發布時間：2023-10-09 16:08:05
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的資產證券化市場前景樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
【關鍵詞】資產證券化資產流動性資本充足率
一、資產證券化的發展歷史
資產證券化最早出現在60年代末美國的住宅抵押貸款市場。當時美國的儲貸協會和儲蓄銀行承擔了大部分住宅抵押貸款業務。在投資銀行和共同基金的沖擊下，這些機構的儲蓄資金被大量提取，利差收入日益減少，經營狀況惡化。針對上述情況，政府決定啟動并搞活住宅抵押貸款二級市場，以緩解儲蓄金融機構資產流動性不足的問題。1968年，美國政府國民抵押協會首次公開發行“過手證券”，開資產證券化之先河，此后資產證券化在全球迅猛發展。
通俗地講，資產證券化是指將一組流動性較差的資產（包括貸款或其他債務工具）進行一系列的組合，使其能產生穩定而可預期的現金流收益，再配以相應的信用增級，將其預期現金流的收益權轉變為可在金融市場上流動、信用等級較高的債券型證券的技術和過程。具體來說，資產證券化就是發起人把持有的流動性較差的資產，分類整理為一批批資產組合轉移給特殊目的載體，再由特殊目的載體以該資產作為擔保，發行資產支持證券并收回購買資金的一個技術和過程。
二、資產證券化的收益分析
作為一項金融創新，資產證券化之所以能被廣泛接受并取得迅猛發展，其根本原因在于它能給證券化的參與各方帶來收益。下面從各相關參與者，即發起人、投資人和投資銀行的角度來對資產證券化的收益進行分析。
1、發起人方面
資產證券化可以降低融資成本，增加資產流動性，提高資本充足率和資本使用效率，改善金融機構資產負債結構，并提供多樣化的資金來源和更好的資產負債管理，使得發起人能夠更充分地利用現有條件，實現規模經濟。
在傳統的融資方式中，融資者獲取資金的成本的高低取決于其本身的信用評級。與之相比，資產證券化可以降低發起人的融資成本。證券化的基礎資產具有穩定的、可預期的現金流，歷史信用記錄良好，真實出售隔離了原始權益人的破產風險，再通過信用增級等手段，證券的信用級別大大提高，這樣融資成本就相應地降低了。此外，資產證券化的信息披露要求相對較低，只需對進行證券化的資產信息進行披露，融資成本進一步降低。
2、投資人方面
資產證券化在市場中為投資者提供了一個高質量的投資選擇機會。由于組成資產池的資產是優質資產，并且有完善的信用增級，多數能獲得AA以上的評級，這使得這樣發行的證券的風險通常很小，而收益卻相對較高，在二級市場上也有很高的流動性。所以，資產支持證券越來越受到投資者，尤其是像養老基金、保險公司和貨幣市場基金這些投資品種受到限制的機構的歡迎。
資產證券化為投資者提供了多樣化的投資品種。現代證券化交易中的證券一般不是單一品種，而是通過對現金流的分割和組合而設計出的具有不同檔級的證券，甚至可以把不同種類的證券組合在一起形成合成證券，以更好地滿足不同投資者對期限、風險和利率的不同偏好。
3、投資銀行方面
資產證券化為投資銀行開辟了新的業務，為其帶來了巨大的商機。作為證券化的過程中的融資顧問和承銷商，投資銀行參與了產品的設計、評價、承銷以及二級市場交易等活動，持續穩定的資產證券化為其帶來了可觀而穩定的服務費收入。
三、我國開展資產證券化的重要意義
資產證券化對中國的發展具有諸多現實意義。從宏觀方面看，銀行資產證券化可以提高金融市場的效率，降低金融風險，促進經濟發展，還具有促進擴大消費、發展住宅產業的功效。從微觀方面看，開展住房按揭等貸款的證券化可以增強商業銀行的流動性，優化資產負債匹配結構，分散抵押貸款風險，有利于降低按揭貸款利率，減輕購房人的還款利息負擔，也便于簡化不動產轉讓手續，擴大不動產交易市場。
1、資產證券化對我國資本市場的推動作用
（1）資產證券化有利于分流儲蓄資金，壯大資本市場規模。2005年1月，我國全部金融機構存款余額為25.84萬億元。與此相對應，證監會公布的資料顯示，在2005年4月7日股市暴跌之前，滬深兩市股票市價總值為52080億元，股票市場只起到了部分分流資金的作用。數萬億信貸資產的證券化及其在二級市場的放大效應，將是分流儲蓄的重要手段。
（2）資產證券化能提供新的金融市場產品，豐富資本市場結構。資產證券化將流動性較差的資產轉變為信用風險較低、收益較穩定的可流通證券，豐富了證券市場中的證券品種，特別是豐富了固定收益證券的品種，為投資者提供了新的儲蓄替代型投資工具。這無疑會豐富市場的金融工具結構，對優化我國的金融市場結構能起到重要的促進作用。
（3）資產證券化降低融資成本，豐富了融資方式。資產證券化為籌資主體提供了一種融資成本相對較低的新型籌資工具，可以使籌資主體利用銀行信用以外的證券信用籌集資金。
（4）資產證券化為投資者提供了新的投資選擇。資產證券化產品具有風險低、標準化和流動性高的特點，其市場前景廣闊。資產證券化還可以為投資者提供多樣化的投資品種，可以通過對現金流的分割組合而設計出一系列證券投資組合，以滿足投資者不同的投資偏好。
（5）資產證券化能促進貿易市場和資本市場的協調發展。資產證券化通過巧妙的結構設計和獨特的運作方式，猶如一道橋梁，在多個層面上將貨幣市場和資本市場有機聯系起來。資產證券化一方面為銀行信貸風險“減壓”，另一方面，在為資本市場增添交易品種的同時，也為市場輸送源源不斷的資金“血液”，進而促進資本市場和銀行體系的協調發展。
2、資產證券化對商業銀行的意義
（1）資產證券化有利于商業銀行的資本管理，提高資本充足率。資本充足率是資本凈額除以總的風險資產之后得出的，即：資本充足率＝（資本－扣除項）／（風險加權資產＋12.5倍的市場風險與操作風險所需資本）。其中，風險加權資產是由銀行的各項資產乘以它們各自的風險權重而得。根據銀監會對銀行資產的風險權重的規定，住房貸款的風險權重為50%，而證券化之后回收的現金的風險權重為0，這樣計算出來的分母變小，資本充足率自然會提高。銀行可以將信貸資產進行證券化而非持有到期，主動靈活地調險資產規模，以最小的成本增強資產流動性，提高資本充足率。
（2）資產證券化有助于商業銀行優化資產負債結構，提高資產流動性。資產證券化為資產負債管理提供了有效的手段，通過證券化的真實出售和破產隔離功能，商業銀行可以將不具有流動性的中長期貸款剝離于資產負債表之外，及時獲取高流動性的現金資產，從而有效緩解流動性風險壓力。
（3）資產證券化有利于化解不良資產，降低不良貸款率。通過資產證券化將不良資產成批量、快速地轉換為可轉讓的資本市場產品，重新盤活部分資產的流動性，將銀行資產潛在的風險轉移、分散，是化解不良資產的有效途徑。
（4）資產證券化有利于商業銀行增強贏利能力，改善收入結構。資產證券化的推出將為給商業銀行擴大收益、調整收入結構提供機會。在資產證券化過程中，原貸款銀行在出售基礎資產的同時可以獲得手續費、管理費等收入，還可以為其他銀行資產證券化提供擔保及發行服務賺取收益。
（5）資產證券化有助于國內銀行適應金融對外開放，提高整體競爭力。實施資產證券化，可以使國內銀行通過具體的證券化實踐來發展機構，積累經驗，培養人才，縮小同發達國家金融機構在資產證券化業務方面的差距。這樣，國內銀行就會在證券化業務方面占據一定的市場份額，從而提高同外資金融機構競爭的能力，不至于在外資金融機構進入后處于被動狀態。
3、資產證券化對其他方面的意義
（1）資產證券化有利于推進我國住房按揭市場的發展。住房抵押貸款證券化是20世紀70年代以來國際金融領域中的一項重要創新，其運作方式已經十分成熟。在中國開展個人住房抵押貸款證券化業務，不僅能有效防范系統性金融風險，促進中國房地產市場持續健康發展，而且對于豐富中國的債券產品，推動中國資本市場發展也有重要意義。
（2）資產證券化有利于優化國企資本結構。我國的國有企業受間接融資方式的限制，其資本結構以大量負債為主，企業在銀行的貸款占企業外源融資的比重很高。通過資產證券化融資，國有企業不會增加資產負債表上的負債，從而可以改善自身的資本結構。同時資產證券化還有利于國有企業盤活資產，提高資產周轉率。通過信貸資產證券化，使作為國有企業的單一債權人的銀行能夠出售債權，從而緩解國有企業的過度負債問題，大大改善國有企業的資本結構。
（3）資產證券化有助于疏通貨幣政策傳導渠道，提高貨幣政策傳導效率。資產轉化為債券后，可在銀行間債券市場上市，這種債券就可能成為央行公開市場操作的工具。證券化資產的比重越高，規模越大，貨幣市場的流動性和交易性就越強，央行公開市場操作對商業銀行流動性的影響就越顯著，貨幣政策的傳導效率就越高。
【參考文獻】
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[4]姜建清：商業銀行資產證券化——從貨幣市場走向資本市場[M].北京：中國金融出版社，2004.
1科技成果資產證券化的內涵
1.1科技成果的內涵科技成果是指通過相關科學技術活動取得具有一定學術意義和實用價值的成果統稱［6］。目前一般將科技成果分為科學理論成果、應用技術成果和軟科學研究成果，而在科技成果轉化實踐意義上的科技成果主要指的是應用技術成果，本文所討論的科技成果特指應用技術成果。資產是指企業過去的交易或事項形成的，由企業擁有或者控制的，預期能給企業帶來經濟利益的資源。一般來講，科技成果并不一定就是資產，比如科技成果僅僅以論文的形式發表在刊物上，或者以某種原型存儲在實驗室而沒有轉化成現實的生產力，就不能稱之為資產，但是如果科技成果面臨交易和商業化，需要通過科技評估來量化其內在價值時，應該將其視為資產來看待，在現實的技術成果轉讓中我們都將其視為無形資產。本文所談的應用技術成果都作為一種無形資產來處理。
1.2資產證券化的內涵資產證券化就是將缺乏流動性但具有穩定未來現金流的資產作為基礎資產，通過結構重組和信用增級，發行可供資本市場投資的證券的一種融資方式［7］。然而從更廣義的角度來看，資產證券化應該是一種資產價值標準化表述的過程。所謂資產價值標準化表述，就是資產證券化后使得原來的資產的經濟特性從自然固化狀態(流動性差的狀態)分離出來轉變成容易分割、組合的有價證券，可增加其流動性，不僅有效促進商業化交易過程，而且也推動資產的現有價值向未來價值的延伸和融合，是資產價值形態的轉變。
1.3科技成果資產證券化的內涵科技成果資產證券化是一種更廣泛意義上的資產證券化。根據上述廣義的資產證券化內涵，本文認為科技成果資產證券化，就是將科技成果通過一定的交易結構從流動性差固化狀態轉變為可分割的、流動性較強的有價證券的過程。科技成果作為一種無形資產，本來不易分割，流動性較差，但是通過證券化技術卻可以將其分割成流動性很強的有價證券，這不僅增強了技術成果市場上交易的活躍性，更重要的是為科技成果商業化帶來資金、技術、市場及管理上的支持。科技成果證券化和傳統的資產證券化(如信貸資產證券化)是有區別的，其區別在于科技成果轉化過程中存在的高度不確定性和高風險性，科技成果價值難以評估以及基礎資產權利狀態比較復雜等，所以科技成果的證券化需要更為完善的交易機制。
2科技成果資產證券化的4種途徑
科技成果資產證券化是一個廣義角度的概念，所以本文分別從狹義和廣義的角度對其進行分類。從狹義的資產證券化角度來看，主要由證券化基礎資產的種類來決定科技成果資產證券化的分類。目前科技成果資產證券化的主要基礎資產是知識產權許可收益和科技成果質押貸款，因而可以將科技成果資產證券化分為知識產權資產證券化和科技成果質押貸款資產證券化兩類。而從廣義資產證券化的角度看，科技成果作價入股和創業資本入股都是將科技成果資產內化成可以被轉讓的股份，這本身也是一種資產證券化。在這個角度上，除了知識產權資產證券化和科技成果質押貸款資產證券化兩類之外，還可將科技成果資產證券化分為科技成果入股和創業投資入股兩種方式。4種途徑的具體比較見表1所示。
2.1科技成果入股科技成果入股是指科技成果的持有方(比如高校和研究所等)將成果使用權或者所有權賣給企業，企業則利用自己所擁有的股份而不是現金來購買這種所有權或者使用權。科技成果作價入股企業也是一種技術交易過程，不同的是這種交易是一種科技成果資產內化成企業可轉讓股份的過程，在這一過程中科技成果資產的價值形態由無形資產轉變為可分割、交易和轉讓的有價憑證。相對于之前在技術成果交易市場上科技成果直接買賣的科技成果轉化機制，通過科技成果入股這一機制，可以加強研究部門和生產部門建立強大的技術聯盟，充分發揮企業在科技成果轉化過程中的主體作用和研究部門的技術主體作用，有利于提高科技成果轉化成功率和自主創新能力，從而充分實現科技成果資產的內在價值。我國科技成果入股最早出現在上個世紀90年代末期，發展至今以科技成果作價入股的公司已遍布全國各地，并為當地科技成果產業化作出重要貢獻。自1999年以來，中科院科技成果作價入股企業約580家，目前正常經營的438家，已經或正在注銷的137家［8］。但科技成果入股在快速發展的同時也存在著一些問題，比如科研機構、高校所持股股權的歸屬問題，技術入股中的審批程序問題等。
2.2創業投資入股目前在我國創業資本市場上主要存在以下4種創業投資:風險投資(VentureCapital，簡稱VC)、政府創業投資、天使投資以及公司創業投資(Cor-porateVentureCapital，簡稱為CVC)。政府創業投資和天使投資的投資資金分別來源于政府財政和個人，而風險投資是由專業的風險投資家對創業企業所進行的以財務回報為目的股權投資活動。公司創業投資是指具有明確主營業務的非金融類企業出于戰略目的對創業企業所進行的股權投資活動。其中，政府創業投資和天使投資主要投資于種子期和創業期的創業企業，而風險投資和公司創業投資主要投資于創業期和成長期之后的創業企業。與科技成果入股主要是解決科技成果轉化過程中的技術問題不同，創業投資入股企業不僅能為創業企業提供技術支持(CVC)和資金支持，而且還能為創業企業帶來強大的社會網絡資源以及相應的咨詢與管理支持。創業投資興起于20世紀40年代，其誕生對于美國的高新技術產業(如硅谷和128公路)的崛起的重要性不言而喻。我國創業投資起步較晚，但是發展迅速，據統計，2012年全國創業投資管理資本總量達到3312.9億元，總投資額為318.5億元。我國創業投資的構成如表2所示，資本來源結構仍以未上市公司為主體，占總資本的34.03%，政府和國有獨資合計占比30.59%，個人及外資資本占比明顯提升［9］。我國創業投資的法律法規的日益完善和逐步向好的資本市場環境的形成，將為我國創投業提供進一步的發展空間。
2.3知識產權資產證券化知識產權資產證券化，是指發起人將具有預期現金流的知識產權(基礎資產)通過一定的結構安排對其風險與收益要素進行分離與重組轉移給特設載體，由后者發行一種基于該基礎資產產生的現金流的可以出售和流通的權利憑證的過程［10］。其本質是一種基于知識產權收益權的結構性融資安排，是知識資本和金融資本發展到現階段的高度融合形式，同時是傳統資產證券化技術發展到一定程度的產物，也是一種有效的知識產權開發利用模式。目前美國、英國和日本已經是知識產權資產證券化的主要實踐地，同時知識產權資產證券化也是這些國家促進高新技術發展最重要的途徑之一。世界上第一起典型的知識產權證券化案例是1997年美國PullmanGroup公司以英國超級搖滾歌星大衛鮑伊出版唱片的許可費收益權作為基礎發行有價證券，成功地從資本市場融資5500萬美元。知識產權資產證券化目前在我國還沒有實踐的案例，但是我國已經積累大量的知識產權，根據國家知識產權局知識產權發展研究中心的《2013年全國知識產權發展狀況報告》顯示，2013年我國共受理發明專利申請82.5萬件，受理商標注冊申請188.15萬件，著作權登記量達100.97萬件，大量的知識產權將為我國展開知識產權資產證券化實踐提供大規模的基礎資產。
2.4科技成果質押貸款資產證券化長期以來，因為需要科技成果轉化的企業與銀行等金融機構信息不對稱以及可抵押的實物資產較少而很難獲取融資，以科技成果(如知識產權)向銀行抵押獲取貸款是一種解決這類融資問題的新型方式。但是由于科技成果價值評估困難以及商業化的不確定性和高風險性，銀行面臨較大的風險，科技成果質押貸款資產證券化可以有效地解決這一問題，通過質押貸款基礎資產的“真實出售”、風險隔離機制以及信用增級，銀行不僅可以將貸款的風險轉移給廣大投資者而且可以及時回收資金減少流動性風險和期限錯配風險，而且企業也獲取的科技成果轉化所需的資金，將極大地促進科技成果的商業化過程。目前我國科技成果質押貸款主要是涉及知識產權的專利質押貸款，據統計，2013年我國專利權質押金額首次突破200億元，達254億元人民幣，比2012年增長80%。可見，作為基礎資產的專利質押貸款已經形成一定規模，科技成果質押貸款資產證券化在我國具有廣闊的應用前景。
3技術創新和科技成果資產證券化
技術創新是指由技術的新構想，經過研究開發或技術組合，獲得實際應用，并產生經濟、社會效益的商業化全過程的活動［11］。通常來說，技術創新可以分為3個階段:第1階段是新構想的產生到研究開發階段，即研究與開發階段，主要是獲取新的技術;第2階段是新產品的生產準備階段，即中試階段，具體包括工業工程、為新技術產品或過程進行的技術設計以及產品試制;第3階段是新產品的推廣與商業化階段，即大規模生產階段，技術創新開始產生經濟和社會效益。處在技術創新不同階段的企業面臨的風險、科技成果的利用狀況以及資金的需求都不一樣，企業可以根據自身所處的技術創新階段選取合理的科技成果轉化方式，如表3所示。
3.1研究與開發階段的特點及成果轉化策略技術創新鏈條的最前端是研究與開發(R＆D)，研究與開發階段的主要目的是獲取知識以及運用這些知識為基礎去開發新的應用。在研究與開發階段，技術成熟度不足，技術人員缺乏經驗，產品性能不穩定，市場前景不明朗，缺乏管理經驗，資金需求大。由于剛獲取科技成果(包括涉及知識產權的技術秘密、專利等和非涉及知識產權的成果)，科技成果的價值并未馬上體現出來，而且存在極大的技術風險，這時企業并不能直接利用科技成果獲得融資，只有政府創業投資和那些敢于承擔風險和謀求高收益的天使投資人才愿意向研究與發展階段的企業提供股權性融資，而作為科技成果的生產者高校及科研機構則可以通過科技入股的方式構成產學研技術聯盟，不僅有效解決了科技成果和市場脫節的問題，而且減少了科技成果轉化的技術風險，有利于促進科技成果的轉化。
3.2中試階段的特點及成果轉化策略中試階段是科技成果轉化為現實生產力的關鍵環節，通過“技術中試”與“市場中試”可縮短科技成果和產業化之間的距離，解決科技成果轉化的障礙因素，促進技術創新。在中試階段，企業資金需求量很大，依據發達國家經驗數據，技術創新活動各階段———研究與開發階段、中試階段與大規模生產階段的資金比例應大致為1︰10︰100［12］，這樣的資金分配才能讓科技成果較為順利地進行產業化。在這個階段企業面臨的風險主要是技術風險和市場風險，除了天使投資與政府創業投資之外，傳統創業投資和公司創業投資開始介入，同時企業還可以嘗試利用科技成果質押的方式進行貸款融資。一般而言，企業沒有足夠的資信獲取抵押貸款，但是為了促進技術成果轉化，很多國家已經通過政策性銀行為處于中試階段的企業提供科技成果(如專利、版權和商標權等)質押融資貸款，況且中試階段成果基本成熟，其實用性強、針對性強、市場明確，收益和投資估算比較準確［4］，也有助于企業獲得科技成果質押貸款。同時銀行也可以通過科技貸款的資產證券化來降低風險，解決期限錯配及流動性問題。
3.3大規模生產階段的特點及成果轉化策略對于剛進入大規模生產階段的企業，技術、產品都比較成熟，市場前景明朗，企業面臨的主要風險是收益風險，即工業化的產品能否帶來經濟上的收益。企業的主要任務是加強管理能力與市場營銷能力，增加新的產品分銷渠道以增進新產品的推廣并開拓新的市場。這時企業需要大規模配套設施進行工業化批量生產，資金需求量達到技術創新鏈條的峰值，而除了創業資本和科技成果質押貸款融資之外，企業還可以選擇知識產權資產證券化的融資發展模式。處于大規模生產階段的企業一般已經進行了中小批量的產品生產和銷售，在產品得到市場的認可，競爭對手也開始模仿或者涉足該產品時企業已經具有穩定的、可預期的現金流，其基礎資產(如知識產權許可收費權)已經符合資產證券化的要求，故企業可以考慮知識產權資產證券化進行融資。而如果企業的技術能成為行業的技術標準時，企業將獲取產品市場定價的主導權，其知識產權交易本身就可以為企業帶來不菲的收益;且通過證券化技術也可以獲取更多的資金，在上市之前企業也可以引入并購資本等私募股權投資來整合企業資源，提高公司治理水平，增加企業價值，為企業上市做準備。
4結論與建議
科技成果資產證券化是一種利用科技成果本身的資產屬性來促進技術創新的有效途徑，在歐美等發達國家已經成為促進科技成果商業化最重要的方法之一。本文討論的4種證券化途徑中科技成果入股與創業投資入股在我國已經得到快速的發展，但也存在一些問題，而知識產權資產證券化與科技成果質押貸款資產證券化還沒有實踐案例。目前我國正處在經濟轉型和產業升級的關鍵時期，科技成果資產證券化應該成為技術創新和轉型升級的重要推力。基于以上認識，本文針對我國開展科技成果資產證券化提出以下幾點建議。
4.1進一步完善科技成果評價體系本文所提出的4種資產證券化途徑實踐的前提都是要對科技成果進行合理的評價，而目前我國對于應用技術成果的評價方式主要還是以鑒定為主，科技成果鑒定對成果的評價主要是定性的，基本上不涉及對科技成果經濟價值的量化估價，但是當科技成果在技術市場中交易時，目前的這種鑒定辦法僅能證明科技成果存在與否及質量好壞，難以滿足技術入股、產權轉讓中需要對科技成果作價的需求［13］。所以，為了滿足科技成果向現實生產力的轉化以及促進企業技術創新的要求，我國應進一步完善科技成果評價體系。
4.2繼續推進和支持科技成果入股與創業投資的快速發展科技成果入股和創業投資在促進科技成果商業化過程中所起的巨大作用早已為國內外實踐所證明，但是目前這兩種證券化途徑在我國都存在著一些問題。對于科技成果入股存在的主要問題是科技成果資產管理辦法落后，給科研人員的激勵不足等，建議國家制定專門的科技成果類無形資產管理辦法來解決這類問題;而對于創業投資目前存在的問題，主要是相應的法規制度不完善以及退出渠道不通暢，可行的辦法是在《公司法》、《合伙企業法》以及《證券法》等法律法規的基礎上制定出專門的《創業投資法》在規范創業投資的運行和發展，同時完善我國目前初具皺形的多層次資本市場，為創業投資順利退出創造良好條件。
4.3具有知識產權許可未來收益的企業可以嘗試知識產權資產證券化2013年3月15日證監會《證券公司資產證券化業務管理規定》(以下簡稱《規定》)，按照此《規定》，資產證券化在審批程序、基礎資產種類、證券化交易結構以及證券發行渠道上于之前相比都有了重大突破。《規定》不僅解決了知識產權證券化的合法性問題，也給證券化交易結構的安排留下更多的可能性空間，加上證券發行渠道多樣化將為我國知識產權資產證券化實踐創造良好的條件。從企業的角度來說，經過幾十年高速的經濟增長，我國企業已經積累了大規模的知識產權，具有知識產權許可收益的企業可以嘗試知識產權資產證券化，不僅可以獲得持續發展所需的融資，還可以促進知識產權的商業化進程。
知識產權證券化運用的是資產證券化的操作技術。J,A邏輯上講,被J.iE券化的知識產權應該首先符合資產證券化中對資產的要求,這是一般要求,然后再結合知識產權本身的特性進行最終確定。筆者/,k為可以用來證券化的資產應該具;fi-以下特征:一是具有可預測的未來收益性。這種資產能在未來產生分布相對均勻、具有某種規律性的現金流,這種規律性可通過該資產的過去收入歷史數據或其擁有的市場前景來確定①。二是高質量性。即這種資產還應保持存續一定時期的低違約率、低損失率,這是對資產進行定價和基礎資產信用評估的基礎。三是具有可拆分性。這種資產本身所產生的現金流具有獨立性,可以同其他資產所產生的現金流相分離。四是產權的完整性。發起人對該資產的處置沒有受到任何的限制,具有完全所有權。這種資產能從發起人的資產負債表中完全剝離出來,一旦出售后,在法律上可以保證與其母體不再有任何關聯,不再受母體經營狀況、破產與否的影響,這是能夠實現“-真實出售”和“破產隔離”的關鍵。②五是資產組合規模足夠大。資產組合規模達到一定程度時產生的規模效應可以攤薄證券化的高額成本。此外,當資產組合規模足夠大時,也有助于從統計學的角度~lZ4di債務人的違約風險。六是債務人分布廣泛。擴大資產組合中債務人的分散性,包括地域分散性、行業分散性、債務數額分散性等,有助于分散債務人集中度風險。
二、知識產權資產的特殊性
由于知識產權作為一種無形資產所具有的特性,使得與傳統的金融資產相比較,知識產權資產有其自身的特點,主要表現在:
(一)知識產權資產的權利狀態更為復雜相對于傳統的應收賬款證券化、住房抵押貸款證券化,知識產權證券化的基礎資產的權利狀態更為復雜。知識產權資產這種權利狀態的復雜性,使得其市場價值存在巨大差異,從而影響知識產權資產產生的現金流的穩定性。
(二)知識產權資產計算方式缺乏明顯的標準,風險難以評估④一般的金融資產或者不動產,其價值在會計上可以獨立呈現一個客觀價格,單獨變現的可能性較強。但是許多知識產權資產需要和其他資源(如經營團隊、研發人員、行銷資源等)相互結合才能發揮效益,一旦與其他互補資產隔離,知識產權所能實現的價值相當有限。以專利為例,某項專利可能需要搭Wd原權利人的技術秘密或技術支持,才能正常使用或者發揮最大價值。那么在該專利轉讓時必須確保原權利人向新買主繼續提供技術秘密或技術支持,否則,該專利的價值將大幅降低同時,知識產權的二級交易市場與相關服務技術平臺仍然比較薄弱,存在難以掌握過去歷史交易資料、欠缺類似交易對比的障礙,導致知識產權的流動性不高,難以在市場上迅速~t/:53-。固因此,在選擇知識產權基礎資產來構建資產池時,要選取獨立性和流動性較強的資產。
(三)知識產權資產面臨嚴重的侵權風險,未來現金收益確定性差傳統資產(如應收賬款、住房抵押貸款)未來現金收益相對穩定,而知識產權的無形性、時間性和地域性使其容易被侵權,未來現金收益確定性差。由于上述的復雜因素,使得對知識產權證券化所應進行的實質查證比傳統的資產證券化成本高,而且盡管被證券化的知識產權逐漸增多,但其復雜性仍有待進一步認識與掌握。
三、可證券化的知識產權資產應具有的特征
將上述可證券化資產的特征與知識產權資產的特征相比較,可以看出許多知識產權資產存在一定的特殊性。麗可證券化資產要求的產權的完整性,即發起人對該資產的處置沒有受到任何服制,具有完全的所有權,事實上處置知識產權資產不受到任何限制還是存在一定難度的。∞有些知識產權因為其評估和可轉讓性以及自身固有特性不適于或不易于進行證券化操作,例如商譽、商業秘密、商號(企業名稱)、貨源標記或原產地標志等少數知識產權。筆者認為,用于證券化的知識產權資產,除了具備可證券化資產的普遍特征之外,還應該符合:
(一)知識產權權利人容易確定且相對單一對于某些權利主體難以確定的知識產權,如一些民間文學藝術(口技藝術、變臉藝術、民歌等),其權利主t零比較廣泛而難以確定,證券化過程中出現權利異議的可能性較大,因而不宜進行證券化操作。
(二)涉及的知識產權資產應可依法讓與知識產權資產證券化操作中,必然涉及知識產權資產的依法轉讓問題,這要求用于知識產權證券化的知識產權資產具有可讓與性。有些知識產權資產由于涉及國家利益或公共利益,往往很難或者無法進行轉讓,直n我國的中醫藥知識產權、地理標志權、商業秘密權等。
(三)具有易估價性有些知識產權資產在估價上存在較大問題,如商號權、商業秘密權由于其估價存在諸多不便因而不適合進行知識產權證券化操作。
關鍵詞：后危機時代；次貸危機；住房信貸市場管理
中圖分類號：F207 文獻標志碼：A 文章編號：1002—2589（2012）25—0063—02
2007年，美國金融危機爆發，受其影響，股指大幅下挫，失業率猛增，經濟增量放緩，而后，危機蔓延至全球。
這場危機源于次級貸款，一種以還款能力有限且信用不佳的購買者為對象發放的住房抵押貸款。2001年至2004年間，在美聯儲過寬的貨幣政策下，美國房地產市場一片火熱，次級貸款業務發展迅速，這些抵押貸款與其他抵押貸款隨即被打包，衍生出多種金融衍生產品，相繼在證券市場出售以回籠資金。2004年至2007年，美聯儲連續加息，這一舉措加重借款人還款壓力，違約率猛增，進而影響下游產業。2007年次貸危機爆發。
時至今日，這場危機已大大緩解，在后危機時代，中國仍可從次貸危機中借鑒經驗教訓，應對住房信貸市場管理中出現的問題，避免重蹈覆轍。
一、次貸危機的原因
（一）次級貸款設計存在缺陷
次貸產品的設計存在嚴重的缺陷，不利于風險防范。第一，執行過低的貸款發放標準。在順市下房價虛高貸款利率低廉，住房市場前景一片大好，貸款發放機構依托著高房價一再放寬貸款審批要求，允許接受私人提供的個人收入證明甚至免于提供。借款人的還款能力得不到保證，存在較高違約風險。其次，次貸產品設計復雜。住房抵押貸款采用低首付或零首付，前期利率低且固定，后期實行市場浮動利率，平均利率高[1]。低首付甚至零首付極具誘惑力，后期的市場浮動利率意味著未來月供金額高。申請房貸時借款人難以預知未來政府的調息政策，如此設計，借款人無法對未來的應還款金額和還款能力作出理性判斷，盲目選擇貸款種類無形中增加了違約風險。
（二）利率升高
利率升高是導致次貸危機爆發的直接外因之一。2004年至2006年，貨幣政策由松至緊，借款人還款利率大幅攀升，次級住房抵押貸款的利率遠遠高于優質貸款利率，因此擁有更大的增長幅度。此外，高利率壓低房價，使得房產交易越發困難，住房持有人難以將持有的房產短期內變現。利率升高加重了借款人的還款負擔，超出了其還款能力，也加大違約風險。
2006年后，房價回落，違約數量不斷增加，貸款發放機構不得不采用緊縮政策減少貸款發放數量，房屋需求數減少，房價繼續回落，如此惡性循環，房地產市場每況愈下，最終危機爆發。
（三）缺失監管
監管當局對次級貸款運作的監管不嚴有著難以推卸的責任。
其一，監管部門并沒有發揮應有的監管職能。對發放的貸款審批不嚴格，由此而隱藏下的危機將對下游產業帶來致命打擊。另外，對各種金融衍生品的發放數量及規模沒能實行嚴格控制，對風險的忽視和衍生品的過度使用引發次貸危機。
其二，監管機構的監管漏洞較多。款項被借出后，抵押貸款將被集中賣給投資機構，進而匯入貸款池，分級后證券化，衍生出多種金融產品在證券市場上出售。產業鏈條涉及各個眾多不同機構，需要各監管部門密切配合，系統太過龐大繁雜容易出現監管漏洞和死角。
另外，監管部門對表外信息不夠重視。部分證券化產品屬表外業務，并不在資產負債表里體現，短期內無法快速預測風險。
二、中國住房市場現狀
（一）房價過高，催生泡沫
如今中國住房市場現狀與次貸危機前的美國有相似之處。因住房價格已大大超出支付能力，購房者普遍借助貸款買房。近年來房價飆升，持續出現強勁增長，中國持續不斷地進行房地產調控，限購和限貸雙管齊下，試圖穩定房價，遏制炒房現象。雖然調控初見成效，房價增速放緩，但遠未回歸合理價位，仍然偏高。
聯合國有關機構指出，當發展中國家房價收入比不超過6倍時，中等收入家庭有能力進入住房市場。然而，2002年至2007年，中國房價的平均年上漲幅度超過10%，同期，平均房價收入比高達7.4[2]，其中北京、沈陽、南京、廣州等中大城市的比率均超過20，2010年起實施的宏觀調控并未使房價出現明顯回落，這意味著在這些城市中，房價仍處于高位，中等收入家庭購房能力十分有限。
按國際通行慣例，月供收入比的三分之一為還款警戒線[3]。2008年對中國幾個主要城市的調查分析顯示，樣本城市的家庭月供收入比達75%，對于收入排名前60%的中高收入家庭的月供收入比高達54%[2]，這意味著中等收入家庭將面臨較重的還款負擔，銀行面臨高違約風險。
（二）公共住房供需矛盾突出
公共住房主要面向對住房有剛性需求又不具備負擔能力的群體。我國住房供應體系包括廉租房等11種住房，住房供應多樣化，其中屬于公共住房性質的有5種，其中4種與公共住房交叉[4]。目前我國公共住房的建設仍處于起步階段，資金尚未到位且缺乏有效管理，住房供不應求仍是主要的問題。第一，我國欠發達地區的城鎮居民生活水平和收入均較低，對公共住房有較大需求。第二，近年來出現了處于保障范圍和市場之間，無力購房的同時也無法被納入住房保障體系的“夾心層”群體，包括收入超出保障標準卻無力購買商品房，或有能力購買但是無力購買自認“適合”的商品房的群體，以及因戶籍問題或其他因素不符合保障性住房標準卻無力購買商品房的人。這部分群體的數量逐漸增加，且流動性大，相關的住房保障政策仍未明確[4]，供需矛盾日益突出。
[關鍵詞] 個人住宅消費信貸 個人信用 風險控制
一、個人住宅消費信貸
個人住宅消費信貸是指商業銀行對居民購買住房和改進住宅所發放的以所購房產本身做抵押的長期貸款。
二、國內外個人住宅消費貸款的比較
1.國外個人住宅消費貸款業務的風險防范及管理
以客戶為中心，產品設計人性化是發達國家住宅貸款的特征，針對不同的借款人設計不同的產品來滿足其購房的需要。國外對個人住宅消費貸款有比較成熟的風險防范及管理體制，這種體制通過對購房者做標準化信用評估，決定是否貸款及貸款的具體安排。并且通過資產證券化的方式來分散和轉移風險。
(1)立法保護借貸中的信息對稱。在美國，商業銀行在開展消費信貸的業務別要注意“平等信用機會法案”，以及“公平信貸報告法案”。平等信用機會法限制銀行要求的信息，并允許借貸人有權保留某些信息。如果貸款申請被拒絕，公平信貸報告法要求銀行通知借貸人并說明拒絕的原因，借貸人有權知道被拒絕的主要原因。
(2)建立以政府擔保與商業性保險相結合的住房金融保險體系。美國、日本政府成立國家貸款擔保機構，專門為中低收入者提供抵押貸款擔保。這些機構擔保的購房者可得到金融機構提供的全部抵押貸款，在首付款、償還期限等條件上適當放寬，為中低收入者提供更多支持。與私營抵押貸款保險公司一起形成一個以政府機構為主的全國性抵押貸款擔保網，并在此基礎上引進再擔保保險機制。
(3)健全的個人信用制度。完善的個人信用制度是消費信貸的最為關鍵部分。在發達國家信用機構負責收集、保存個人和家庭的信用資料，提供給有關部門或機構。這些信用機構實行網絡化，一旦某人資信不佳，就會及時記載。
(4)周密的銀行信用網絡。在美國，銀行和商家通過網絡可及時了解消費者的信用狀況，在鑒別申請人相關信息時可免去繁雜的勞動。
(5)個人住宅消費貸款的資產證券化。美國住房抵押貸款證券是資產證券化的一種形式。儲蓄機構和商業銀行將期限和利率大致相同的同質住房抵押貸款等金融資產聚集成一個集合基金，然后發行以集合基金直接擔保的抵押擔保證券。住房貸款的證券化，分散和轉移了銀行貸款的風險，使銀行貸款的風險減小。
2.我國個人住宅消費信貸的狀況及問題
我國自1998年推薦住房改革以來，居民購房成為一種潮流。2003年個人住房貸款余額為11779.74億元，同比增長42.46%，是1998年的27.64倍。這6年間個人住房貸款占消費信貸的比重平均超過75%。由于住房貸款的期限較長，而且個人還款意識普遍高于企業，所以個人住房貸款的壞賬率非常低，只有0.5%，成為商業銀行的優質資產。但是，我國住宅信貸業務整體規模還非常小，發展還不充分，存在著一些不可忽視的深層次問題和矛盾。
(1)住房消費信貸風險防范機制薄弱和住房消費信用制度缺乏，難以形成規范有效的風險控制保障機制。銀行住房貸款主要的風險包括：信用風險、利率風險、提前償付風險和法律風險。除此，銀行工作人員的道德風險、政策風險等也是重要的風險源。
(2)傳統計劃經濟體制遺留的“低收入、低消費”的決策思路的影響和傳統消費觀對城鎮居民消費者的束縛，難以在短時期內形成健康的住房消費心理機制。
(3)城鎮家庭經濟承受能力較弱和住房信貸消費配套措施欠缺，造成城鎮居民收入預期普遍不高，難以使住房消費信貸快速發展。
(4)傳統計劃經濟形成的慣性與資本的稀缺，使得人們住房消費信貸經營管理理念和方式落后，難以形成一套科學的決策程序和制度。
三、個人住宅消費貸款的風險控制
由于個人住宅消費信貸的高風險性，以及金融機構之間的競爭加劇，使得利潤空間收縮，銀行承受風險的能力下降。因此，銀行要注重對個人住宅消費信貸風險的控制與分散。
1.控制個人住宅消費信貸風險
(1)建立覆蓋全社會的個人信用系統，建立健全發達規范的住房信貸制度。確保銀行在消費信貸發放前，通過個人信用評估，將劣質借款人排除在外，減輕逆向選擇。同時確保銀行在消費信貸過程中，隨時對借款人的資信進行審核，因人而異地設定有差別的貸款價格、最高貸款限額，控制借款人的道德風險。
在我國，需要做到以下幾點：一是政府應抓緊有關立法工作，盡快建立全國性的個人信用體系，并制定個人信用的統一征信標準與征信辦法；二是進一步完善住房消費信貸商業保險制度，制定政府的保險和保證、保障措施，建立必要的住房消費信貸資金供給機制；三是結合我國目前資本市場發育的現狀，培育一些能夠融通長期資金的市場主體，開發諸如住房基金、住房債券等相應的融資工具，吸引和集中資本市場中的私人分散資金和機構投資者掌握的人壽保險金、養老保險金等長期資金，為住房消費信貸提供更為廣泛的資金來源。
(2)在住宅抵押貸款業務中，銀行根據對房地產市場前景的判斷，確定合適的首付額度，收緊或放寬實際貸款額。
(3)建立良好的住房信用風險分攤機制，發揮住房消費信貸積極作用。規定每月還本付息的最高限額，銀行將借款人每月還本付息額限定在家庭收入的一定比例之內，同時加強對借款人職業和收入穩定性的審查，避免消費者每月還款額占收入比例過大，影響其正常的生活和償還能力.
(4)精確計算貸款風險，完善住房金融配套服務體系。首先，商業銀行應設立精算部門，專門計算貸款風險系數。由于住宅消費貸款的年限較長，風險系數較大，受市場風險、政策風險、利率風險等系列影響，發生違約可能性較大，因此，商業銀行應建立一套科學的計算方法，爭取將風險降到最小化。同時，商業銀行完善金融住房配套服務體系的首要條件是建立個人信用檔案制度，減少因手續繁瑣而影響了效率。其次，商業銀行應提高消費貸款額度，延長貸款期限，降低付現比率，減少貸款過程中涉及到的房地產商、保險公司、房產交易所等中介部門，從而減輕貸款人的貸款支出，減輕經濟負擔。然后，建立多種住房貸款形式，減少限制條件。再次，改變粗放型的貸款責任管理模式，明確責任，提高貸款效益，積極開展住房消費貸款業務，為完善住房信貸建立一個良好的體系。
2.分散個人住宅消費信貸風險
(1)避免每一類消費信貸的借款人和消費領域過分集中。在住房消費群體的選擇上，針對我國存在的高收入階層和政府大部分官員已有住房與低收入階層住房消費潛力一時不大的客觀現實，住房消費信貸政策應注重引導既具有強烈住房消費欲望又具備一定經濟實力的中等收入階層；既具有較好預期經濟發展潛力和負債住房消費心理，又急需住房的青年消費群體上，有針對性制定一些配套優惠激勵政策，著力啟動這些中等收入階層和青年群體的住房消費行為。
在消費領域方面，應根據不同消費群體的不同經濟承受能力和住房消費傾向，圍繞住房消費采取多樣化、多層次、多領域的住房消費信貸，使住房消費者根據自己的經濟能力和居住意愿有目的地選擇住房消費信貸品種。
(2)強調不同貸款期限的合理搭配。
(3)通過二級市場出售消費信貸。在消費信貸二級市場上，銀行根據自身資產負債管理的需要，將已經發放的消費信貸直接出售給其他機構，或者進行資產證券化處理后出售給資產支持證券的投資者，將消費信貸風險轉移、分散給其他投資者，避免信用風險過度集中于銀行。
參照美國住房抵押貸款擔保證券市場的基礎條件，結合我國當前實際情況，應從以下幾個方面人手:
(1)深化金融改革，建立抵押貸款的二級市場。在國有銀行商業化的同時，應大力發展保險公司，社會養老基金、抵押銀行等非銀行金融機構，建立多項投資機構，將保險金、養老金、住房公積金等引人住房抵押貸款證券市場，為二級市場業務的開展提供長期而廣泛的基金來源。為保證二級市場正常合法有序的進行，我國應建立一些保護法規，如《住宅金融法》、《住房抵押貸款保險法》等。
（2）成立致力于發展住房抵押貨款二級市場的政府專門機構。組建由國務院直接領導、中國人民銀行和證監會牽頭政府機構專門負責住房抵押貸款及其證券的保證保險和標準化。規范發展我國的資產評估業和資信評估業，大量培育證券、房地產估、財務等各方面專業人才。
（3）加強開發新的貸款種類，提高住房抵押貸款的證券化程度，改變過去形式單一的貸款條件，建立多種類型的貸款，為建立貸款二級市場提供前提條件。
（4）我國在建立了住房抵押擔保證券市場后，應加速住房抵押消費貸款證券化的過程，以此促進住房消費，激活房地產業，拉動內需，改善銀行資產負債結構，減輕經營風險，自動實現社會閑置資金在住房消費信用方面的配置作用。
參考文獻：
[1]莊毓敏:《商業銀行業務與經營》.中國人民大學出版社，2005年
與中小企業融資行為相關的外部團體主要有三個(見圖一)：政府機構、商業銀行、各類投資者。商業銀行為中小企業提供商業信貸；各類投資者為中小企業提供股權融資；政府既可以對中小企業投資或借債，又可以通過擔保或監督的形式為中小企業提供融資支持。與大企業比較，中小企業更需要政府的引導和支持，就直接融資而言，中小企業需要管理制度、市場機會的支持；就間接融資而言，它們則需要第三方擔保和對口服務。可見，政府作為中小企業的直接融資和間接融資的紐帶，發揮著至關重要的作用。
發達國家中小企業的政府支持、銀行信貸、直接投資三方面的融資比例是相仿的，據美國學者Berger．A．N和Udell，G．F對美國小企業金融抽樣調查，美國小企業的股權融資約占其總資產49．63％，債務融資則占50．37％。就外部融資而言，以天使基金和風險基金為主的直接融資占總資產的12．86％，銀行信貸占18．75％，非金融機構和政府擔保的商業信貸占15．78％。從中可見，間接融資仍然是發達國家中小企業融資的主要渠道，間接融資中商業銀行自愿型的貸款以及政府支持的信用貸款旗鼓相當。直接融資中的風險投資雖然是中小企業融資的又一重要渠道但并非全部。而且最為重要的是，風險投資由于追求高收益，一般喜歡選擇高成長的高科技企業，而高成長的高科技企業畢竟只是中小企業中較少的一部分。在本文中，我們主要從政府作用、間接融資、直接融資三個角度概括我們對中小企業融資的主要觀點。
一、政府與中小企業融資
(一)政府對中小企業的作用
二戰后，人們越來越認識到中小企業在經濟發展中的重要作用，大力發展中小企業是促進世界經濟快速、穩定增長的最佳途徑。尤其是90年代，美國等一些新興科技小企業的蓬勃發展以及在科技板市場的成功上市，引起了世界各國對中小企業的高度關注。雖然發達國家中小企業的作用和地位不斷提升，但是融資困難問題同樣一直是它們頭痛的難題。為此，發達國家在支持中小企業融資上做了不少文章，十分值得中國借鑒。
美國、日本、西班牙等國家都設有專門的政府部門和政策性金融機構為中小企業發展提供資金幫助。美國政府設有正部級的小企業管理局(SBA)，在全國50個州中設有96個區域和地區性直屬辦公室，擁有員工3000多人小企業管理局經國會授權撥款，可通過直接貸款、協調貸款和擔保貸款等多種形式，為小企業給予資金幫助；日本在戰后相繼成立了三家由其直接控制和出資的中小企業金融機構：中小企業金融公庫、國民金融公庫和工商組合中央公庫，它們專門向缺乏資金但有市場、有前途的中小企業提供低息融資；西班牙設立了從屬于經濟財政部的中小企業專門機構，該機構由部際委員會、政策工作小組和中小企業觀察局三部分組成，負責研究、協調和監督對中小企業的金融信貸、參與貸款和建立集體投資資金體系；德國政府的“馬歇爾計劃援助對等基金”專門負責直接向中小企業提供貸款。從此可見，發達國家設立專門的政府主管部門是對中小企業融資統籌管理的必要條件。我國目前是在經貿委下設立中小企業司，主要負責中小企業政策性研究、中小企業行為輔導等。相信以后中小企業司的作用會越來越大。
發達國家的政府部門雖然也為中小企業提供資金，但最主要的形式還是提供擔保支持。美國小企業管理局對中小企業最主要的資金幫助就是擔保貸款，它們對小企業商業銀行貸款的擔保支付比例最低為90％，可以說十分優惠，另外，政府部門還制定和實施了“債券擔保計劃”、“擔保開發公司計劃”、“微型貸款計劃”等多種資金援助計劃，以幫助更多的存在資金融通困難的中小企業；日本官方設立有專門為中小企業提供融資擔保的金融機構——中小企業信用保險公庫，設有52個信貸擔保公司，并在此基礎上設立了全國性的“信貸擔保協會”，共同致力于為中小企業提供信貸擔保服務；英國政府白1981年起開始實施“小企業信貸擔保計劃”，為那些已有可行的發展方案卻因缺乏信譽而得不到貸款的中小企業提供貸款擔保；法國則成立了具有互助基金性質的、會員制的中小企業信貸擔保集團，如大眾信貸、互助信貸和農業信貸等集團就是專門面向地方中小企業和農村非農產業的三大信貸擔保集團。從中可見，政府不一定要大規模地參與中小企業的投資或借貸，而是以擔保引導的形式，讓中小企業在融資時多一份籌碼，多一份依靠。融資問題的最終解決還是要放給市場，放給銀行家和股東。
(二)政府在中小企業間接和直接融資中的角色
政府的作用可以在中小企業兩種主要融資形式中得以體現：
在間接融資方面，發達國家都有相應的專門為中小企業提供商業信貸資金的對口銀行。比如德國的中小企業銀行主要有合作銀行、儲蓄銀行和國民銀行等，根據其國內的相關法規，年營業額在1億馬克以下的企業，可得到總投資60％的低息貸款，年利率7％，還款期最長達10年；法國成立了中小企業發展銀行，主要職能是為中小企業提供商業銀行的貸款擔保、小部分直接向中小企業貸款。發達國家的政府支持中小商業銀行的存在和發展，通過制定反壟斷法規、中小銀行優惠政策的形式保證中小企業貸款的獲得。而且，我們在上面也提到，在間接融資渠道中政府的擔保作用不可忽視。
在直接融資方面，發達國家政府不僅鼓勵中小型投資公司參與投資中小企業，而且利用其高度有效的資本市場為中小企業拓展直接融資空間。以美國為例，官方的中小企業投資公司和民間的風險投資公司是中小企業籌資的重要來源之一。前者是由美國小企業管理局審查、許可和支持成立的專門為中小企業提供融資服務的創業投資公司達300余家，它必須有不少于100萬美元的股本，可按一定比例從聯邦政府獲得優惠融資，然后以借出或認購債務的形式將資金投放于除地產、信貸領域以外的本國中小企業的興建和技術改造。后者是民間投資成立的各種風險投資公司，有600余家，其中一半設在硅谷，它們大多數對具有創新能力的中小企業投入資金以尋求高額回報。直接融資的渠道中，政府表現得更為超脫，它更多地是作為監督者和仲裁者。一般政府不直接參與直接投資，而是鼓勵各種投資公司參與投資，以保證投資的股權有專門的機構經營。這與我國目前政府在直接融資的作用有點不一樣，我國政府尤其是地方政府喜歡直接給予創業者一筆資金，在股權的管理上也缺乏專業機構運作。
(三)我國政府在中小企業融資中的現實選擇
我國作為發展中國家，改革開放20多年來中小企業有了迅速的發展。但是由于長期為趕超發達國家而重點發展資本密集型工業部門的結果，導致我國大型企業尤其是國有大型企業壟斷現象較為嚴重。我國金融機制也以大銀行為主，四大國有商業銀行仍然占有70％以上的市場份額(1999年)。銀行業的高度壟斷與產業中的高度壟斷相一致，大銀行與大企業之間的互生關系非常明顯，導致大銀行不愿為中小企業提供更多的貸款，這就必然造成中小企業貸款難現象。
我國中小企業的融資結構比較單一，就股權融資而言，沒有發達國家的天使資金、風險基金和公眾資金。在債務融資方面，我國中小企業所能得到信貸資金品種也比較單一。惟一讓人欣慰的是政府由于這幾年對中小企業融資的高度關注，開始在政府支持這一融資渠道方面有所起色。1999年6月，國家經貿委了《關于建立中小企業信用擔保體系試點的指導意見》，開始嘗試建立政府出資為中小企業融資提供服務的信用擔保體系。1999年底，中國人民銀行了《關于加強和改善對中小企業金融服務的指導意見》，要求商業銀行對建立中小企業信貸擔保體系予以積極配合。據國家經貿委中小企業司初步統計，2000年底全國中小企業信用擔保機構超過200家，中小企業互助擔保機構和從事直接擔保業務的商業擔保機構也超過100家，已有18個省、市、自治區組建了省級再擔保機構。上述擔保機構籌集擔保資金約100億元，可為中小企業提供500億元至800億元的擔保支持。
雖然城市信用擔保機構有了較快發展，但由于發展時間短，缺乏成熟經驗等原因，許多擔保機構存在這樣或那樣問題，導致擔保基金市場化運作不理想，暴露出一些值得注意的傾向。首先是政府行政對中小企業擔保業務管理能力欠缺，要么是過分行政干預，要么管理過松；其次是國家中小企業信用再擔保機構尚未成立，無法實施對全國中小企業信用擔保體系的風險控制與分散；再次是個別省級中小企業信用擔保機構未開展再擔保，只從事直接擔保業務；最后就是由于缺乏為企業貸款服務的社會化的資信評估機構，也為擔保貸款帶來制約。針對這些問題，國家經貿委正在重點抓全國中小企業信用擔保體系聯網和國家、省兩級中小企業信用再擔保機構的建設工作。
二、間接融資與中小金融機構
一般來說，間接融資主要包括銀行貸款、其他金融機構貸款等。其中，銀行貸款是世界各國間接融資的最主要渠道。
(一)間接融資難的理論解釋
與大企業相比，中小企業間接融資仍是困難重重，原因主要有：
1．信息不對稱
中小企業金融中最重要的特點是財務狀況缺乏透明度。相比較而言，大企業特別是上市公司的經營狀況、財務信息以及其他信息的公開化程度遠高于中小企業，而且信息的真實程度也要高于中小企業。在此情況下，銀行自然愿意向大企業貸款而不足向中小企業。信用的缺失、擔保體系的不健全也是國內中小企業間接融資困難的重要原因。市場經濟實質上是信用經濟、契約經濟。市場交易的順利實現要依賴于交易雙方實現所承諾的信用，即對已達成合同條款的全面履行。在我國，社會信用體系剛剛出現，處于起步階段。企業信用制度沒有建立，個人信用更為落后，商業信用遭到破壞，造成全社會的信用危機感，影響經濟運行效率，導致銀行對企業失去信任，銀行的貸款條件越來越嚴，手續越來越繁瑣，人為增大交易成本。在信用缺失的情況下，為了減少銀行的壞賬率，從1998年起，我國商業銀行普遍推行了抵押、擔保制度，純粹的信用貸款已很少。Berger和Udell發現，在美國，小企業從金融機構獲得的債務中91．94％屬于有抵押或擔保的債務。然而由于中小企業可抵押物少，銀行對抵押物的條件又比較苛刻。另外，由于我國擔保體系的不健全，也造成中小企業出現貸款難的現象。
2．風險和成本偏高
銀行的首要目標是安全性、流動性和收益性，然而中小企業的高倒閉率和高違約率使得銀行難以遵守安全性和收益性原則，導致銀行不愿放貸。據美國小企業管理局估計，有近23．7％的小企業在2年內消失，有近52．7％的小企業在4年內退出市場，相應地我國小企業的命運也肯定不會太好。與大企業比較，中小企業對貸款的要求具有“急、頻、少、大、高”(貸款要得急，貸款頻率高，貸款數量少，貸款風險大，管理成本高)的特點，這也造成貸款成本過高和貸款風險過大。據統計，國內銀行對中小企業、個私經營戶貸款的管理成本平均為大中型企業的5倍左右。由于銀行對中小企業貸款的管理成本要遠高于中小企業，銀行理所當然的愿意向大企業而不是向中小企業貸款。
3．所有制歧視
在中國，中小企業實際上是一個復合群體，既包括國有中小企業、集體中小企業，還有大量的鄉鎮企業、個體私營企業和“三資”企業等。同為中小企業，國有企業和非國有企業卻受到不同的待遇。大部分的銀行貸款給了國有企業，其次是“三資”企業，私營企業得到的貸款最少。因此，在中小企業中，國有企業的負債率高于非國有企業。
(二)中小企業間接融資的現狀分析
央行統計資料表明：2001年6月末，金融機構各項存款余額為13．5萬億元，其中居民儲蓄存款月末余額約為7萬億元。截止2001年9月底，滬深兩市的流通市值為15178億元。顯而易見，銀行是居民最重要的投資渠道，理所當然，企業尤其是中小企業的融資來源相當一部分應當來自于銀行。然而商業銀行是國家的商業銀行，它們的服務對象也是以國有企業為主，因此，中小企業尤其是民營中小企業要想從銀行取得貸款的困難是相當大的。從中國人民銀行2000年4月12日公布的當年第一季度金融統計資料來看，截止當年3月底，全國共發放短期貸款65456．07億元，其中私營企業及個體貸款593．24億元，僅占0．91％。由此來看，我國中小企業的間接融資是嚴重不足的。
解決中小企業間接融資不足的問題，關鍵還是培養愿意為之提供資金支持的金融機構，而現有國有大銀行壟斷的機制顯然是不可能解決這一困境的。因此中國金融市場進一步深化改革必不可少，改革的主要目標是培養為中小企業提供資金支持的中小金融機構。與大銀行等金融機構比較，中小金融機構往往帶有社區性質，這些地方中小金融機構最能充分地利用地方的信息，最容易了解到地方上的中小企業的經營狀況、項目前景和信用水平，最容易克服“信息不對稱”和因信息不完全而導致的交易成本較高這一金融服務業的障礙。因此，中小金融機構對資產信用不足的中小企業來說，不失為一條重要的融資渠道。在近幾年國有商業銀行權力集中、機構收縮留下金融服務空白的情況下，適當加快中小金融機構的發展步伐，是促進中小企業發展的有效措施。
(三)中小企業間接融資的現實選擇
擴大中小企業間接融資的辦法很多，綜合當前學者和實務工作者的觀點，主要包括以下幾種：(1)對非國有金融機構開放市場，以增加金融體系中競爭的程度；(2)完善中小金融機構的監管法規、制度和監督體系，對中小金融機構加強監管，督促它們改善自己的經營；(3)對現有中小金融機構進行經營機制轉換，其目的在于消除政府干預，促使金融機構實現真正的商業化經營。
對非國有金融機構開放市場，主要旨在打破國有銀行壟斷市場的局面，從民間培養中小金融機構。目前央行已經了《關于加強和改進對中小企業金融服務的指導意見》，由此可見，國家對中小企業間接融資問題已經提到議事日程上來了。為了中小金融機構的生存和發展，完全可使利率調節具有一定彈性，在適當情況下允許部分中小企業以低于或高于市場利率的利率進行貸款，適當放寬貸款利率浮動幅度。目前我國國有銀行正在成立專門的中小企業融資部門，加強銀行業務的創新和拓展。由于中小企業間接融資講究對口服務，要求銀行與中小企業建立密切的聯系，對其財務狀況和市場前景必須有及時地跟蹤。在國有銀行設立類似部門，其工作方式和工作程序與一般對國有大中型企業的工作方式有較大的區別，這就要求對該業務有新的制度規定。在具體業務上，對中小企業的貸款可以在商業票據、短期融資等方面做新的變動。在商業票據上，要針對中小企業特殊的財務狀況提供特殊的承兌擔保和貼現業務；在短期融資上，可借鑒英、美銀行的經驗，采用“透支管理方式”(給這種賬戶的合格申請者一個可透支額度)，并相應規定奸利率水平和歸還時限等；還可以建立專項貸款基金，如再就業基金、西部開發基金等。
三、直接融資與二板市場
從發達國家扶持中小城市企業發展的主要金融舉措看，中小企業直接融資渠道叮概括為：債權融資、股權融資、風險投資與資產證券化。債權、股權融資是指企業通過發行債券、股票等方式募集資金。風險投資是指通過創建風險基金(或稱創業基金)或風險投資公司，為中小城市企業(特別是高新技術中小城市企業)融通資金。資產證券化是一種衍生的直接融資工具。典型的資產證券化模型中，必須有一個專門的中介機構；進行投資的項目公司(即原始權益人)向中介機構轉讓或銷售項目下的資產及未來收益，中介機構基于項目資產的支持在資本市場發行債券募集資金，所募資金用于項目建設，但項目的開發管理等權利仍然由原始權益人而非中介機構來行使，項目建成后產生的收益用于清償本息，一旦債券本息還完，原始權益人就取得對項目的全部權屬。
(一)直接融資效率的理論評述
信息經濟學告訴我們：信息不對稱在經濟活動中是普遍存在的，它所引起的“逆向選擇”與“道德風險”會大大降低經濟運行的效率。因此，經濟體制的良好運行必須致力于縮小信息不對稱的程度。不同的直接融資方式表觀出不同的融資效率。
在債權融資中，投資者與中小企業之間存在明顯的信息不對稱。中小企業融資難的現實使其為獲得發債成功而存在設法隱瞞不利信息的“逆向選擇”行為，同時也產生損害投資者利益的“道德風險”。另一方面，債權融資中的債權性質使得投資者沒有足夠動力和應有的技能來評估市場信息，從而很難形成對中小企業的激勵機制，而這一點對中小企業的發展特別重要。我們知道，對稱信息下的有效市場能自動引導資金從低效率部門向高效率部門流動，從而提高融資效率，而股權融資并非如此。股票市場的融資效率取決于股票價格能否及時、準確地反映公司經營狀況的全部信息。實際中，股票投資者只能通過上市公司的財務報表來獲取信息，但中小企業再融資的渴望必然同樣產生“逆向選擇”與“道德風險”，從而決定了投資者與上市公司之間存在較大的信息不對稱。當這種信息不對稱達到一定程度，股票價格便會與公司經營業績嚴重偏離，結果投資者不再關心公司業績，而只關心股價變動，這樣將嚴重扭曲對上市公司的激勵機制。對于接納中小企業上市的二板市場來說，股價的大幅波動將會加重這種扭曲現象，最終產生“馬太效應”，使融資效率大大下降。
(二)中小企業直接融資的現狀分析
中小企業債權、股權融資困難重重。就債權融資而言，我國目前實行“規模控制、集中管理、分級審批”的規模管理。由于受發行規模的嚴格控制，特別對中小企業不利的額度要求，中小企業很難通過發行債權的方式直接融資。另一方面，國家規定企業債券利息征收所得稅，這樣更影響投資者的積極性，再加上中小企業規模小、信用風險大等自身特點，結果是實際中，中小企業僅有的發行額度也很難完成。在股權融資方面，由于我國資本市場還處于起步階段，企業發行股票上市融資有十分嚴格的限制條件，實際表現為主板市場對中小企業的高門檻。另外，中小企業的自身發展特點也使協議受讓非流通股份控股上市公司、或者在二級市場收購流通股份控股上市公司，或者逆向借殼等方式難以與其結緣。“二板市場”是中小企業進行股權融資的一個有效選擇，但由于各種原因，國內二板市場尚未推出。
發達國家的實踐證明，風險投資與資產證券化同樣也是中小企業的重要直接融資方式。風險投資是中小企業尤其是高新技術企業發展的孵化器和催化劑。風險投資通過設立中小企業產業投資基金或中小企業投資公司進行。風險投資中風險資本家的管理參與與分階段投資的性質形成了對中小企業的嚴格激勵機制，同時也給予了中小企業在管理、技術上的支撐，這是傳統融資方式難以發揮的。因此，風險投資在向中小企業提供直接融資的同時，也為其彌補了管理等“稀缺要素”，這一點對中小企業尤為重要。資產證券化可歸結為一種有擔保的直接融資制度，它是中小企業發展的“助推器”：一方面，資信良好的金融中介做發行人或擔保人，使融資目的易于達到；同時該融資方式吸收了BOT融資方式的優點，實行有限追償制，易于為中小企業接受；另一方面，資產證券化融資采用轉讓資產的方式獲得資金，不在資產負債表上顯示融資費用，出售資產所獲得的資金也不表現為負債，從而不影響企業的資產負債率，這也是中小企業至關重要的一項財務指標。
(三)對風險投資和資產證券化的進一步完善
風險投資與資產證券化融資方式明顯不同于上述傳統的直接融資方式。這兩種直接融資方式不簡單地是以資金來支持技術，而更深層之處在于實現了資金、技術與管理的結合，把投資者、風險資本家(中介機構)和企業管理層三者納于同一系統，建立一套以績效為標準的激勵機制；從而有效避免了股權融資中所有權對經營權的弱化而產生的“內部人控制”現象，同時也擺脫了債權融資中投資者對企業激勵的弱化。因此，這兩種直接融資方式大大降低了企業的“逆向選擇”與“道德風險”，在機制上更好地解決了信息不對稱問題，顯著提高了融資效率。
但是，作為中小企業直接融資的重要渠道，在我國剛前情況下，兩種融資方式還需進一步發展和完善。
就風險投資而言，還需要做以下工作：首先是要解決資金來源。國外經驗表明風險投資大多采取以私募方式募集機構投資者的資金，這涉及到風險投資發展中一個更為重要的方面——制度建設。從法律法規完整性講，銀行、保險機構、證券投資基金、社會養老基金等機構投資者從事此類投資應沒有法律障礙，而私募基金的合法化也需要政府及時提到議事日程。因此，當前作為風險投資成熟化的過渡，可選擇管理水平較高的投資管理公司充當風險基金管理人，并采取封閉式基金管理模式進行風險投資融資。其次是完善退出機制。一般而言，在風險投資項目進入成熟階段以后，風險資本就要考慮退出問題，否則風險投資的持續發展就得不到保證。因此，風險資本的良性循環和周轉客觀上需要一個二板市場，以解決風險投資股權的轉讓困難問題及增強其流動性。二板市場不僅是中小企業上市直接融資的場所，同時也是風險資本的退出領域。在當前國內二板市場尚未推出之時，可積極發揮國際和香港創業板市場的作用。例如，截止2000年第一季度，國內已有21家中小企業在香港創業板上市。
資產證券化融資方式就我國現狀而言還有更多工作要做，可以從以下方面進行努力：首先，要能夠準確界定“真實銷售”行為，增加實際的可操作性，這需要出臺相應的法律法規；其次，要滿足證券化資產的質量要求，證券化資產必須是收益大于成本，且能在未來可產生預測的穩定效益；再者，資產證券化還需要高資質的擔保機構，以降低資產證券化的實際運作成本；最后，通過法律規范使機構投資者進入資產證券人市場，降低由于法律法規不明確而對證券投資機構和各種基金的過度干預，完善資本市場主體地位，優化資本證券化的融資環境。
中小企業融資需跨五大“門檻”
81%的中小企業認為一年內的流動資金不能完全滿足需要，中長期貸款更是沒著落
中小企業貸款難，早已是不爭的事實。近日，國家信息中心和國務院中國企業家調查系統等機構的調查顯示，我國中小企業目前的短期貸款缺口很大，81%的中小企業認為一年內的流動資金不能完全滿足需要，中長期貸款更是沒著落。
為了緩解中小企業融資難的問題，北京市在上周三正式啟動了中小企業金融支持工程，首批備選的1000家企業將獲得銀行提供的總額度為36億元的貸款。在上周末，北京市商業銀行、民生銀行先后推出了支持中小高新技術企業的便利融資措施，符合條件的中小企業有望很快得到貸款。
據北京市商業銀行有關負責人介紹，中小企業融資難，目前主要受五大“瓶頸”限制：一是中小企業經營規模不大，經營業績不穩定，容易給銀行帶來較大風險；二是中小企業做過資信評級的不足一半，個別企業抽逃資金、拖欠賬款影響了整體的信用形象；三是企業無力承受過高的融資成本，而銀行可能要花較高的人力物力調查，有些銀行不愿“花大力氣干小活兒”；四是中小企業的抵押擔保制度有待完善，憑中小企業初期的經營狀況很難提供質押、抵押物；五是無論貸款多少都必須履行銀行完整的融資手續，手續的繁瑣讓不少中小企業望而卻步。
正是為了疏通中小企業五大貸款“瓶頸”，市商行與中關村科技擔保公司聯手推出措施。其中，從時間上看，以往要在銀行、擔保公司辦理的兩套手續縮減成一套，只要中小企業獲得擔保公司擔保，銀行即可“見保就貸”，而留學人員創業需要的金額100萬元以下（含）且一年期限（含）的流動資金貸款，銀行承諾在10個工作日辦理完畢。在貸款方式上，除去傳統的質押、抵押外，將試行企業存貨、應收賬款、訂單和經營權等多種反擔保業務，并且推進出口退稅賬戶質押信貸業務。
民生銀行北京管理部也能為中小企業量身定做貸款方案。比如說擔保中無形資產商標、藥號、專利技術、流動庫存商品都能做抵押，貸款條件中擔保公司提供擔保的比例為貸款額的50%以上。凡是符合國家有關規定的中小企業，還可享受到貼息優惠。
不過，值得中小企業注意的是，不管是各家銀行自己制定的中小企業融資條件，還是貫徹北京中小企業金融支持工程的措施，對扶持的中小企業都有一定的“門檻”要求。比如金融支持工程中，中小企業主要是科技型中小企業以及可創造更多就業機會和稅收的傳統中小型企業(不包括房地產業、中介服務機構)，而且工程初期主要以中關村一區五園和各區縣科技園區、工業園區為試點。不在這些區域的一般流通領域內的中小企業，貸款還需提供比較全面的質押、抵押物。
關鍵詞：國際直接投資；國際間接投資；融合
一、國際直接投資和間接投資的傳統區別
自從第二次世界大戰以來，世界各國經濟快速飛速發展，產業資本跨國流動日益增加。并且逐步形成了一種與傳統的資本流動形式截然不同的特點和方法。首先，二者最大的區別在于直接投資對國外企業控制權的要求。在投資的過程中直接投資是通過全部或者部分國外企業的進行管理和控制，更是通過間接方式對國外企業進行經營和管理。而間接投資則很少涉及到這一問題。從資本發展的過程中看，其形式也不盡相同，直接投資隨著社會的發展已經不再局限于單純的貨幣形態的投資方式，而逐步的轉向為其他各種方式的貨幣投資方法，其技術設備、經營管理知識和經驗方式在國際上也在日益應用，逐步的進行轉移化。
二、直接投資和間接投資的融合趨勢
隨著當前社會信息技術的不斷發展，其在投資應用的過程中對直接投資和間接投資方式進行了綜合的處理與分析，其兩者之間的關系進行嚴格的區分，在越來越多的場合它們相伴相隨，有的時候在投資控制的過程中對其接線的劃分很難。這主要表現在以下幾點：
1.資本市場的高度發達使大量對外投資行為既有直接投資的內涵，又有間接投資的手法和特點
在資本市場上，資產表現為以下四種基本形式：①現金資產：各種貨幣資產；②實體資產：表現為各種固定資產、流動資產、無形資產等生產資料；③信貸資產：各種債權債務；④證券資產：表現為股票、債券、商業票據和各種投資收益憑證等證券。實體資產的國際流動是FDI的本質特征，而間接投資則側重于其他金融資產的流動。然而在現代經濟中，實體資本的轉移必然大量的借助于各種金融資產的流動。
(1)兼并收購（M＆As）在FDI中的比例越來越高，方式也日趨復雜。較之新建方式的直接投資，并購具有獨特的優勢：首先，它可以讓投資者在進入東道國市場的同時就消滅一個競爭者；而且，它可以讓投資者獲得公開市場上不易獲取的被收購企業的商標、技術、管理經驗、關系網、銷售渠道等等；并購方式建設周期短，使投資者可以迅速進入東道國市場，迅速擴展產品線和營銷渠道，從而有利于降低經營中的不確定性；并購方式還可以讓投資者利用東道國貨幣貶值、股市大跌、東道國企業面臨財務危機等情況廉價地獲取資產從事海外經營。
(2)少數股權投資。這種投資雖采用股權形式，但并不要求對受資企業的控制權，同時也有別于單純追求股票升值的間接投資。通常，它是企業間欲達成某種聯盟而采取的形式。隨著經濟全球化和科技的迅猛發展，如今的商業競爭比任何時代都要激烈、復雜，即使是像500強這樣的大企業也沒有能力在各個方面保持領先。為了在競爭中立于不敗，很多企業積極地在技術、產品、市場等方面尋求與同行乃至其他行業的優秀企業的合作，以求強強聯合，優勢互補。
(3)從FDI的回收來看，傳統的直接投資是通過海外企業的贏利逐步收回，而在資本市場高度發達情況下，企業還可以利用各種資產證券化的方式轉移風險、收回投資，從而使得FDI在回收上要利用間接投資的回收手段。
2.一些投資機構的國際投資行為往往兼有直接投資和間接投資的特征
(1)國際資本市場風險大、技術要求高，能在這樣的舞臺上提供大量資金的多為商業銀行、投資銀行、保險公司、各種基金會等機構投資者。相對于個人投資者，它們的投資通常數額大，期限長，注重通過投資組合降低風險。
(2)風險投資基金作為一種特殊的投資基金，更是兼具直接投資和間接投資的雙重特性，它以權益資本的形式向那些新興的快速發展的小企業（通常為高科技企業）提供創業資金。它是一種直接投資，因為它提供的是權益資本，而且常常占有風險企業的大部分股權；風險投資不僅為企業提供資金，而且提供技術上和經營上援助，幫助企業發展業務計劃，促成企業成長；風險基金在投資時必須對風險企業有全面的了解，從技術水平到產品的市場前景乃至管理團隊的綜合素質等，只有這樣，它才能對企業的發展潛力有適當的判斷。
三、直接投資和間接投資的融合帶來的啟示
1.引進外資需要加大資本市場的開放程度。如前所述，外商直接投資的發生往往和間接投資是相伴相隨的，對金融資本流入的限制也會阻礙直接投資的進入，特別是在兼并收購在FDI中的比例越來越高的情況下，限制國內企業向外商發行或出售股票、債券等有價證券也變相地限制了直接投資的流入。
2.兩者的融合趨勢，既反映了金融中介力量的發展，也對金融中介提出了更高的要求。沒有金融中介的穿針引線，它們的緊密結合是不可想象的。收購、兼并、各種資產的證券化、相關信息的收集等等，都需要大量的專業知識和技能，需要金融中介提供專業服務才能順利而高效地進行。同時，在這種條件下生產企業對金融中介也有更高的要求，它不僅要能夠提供從資金融通到投資顧問的全方位金融服務，而且要能夠在全世界開展業務提供服務，為跨國公司的國際拓展提供金融支持。
3年做300處公寓
萬科驛、魔方公寓、蘑菇公寓、you+公寓、青年匯……各色長租公寓品牌如雨后春筍般涌現。尤其是龍湖、萬科、旭輝等一批實力開發商都選擇以自建團隊的方式，進入這個領域，而相對較小的開發商們則選擇與運營商合作或者投資入股。
不同于上述長租公寓品牌已被人熟知的商業模式，龍湖版長租公寓的具體模式尚未對外界公布，但吳亞軍已為其劃定未來三年的發展目標，即爭取在三年內做到長租公寓300處。
魔方金服創始人兼CEO凌駿近期對媒體表示，如能達到300處公寓，這個量級在未來肯定是第一梯隊。即使是當下暫居行業前列的魔方公寓，也僅做到長租公寓100多處。由此可見龍湖對長租公寓的前景看好和深耕決心。
以上海為例，現在流動人口有1500萬，每年新增近100萬人口流入。一套房子月租金1000塊錢，一年就是12000元租金支付；如果對應2.5億人口，就是個2.5萬億的市場。
克而瑞給出的一份數據則表明，中國目前流動人口 2.53 億，按 80% 的租房率和 50% 的 80 后測算，房屋租賃交易過萬億，而品牌公寓目前只占約 1.2% 的市場份額。而開發商進入存量時代以后，“進軍長租公寓已經不是選不選擇的問題，而是要用什么樣的方式進入的問題”。
“雖然地產商加入公寓行業對行業發展是利好信號，但這即將加速公寓產業格局的變化，不可避免的是競爭，甚至行業洗牌。”易居（中國）企業集團首席執行官丁祖昱表示，但房地產下半場是運營的競爭，誰能笑到最后，真不好說。
房地產企業做長租公寓有很大優勢，其核心資源是房源，有過硬的產品支撐。其次，房企成熟的市場定位和產品研發能力、供應鏈、工程家裝隊伍都將支撐開發商快速占領市場。
但丁祖昱也指出，缺乏運營能力，回報周期長，強調資金周轉速度等障礙是開發商需要克服的，從美國的經驗來看，市場上 80% 的租賃住房都是由品牌運營商提供而非開發商。
在他看來，國內的開發商們可能更多考慮的是資產證券化和政策方面的問題。美國的長租公寓出現了市值百億的公司，其背后都是龐大的房地產基金在支持。而國內資產證券化最大的問題在于稅收和法律，如果整個稅收能突破，相關的法律法規跟進的話，公寓市場才會迎來大爆發。
聯合辦公項目落地
做聯合辦公項目“一展空間”，龍湖到來得似乎有些晚。近兩年，國內聯合辦公和孵化器紛紛涌現，優客工場、氪空間、夢想加、騰訊眾創空間、洪泰創新空間、無界空間和SOHO 3Q等都是該領域玩家。
龍湖方面表示，他們此次想要呈現的一展空間，不只是傳統意義上的辦公場所，也不等同于其他聯合辦公品牌，而是定位于商業綜合體中的聯合辦公空間，一體化集成辦公、零售、餐飲、娛樂等綜合服務功能。
“目前只是試水階段，暫時來看，一展空間今后落地在天街項目的可能性大，畢竟這是一個很好的商業依托。”龍湖集團副總裁、龍湖北京公司總經理宋海林告訴記者。根據龍湖的計劃，截至今年年底，將推出選址于北京長楹天街、上海虹橋天街、成都時代天街等的一展空間項目，都是商業綜合體中的聯合辦公空間。
“一展空間已經落戶長楹天街，但還需過一陣子才能正式開放。”龍湖北京公司相關人士告訴記者。在北京，一展空間將依托龍湖自持商業優勢，打造商業綜合體中的聯合辦公生態圈。
據其介紹，一展空間專攻互聯網、初創及中小企客戶。該辦公室面積約2100平方米，設322個辦工座位，每個座位月租1200元起，最少簽約半年，目前出租率為60%。此項目以試驗性質為主，旨在與周邊住宅及商場產生協同效應，達致資產增值。
此外，上海虹橋天街也成為項目首批啟動點之一，該天街的一展空間，也將于12月中下旬在其小購物中心開業，旨在實現辦公與消費、辦公與交通樞紐、辦公與科技智庫的零距離鏈接融合
對于聯合辦公，龍湖暫時未給出很大的規模愿景。此前吳亞軍稱，預計三年內，要做到20個聯合辦公空間項目，主要布局是一線和二線城市核心地段。
商業進入收割期
關于為何在此時開啟這部分微創新的業務，龍湖對外的表述是，“將積極探索地產領域微創新，計劃年內推出長租公寓、聯合辦公等新業態品牌，增加客戶黏性，提升資產價值，鍛造城市運營能力，挖掘新的利潤增長點。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，類似長租公寓、聯合辦公等概念提出，有很好的市場前景，但真正有實力的企業并不多。對于龍湖而言，在持有物業基礎上進行此類業務創新，不僅能夠有更多的資金投資，還能夠使得龍湖后續整體上擁有一個較為積極的業務拓展思路。
“龍湖推出的首個商業項目是在2003年。在樓市格局發生巨大轉變的今天，我覺得好奇心十分重要，應該隨時對新事物保持求索的態度。龍湖自身不斷奔跑的同時，嘗試新事物，從最初做商業持有，到現在做一展空間等業務，都是新的嘗試。”宋海林告訴記者。
“近兩年，投資者越來越對龍湖的商業投資舉動表示了看好，因為他確實看到你在這么做，而且在堅持，五年來一直很堅定。”宋海林說，2010年、2011年集團提出這樣的戰略時，很多人是不同意的，因為當時整個行業都在追求高增長。
如今，形勢再次逆轉。值得一提的是，龍湖地產執董兼首席執行官邵明曉最近出現在北京與媒體會面，談及了對時下形勢的看法。他表示，集團去年拿下320萬平方米土地，預計今年拿地會比去年多，主要是上半年在二線城市投得。
但邵明曉也不無擔憂地說，自今年第三季起，看到同業高價競地，集團反而更審慎，特別是一線城市，集團無計劃發展三四線城市房產。在其看來，調控政策對樓市的影響，會于今年底或明年首季才浮現，預計明年房產銷售價或量都比今年少，但相信未到低谷，2018年樓市可能更令人擔憂。
在此形勢下，商業地產的穩定收入來源顯得十分重要。而商業地產早已成為龍湖利潤的收割機器。
此前在半年業績會上，邵明曉更是提到詳細的商業租金目標。其稱，預計明年為25億至30億元，至2020年會超過50億元；預測今年商業租金的利潤占比為11%，目標是2020年可超過20%。
據龍湖集團董事長吳亞軍此前介紹，龍湖在長租公寓和聯合辦公上已經有較長時間的研究，在大悅城原總經理韓石正式履任龍湖后，龍湖正式組建了創新事業部來推進這個板塊。
