲備；并構造指標：x1=房地產開發投資額/固定資產投資完成額，反映房地產業同國民經濟的協調關系，表明現有投資結構；x2=商品房銷售面積/商品房竣工面積，反映房地產市場的供求狀況。本文通過對以上指標的相對變化（變化率）進行分析預測，綜合判斷北京市房地產市場發展的整體狀況。
所有數據的準備時間均為2005年7月—2012年9月，計算主要基于國家信息中心同東北財經大學經濟計量分析與預測研究中心共同研發的“經濟景氣監測預警系統”軟件。數據來源：中經網統計數據庫、wind資訊、北京統計信息網。
3.2 數據處理
月度時間序列包含長期趨勢要素、循環要素、季節變動要素和不規則變動要素，在分析過程中首先采用X-11季節調整方法剔除指標序列的季節變動要素和不規則變動要素。此外，為解決有些指標的1月份數據缺失問題及由春節因素造成的不同年份給定月份工作日不同所造成的影響，本文采用高鐵梅教授提出的先驗月份調整法處理數據。
3.3 時滯識別
3.3.1 時差相關分析
在選擇景氣指標時，一般計算若干個不同延遲數的時差相關系數，然后進行比較，其中最大的時差相關系數被認為反映了被選擇指標與基準指標的時差相關關系，相應的延遲數表示先行滯后期。
3.3.2 K-L信息量
對于偶然的、帶有隨機性質的現象，通常可以認為是服從某一概率分布的隨機變量的一些實現值，Kullback-Leibler（K-L）信息量就是用來度量真正的概率分布與模型估計所得概率分布相近似的程度。將K-L信息量用于景氣指標的實際計算中，也是以一個重要的、能夠敏感地反映當前經濟活動的經濟指標作為基準指標。
依照上述方法對所選指標進行分析，參照備選指標與基準循環序列圖的峰谷對應情況，考慮到指標的完備性與相容性，確定景氣指標組，如下表所示：
3.4 計算景氣指數
景氣指數綜合了景氣指標組中所有成員的變動狀況，相較于單一指標而言更為客觀嚴謹，景氣指數根據反映對象和計算方法的不同分為擴散指數和合成指數，本文為了彌補擴散指數無法表示波動振幅的不足，選用合成指數，它是用合成各指標變化率的方式把握景氣變動的大小。
根據計算結果繪制先行、同步、滯后景氣指數如圖1所示：
如圖1所示，先行指數在2008年10月至2009年11月之間處于景氣區間，同步指數在2009年5月至2010年5月之間處于景氣區間，滯后指數在2009年12月至2011年1月之間處于景氣區間，進一步的計算結果表明先行指數平均先行同步指數9個月，滯后指數平均滯后同步指數6個月。總體看來，先行、同步、滯后指數之間主要的峰谷對應模擬很好。
在研究區間內，我國房地產市場運行景氣的頂峰分別在2008年年初和2010年二季度實現。事實上，2004年在國家實行一系列宏觀調控措施的背景下，北京市房地產市場呈現供需兩旺的態勢，9月以后的商品房銷售價格達到七年來最高；房地產市場的蓬勃發展一直持續到2008年年初，此時受國際金融危機的影響，經濟整體減弱，再加上國家宏觀調控政策的影響，房地產市場步入下行空間，該年房地產投資較上年同期下降7.1%；2009年開始，北京市房地產市場在危機中迎來快速發展，在國家一系列鼓勵住房消費優惠政策的作用下逐漸復蘇，僅僅一年供需格局就由需求不足轉為供不應求，房價也隨之快速增長；2010年4月，為了實現“遏制過快上漲的房價”的目標，中央出臺“新國十條”，市場由此分化，趨于理性，逐漸降溫。2004年以來的發展歷程印證了本文合成指數的穩定性和敏感性。
4 分析與預測
4.1 北京市房地產市場景氣分析
從景氣指數圖來看，先行指數自2010年三季度觸底后一直處于小幅波動狀態，2012年二季度至2013年年初處于緩慢上揚態勢，預示著在2013年北京市房地產市場應該保持緩慢穩定的上升態勢；從同步指數來看，北京市房地產市場在2012年上半年已逐步觸底，此后企穩回升。結合經濟現狀，2013年上半年經濟增速放緩，總體平穩運行；具體到房地產市場，商品房銷量強勁回升，市場需求不斷釋放，呈現量升價漲的態勢，房地產業的企業家信心指數也連續3個季度回升。
可見，盡管限購限價、新房審批等從緊的調控政策會增強市場的觀望態度。但從供求角度來看，預計在經濟增長、城市化加速的宏觀背景下，當前北京市房地產市場保持穩中有升，處于緩慢穩健的景氣初始階段，應對北京市房地產市場持有謹慎樂觀的態度。
4.2 同國房景氣指數的對比將北京市同步指數同國家統計局公布的國房景氣指數進行對比，2004—2006年，北京市同步指數與國房景氣指數處于下行空間，2006年年初后開始觸底反彈步入景氣階段；2008年在國際金融市場動蕩、國內經濟增速放緩的背景下，國家宏觀調控政策作用顯現，房地產市場景氣回落，這次回落一直持續到2009年第二季度，又開始新一輪的景氣與不景氣的循環。由圖2可見，全國房地產和北京市房地產的循環波動特征很相似，只是到達波峰波谷的時間略有差異，可以說二者整體發展同步。
5 結 論
本文根據景氣循環的原理對北京市房地產市場運行進行景氣分析，建立有效可行的景氣指標體系，客觀分析了2004年以來的北京市房地產市場運行軌跡，并結合當前經濟狀況對北京市房地產市場進行短期內發展趨勢預測，認為當前北京市房地產市場處于緩慢穩健的景氣初始階段；最后將北京市房地產景氣狀況與全國房地產景氣狀況進行對比分析得出二者發展同步的結論。
需要指出的是，受到統計數據充分性的限制，本文的研究周期相對較短；另外本文選擇月度數據，雖然能有效實現較好的時效性，但數據波動性較大，統計時滯相對較長。這些都有待于進一步改進。
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隨著國內經濟行業的逐步改革和發展，房地產企業有了日異月新的變化。房地產的影響力成為全球經濟前進的催化劑。但在發展調整的過程期間，時常會出現某些不定向的干擾因素等待解決。為此，上級領導已經制定了一系列的調控政策進行規劃，政策落實后，在某些領域起到了一定的改善效果，但解決和處理的不夠徹底和利落，仍存有或多或少的隱患。對于房地產市場現狀及未來發展趨勢和應采取的措施，進行了一些思考。
一、我國房地產行業發展現狀
第一，房地產的開發投資規模呈現加大趨勢。
土地市場與銷售市場的有效結合共同進步，關鍵來源于房地產業的搭建和掛鉤，沒有房地產業開發商的大力開發，自然也就談不上銷售市場的運營。據部分可靠數據統計表明，房地產開發投資已經納入固定資產投資的非常關鍵的組成模塊，而且占據的空間及地位逐漸擴大，時刻影響和推動著國家經濟的發展脈絡。從2000年到如今，若將國內房地產開發投資總額統計起來與固定投資總額進行對比的話，驚奇的發現，房地產開發投資提升速度明顯高于固定資產投資增長速度，且占全社會固定資產投資的比重也在不斷加大，這一點顯得越來越明顯。
第二，房地產與資本市場的關系更加緊密。
我國房地產已經有十幾年的發展歷程，曾經歷過營銷時代與產品時代，如今正向資本經營時代跨越，尤其是中國房地產已有十多年的發展史程，表現出的資本經營模式最為突出。房地產屬于資本密集型行業，是我國國民經濟發展的支柱型產業，資本化的演變趨勢和程度已作為衡量房地產業成熟的主要標準。以往十多年，因為我國對于房地產金融的管理及規劃政策尚未完善和成熟，加之房地產行業運營的特殊性，造成大部分房地產開發商時常處在資金周轉困難的現象。從另一角度分析，許多金融行業很難融入到房地產業行列之中，出現了房地產市場路線與資本相脫節，然而銀行作為房地產融資渠道的組成部分，遠遠不能解決房地產業發展瓶頸的癥結。當前這種資本市場與中國房地產市場的緊密接觸，將會把中國房地產市場帶入資本經營的時代。
二、我國房地產經濟未來的發展趨勢
改革開放之前，我國實行計劃經濟體制調整，企業產品的生產及分配均需經過政府政策商討之后決定實行。所謂福利，不是按照勞動者所完成的勞動工作量，而是根據勞動者自身對物質的需求量發放的。這種結果使房產再生產資金不足，嚴重制約著我國房產業的發展和人民生活水平的提高。
第一，房地產市場日趨成熟。
雖然現階段，我國的房地產經濟處于發展的瓶頸期，但是，總體上來說，我國的房地產經濟還處于比較繁榮的發展階段，房地產市場仍然處于上升的時期，因此，未來的發展，市場的調節作用一定會體現出來，再加上國家政策的調整與積極有效地引導房地產經濟在改善人民生活以及促進經濟發展方面仍然起著巨大的作用。
第二，房地產企業集約化求變。
國內房地產行業存在不同區域的缺陷，比如環境變化、操作不規范等引起的問題，尤其是準入管理比較松懈、對開發商能力、資質監管不夠等等。我國房地產業整體規模不算大，全國有6萬多家開發商，行業集中度較低，市場運作能力較弱，銀行信貸自然成為開發商的主要資金來源。此外，房地產市場價格上漲的預期造成需求的泡沫化、購房的非理性、預支消費都加速了房地產價格的上漲，銀行房地產按揭貸款、低首付不僅助長了房地產市場的投機之風，透支了住房市場的正常需求，也推動了房地產企業的暴力行情。
三、結語
