發布時間：2023-12-25 15:33:14
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房產的稅收籌劃樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
論文關鍵詞：房地產企業,稅收籌劃,籌劃風險
一、引言
房地產企業投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產公司要在激烈的市場競爭中生存、發展、獲利，就必須根據企業本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創造成本優勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產企業在考慮其生產經營戰略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關鍵。
二、稅收籌劃的基本理論及依據
稅收籌劃，是指在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規（稅法及其他相關法律法規）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據為：1.稅收調控理論與稅收籌劃稅收調控理論認為政府利用稅收調節經濟實質上是通過稅收利益差別來引導納稅主體行為使之產生正向影響，實現一定的社會、經濟目標。正是這種稅收調控使得稅收產生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃。現代財政理論認為稅收的本質是國家提供公共產品的價格。因為公共產品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產生了。3.企業契約理論與稅收籌劃。科斯的企業契約理論認為:“企業實質是一系列契約的聯結”企業與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關系人一方的企業就有動力和機會進行一些安排，以實現企業的價值或稅后利潤最大化的目標。
三、房地產開發企業進行稅收籌劃的部分方法
房地產業所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業稅等，房地產業的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產業自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現行政策下，房地產開發企業如何能夠實現良好業績，獲得企業的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關重要的作用。下面簡要介紹房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:
1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產或轉讓土地使用權時，可以適當考慮增加銷售環節，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優惠。因此，在實踐中，房地產開發企業可以將企業的銷售部單獨設立具有法人地位的銷售公司。房地產開發企業通過合理的定價將房地產項目轉讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調節房地產開發企業和房地產銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設施投入扣除《土地增值稅實施細則》規定:可以對從事房地產開發的納稅人取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內適當的加大公共配套設施的投入，用以改善環境，增加賣點，提高產品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區內有限的空間內增設體育設施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設立會所和在頂層設立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發成本里進行加計扣除。
四、充分關注稅收的籌劃風險
風險管理是經濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的經濟手段及技術手段對風險加以控制，規避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產企業涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規的有關規定，使得房地產企業沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發稅務機關對企業進行檢查、調整、處罰等等，最后導致房地產企業經濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關注稅收政策的變化趨勢。由于企業經營環境的多變形、復雜性及不確定事件的發生，稅法常隨經濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業經營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務、金融、企業管理等多方面的知識，具有很強的專業性和技能性，需要專業技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化。籌劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優化選擇的結果。優化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業整體利益最大。
參考文獻
1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據,財政研究,2003年第5期.
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；土地增值稅
稅收作為企業成本，是與企業利益密切相關的。合理、有效地控制企業的稅收成本，有利于企業的可持續發展。房地產行業是典型的資金密集型行業，而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變，加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業必須通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益，打造企業的競爭優勢，為公司的發展打下基礎。
一、房地產企業的經營特點及稅負情況
（一）經營特點
對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：
1．開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。
2．開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。
3．經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。
（二）房地產公司稅負情況
從行業角度看，目前中國房地產行業的平均稅負高于國內其他行業，根據相關統計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產行業的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅和房屋轉讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產業，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產行業的總體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產公司涉及的稅種
（一）前期準備階段的稅種
房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。
（二）房地產開發階段涉及的稅種
在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。
（三）房地產銷售階段涉及的稅種
1．營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。
2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
3．印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。
4．企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。
5．房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。
三、房地產公司的稅收籌劃策略
從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，因此也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。
1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土
地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。 充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
3．整體轉讓、分解定價、拆分收入。房地產企業在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內各種設備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節約了土地增值稅，同時也節約了印花稅。另外，客戶節約了契稅，實現雙贏。
（二）企業所得稅的籌劃
1．遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009] 31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
2．充分利用稅法規定的稅前扣除項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅；又遵守了法律、法規；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。
（三）營業稅的籌劃
1.合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。
2．將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，節約了2%的營業稅。
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[1]王虹，陳立.納稅籌劃[m].北京:清華大學出版社，2006.
張卓，王紅春.房地產企業稅收籌劃和可行性研究[j].應用能源技術，2007，(11).
馬圣君.房地產企業土地增值稅籌劃分析[j].金融管理，2008，(5).
摘要：我國土地增值稅一直被視為影響房地產收益的主要稅種。房地產企業可以從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進行全面的稅收籌劃。從收入角度來看，可以采用分散收入、合理定價等方法進行稅收籌劃；而從扣除項目角度來看，則可以進行土地取得成本、房地產開發成本、利息支出和代收費用相關的稅收籌劃。
關鍵詞 ：房地產企業；土地增值稅；籌劃
一、土地增值稅的清算制背景
土地增值稅是針對單位或個人有償轉讓土地使用權及其地上建筑物和其他附著物產權，所取得增值額征收的一種稅。自1994年開始實施以來，土地增值稅一直被視為影響房地產企業收益的主要稅種。隨著房地產行業的興起，國家稅務總局為了對房地產行業實施有效的宏觀調控，于2006年12月了相關文件，明確規定房地產企業的土地增值稅自2007年2月1日起由預征制變更為清算制。伴隨著2010年新國十條的，關于土地增值稅清算的一系列文件也相應出臺，房地產企業有關土地增值稅的清算事項再次受到廣泛關注。土地增值稅是房地產企業的一項重大支出，在清算制的背景下，房地產企業應當更加重視土地增值稅，做好相關的稅收籌劃工作，從整體層面提高企業的經濟效益。房地產企業可以從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進行全面的稅收籌劃。
二、從收入角度進行稅收籌劃
1.分散收入籌劃法
土地增值稅按次征收，根據每次清算時的增值率來確定稅率，增值率越高，計算土地增值稅時所采用的稅率就越高。增值率共有四個臨界線，20%是第一個臨界線，房地產企業所建設的普通住宅在出售時，如果增值率在20%以內，那么就免征土地增值稅。第二個臨界線是50%，超過20%但未超過50%的增值部分適用30%的稅率。第三個臨界線是100%，超過50%但未超過100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個臨界線是200%，超過100%但未超過200%的增值部分按照50%的稅率進行征收，而超過200%的增值部分則按照60%的稅率進行征收。由此可見，合理分解房地產銷售收入，使計算土地增值稅的收入項目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個有效方法。房地產企業在建設房屋的過程中，涉及的工序和業務眾多。對于一些能夠獨立核算的工序和業務，企業可以根據其性質及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項目的應當完全剝離開來。為此，企業需要認真研讀土地增值稅收入項目的相關內容，深入了解收入項目的審核標準，進而結合企業自身的收入來源找出剝離對象，以降低計算土地增值稅時的收入項目金額。其次，各個分散的工序和業務往往具有不同的組合方式，通常都存在一個合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產企業可以將所有收入支出項目進行分解，然后系統性地計算各種組合方式的實際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負的方法。
2.合理定價籌劃法
計算土地增值稅時的收入項目金額直接與房屋的售價相關，因而房地產企業的定價策略是對土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業對其稅收進行籌劃，最終的目的是實現企業的經營發展目標，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產企業在對其土地增值稅進行籌劃時，不能僅考慮稅收支出，而應該從企業的經營發展目標出發，進行全面的籌劃。在為其待出售房屋進行定價時，將稅收考慮在內，以特定的經營發展目標為出發點，進行合理定價，是房地產企業對其土地增值稅進行稅收籌劃的有效方式。如果企業目前的經營目標是利潤最大化，那么就可以據此來計算有效的定價區間。土地增值稅的稅率共有五個，分別是0，30%，40%，50%和60%，對應著20%，50%，100%和200%的房地產增值率。企業首先根據增值率的四個臨界點以及相關稅收政策計算出相應的最高定價系數，然后根據利潤最大化原則計算出最低定價系數，從而確定有效的定價區間。最后，企業只需要根據扣除項目金額即成本來選擇不同的定價區間，再參考市場銷售情況以及同行業類似房屋的銷售價格確定最終的房屋出售價格。
三、從扣除項目角度進行稅收籌劃
1.土地取得成本和房地產開發成本相關籌劃
土地取得成本和房地產開發成本對房地產企業來說是兩項最大的成本，同時也是土地增值稅的扣除項目中金額較大的兩項。因而，在制定稅收籌劃方案時，應當對土地取得成本和房地產開發成本給予足夠的重視。與此相關的稅收籌劃主要從企業經營計劃層面入手，具體體現在開發項目的規劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計劃開發項目的前期，房地產企業就應當具有稅收籌劃的意識，在比較各個開發項目的土地取得成本和房地產開發成本的同時，也要充分考慮其對土地增值稅的影響。雖然此時各種信息都還不充分，內外部環境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預算。土地取得成本和房地產開發成本是房地產企業面臨的兩大主要成本，往往可以根據現有信息和以往的開發經驗做出一個初略的估計。在做初步預算時，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關注土地取得成本和房地產開發成本本身對企業利潤的影響，還充分考慮其對土地增值稅的影響，那么就能夠對項目的盈利性做出更加準確的預測，使企業的選擇更加合理。
2.利息支出相關籌劃
根據土地增值稅相關規定，房地產企業在進行房產開發的過程中所發生的利息支出，在計算土地增值稅時有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據實扣除，但不得超過按照商業銀行的同類同期貸款利率所計算出的金額。除此之外的其他房地產開發費用則按照取得對應土地使用權所支付的金額和房產開發所付出成本的金額之和的5%以內予以計算并扣除。其適用條件是房地產企業的該利息支出能夠按照所轉讓的房產項目計算分攤，并且能夠提供相關金融機構的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產開發費用一并作為房地產開發費用，按照取得對應土地使用權所支付的金額與房產開發所付出成本的金額之和的10%以內予以計算并扣除。其適用條件是房地產企業不能夠按照所轉讓的房產項目計算并分攤相應的利息支出，或者不能夠提供相關金融機構的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對于房地產企業來說是具有一定選擇性的，特別是當企業能夠按照不同的房產項目對其利息支出進行恰當的計算分攤并能夠提供相關金融機構的貸款證明時，企業可以在兩種扣除方式之間進行自由的選擇。經過初步分析就可以發現，利息支出如果在所有開發費用中占比較大，那么采用第一種據實扣除的方式將更有利，而當利息支出在所有開發費用中占比較小時，則采用第二種一并扣除的方式會更好。
3.代收費用相關籌劃
房地產的開發及銷售往往涉及眾多業務和事項，房地產企業在此過程中經常會代其他單位或個人向客戶收取一些費用，比如維修費用、城建配套費用等。根據相關規定，目前此類代收費用有兩種核算方式。第一種是作為房屋售價的一部分向客戶收取，進而視作房屋銷售收入的一部分。第二種是向客戶單獨收取，不作為房屋銷售收入。由此可以看出，兩種方式下的土地增值稅收入項目金額和扣除項目金額會有所不同，因而房地產企業可以據此來對土地增值稅進行相關的籌劃。一般來說，只要符合相關規定，滿足適用條件，按照第二種方式收取的代收費用，因未計入房屋售價，從而在計算土地增值稅時不作為收入項目金額，相應地，其支付的成本也不作為扣除項目金額。第一種方式則恰好相反，在計算土地增值稅時，與代收費用相關的收入和支出應當計入收入項目金額和扣除項目金額。而代收費用是確定的，因而主要考慮的應當是其對扣除項目金額的影響。為此，房地產企業應當準確計算出兩種方式下的扣除項目金額，再結合相應的稅率計算出稅收支出，從而判斷哪種方式對企業更加有利。如果將代收費用納入收入項目金額能夠為企業帶來更多的扣除項目金額，進而節約土地增值稅支出，那么就應當采用第一種方式來核算為其他單位或個人代收的費用。
土地增值稅的金額主要取決于收入和扣除項目。因而，房地產企業可以結合稅法的相關規定從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進行全面的稅收籌劃。從收入角度來看，可以采用分散收入、合理定價等方法進行稅收籌劃；從扣除項目角度來看，則可以進行土地取得成本、房地產開發成本、利息支出和代收費用相關的稅收籌劃。不同的稅收籌劃方式最終的目的都是促進企業實現其經營發展目標，因此房地產企業土地增值稅在清算中的稅收籌劃應當盡可能地從企業整體層面的經營發展目標出發，從而制定出更加有利于企業長遠發展的稅收籌劃方案。
參考文獻
[1]李曉愫.房地產企業稅收籌劃研究[J].當代經濟，2014(02).
我國房地產行業的稅負高于其他行業，特別是在行業快速發展的那些年表現的更為明顯，相關數據顯示，2009年我國稅收總收入約為60億元，較上年同期增加了5億元，其中房地產行業稅收增加1.75億元，占稅收增加總額的35%。此外，運作周期長、資金占用量大也是房地產行業經營的主要特點，對企業涉稅業務進行稅收籌劃有利于企業的資金循環，在符合法律規定的前提下，企業應充分利用國家稅收法規政策進行稅收籌劃，其重要性可概括為：第一，我國房地產企業整體稅負偏高，并且涉及營業稅、土地增值稅、房產稅等多個稅種，企業客觀上有較大的納稅籌劃操作空間，納稅籌劃可緩解企業經營壓力;第二，行業競爭激烈，納稅籌劃有利于房地產企業控制自身運營成本，提高在市場中的競爭力;第三，近些年來，地產行業的快速發展使其成為稅務機關征繳稽查的重點對象，納稅籌劃可有效降低房地產企業稅務風險，規避違法行為的發生。
二、房地產企業稅收籌劃存在的問題
（一）法律意識淡薄、稅收籌劃意識薄弱
我國稅收相關法律法規在不斷的完善，并且呈現出細化的趨勢，但從實際情況來看，一些房地產企業對稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對部分稅種的規定，缺乏對稅法殊規定和政策的認識，法律意識的淡薄導致企業無法對自身的涉稅業務進行有效籌劃和管理，甚至有可能產生漏稅或重復繳稅的情況。此外，我國稅收籌劃起步較晚，理論體系和實踐經驗均存在不足，這使得很多企業沒有認識到稅收籌劃的重要性，甚至產生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯誤認識。房地產企業偷漏、漏稅的情況時有發生，違法行為不僅嚴重影響了政府的稅收收入，也不利于企業的長遠發展，而實際上企業是可以通過提高稅收籌劃意識和能力來降低企業稅負的，完全沒必要鋌而走險，走上違法的道路。
例如：某地產公司同時開發兩個項目，其中A項目市場價格為1000萬元，可以扣除成本費用為400萬元，則該項目增值率為150%，土增稅為240萬元，同時還需繳納營業稅及附加%56萬元;B項目市場價格為1500萬元，可以扣除的成本費用為1000萬元，則該項目增值率為50%，土增稅為150萬元，同時還需繳納營業稅及附加84萬元。在不考慮其他費用的情況下，兩個項目共繳納稅金530萬元。如果企業將這兩處房地產項目命名為同一小區，那么項目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬元，同時繳納營業稅及附加140萬元，相比之下便可節稅20萬元，可見企業應具有稅收籌劃意識，它與企業的經濟利益息息相關。
（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系
目前，很多地產企業稅收籌劃工作都交給財務部門完成，但部門內部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因為企業的稅費繳納工作均是由財務部門完成，所以企業的管理者往往也會將多繳稅費、受到稅務機關處罰等情況歸咎為財務部門的工作失職，但針對這種現象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實際上本身就是對稅收籌劃工作認識上的錯誤。企業財務人員在辦理納稅業務時確實會與稅務機關產生互動，但卻僅僅是將企業生產經營中產生的稅款繳納給稅務機關，完成納稅義務，并沒有真正涉及到企業經營過程中的稅收決策，從實際工作情況來看，房地產企業很多業務都由企業決策人、市場部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業務在開展過程中都有可能產生納稅義務，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產企業將稅收籌劃工作機械的讓財務部門獨立負責，又沒有給財務部配備專業人才，顯然是不合理、不科學的。
（三）缺乏稅收籌劃事前管理
管理者對稅收籌劃沒有正確的認識，以及對此項工作重視程度不夠都導致企業的后知后覺，通常都是在事后發現稅收負擔過重時才要求財務部門使用賬務處理手段做應急處理，然后此時極端的操作往往會與稅收法律法規沖突，這也是房地產企業稅收方面經常出現偷稅、漏稅的主要原因之一。實際上，企業的納稅義務一旦發生，再通過其他的手段去處理為時已晚，這時再進行稅收籌劃則更是不可能的事情了。可見，納稅籌劃的應該是一種事前籌劃，同時也要求稅收籌劃人員對法律法規、政策動態及時掌握，否則納稅籌劃就不能有效實施。
三、稅收籌劃問題的解決路徑
（一）提高稅收籌劃意識
積極轉變思維觀念，樹立科學的稅收籌劃意識是房地產企業要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財務部門，要把工作重點放在建立與完善的稅收籌劃機制上，管理層要給予稅務籌劃工作高度的重視，企業各部門開展業務也要與稅收籌劃工作相配合，并在業務開展前便做好稅收籌劃。房地產企業還要鼓勵稅收籌劃人員積極學習政策法規，全面掌握國家稅收政策動態，提升自己的法律意識及納稅成本節約意識，在涉稅工作上加強稅主動性，最大程度的減輕納稅負擔。
（二）提高稅收籌劃能力
房地產企業稅收籌劃負責人的專業能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業在人員招聘時就應該傾向于有稅法專業知識的人，并采取適當激勵手段來鼓勵財務人員加強稅務法規學習，不斷更新專業知識，從而提高其稅務籌劃能力，降低企業的各種經營風險。在外聯工作上，企業應加強和主管稅務機關的溝通，了解稅務機關的工作程序，特別是對于一些模糊事項和新興業務的處理，一定要得到稅務機關的認可后再實際操作。如果企業存在一些內部員工無法勝任的崗位或無法完成的稅務工作，企業可以考慮在外部聘請稅收籌劃專家來企業做顧問，例如注冊稅務師、理財規劃師等，這樣可以大大的提高企業稅收籌劃工作的權威性且降低操作風險。
一、營改增對房地產企業稅收的影響分析
（一）“營改增” 對房地產企業開發成本的影響
對于任何一家企業而言，經濟成本都決定了企業所能獲得利潤的多少，“營改增”政策的逐步實施給我國房地產企業的成本帶來了不可忽視的影響。眾所周知，房地產企業中建筑的施工需要使用大量的建筑材料，但這些材料并不能在一家建材公司全部買到，加上其他因素的限制，這些建筑材料往往需要從多家公司分別購入。但由于有不少材料都是從小公司、小商家購入，但這些小企業并不能夠提供專用的增值稅發票，因此房地產企業在繳納稅款時也無法將這些增值稅予以扣除，從而在無形之中增加了房地產企業的運營成本。不僅如此，房地產企業中的建筑施工工作人員大多都來自于我國農村地區，這一類人群沒有專門的勞務公司代為管理，因此房地產企業在人力成本上也無法開出專用的增值稅發票，當然也沒有方法加以扣除。需要注意的是，如果房地產企業能夠與較大的企業展開合作則能夠扣除相應的增值稅稅款，從而降低企業的稅務負擔，總體來看，“營改增”政策的實施不但會對房地產企業的開發成本產生影響，同時對于房地產企業的稅負也起到了巨大的作用力。
（二）“營改增” 對房地產企業的稅負影響
近年來我國社會經濟得到了迅速發展，我國政府也對方方面面的管理機制不斷加以完善，為進一步促進我國經濟發展，政府“營改增”政策的提出并先于房地產企業試點試行，其目的在于通過“營改增”政策的實施來減少房地產企業的稅務負擔，那么此項政策實施以來，這項政策給房地產企業所帶來的減負作用有多大呢？自我國房地產企業實施“營改增”政策以來得到了社會各界的普遍關注，因此這項政策的實際作用與意義也逐漸在試行當中得以體現。在實行“營改增”整車以前，房地產企業營業稅的稅率為5%，政策實施之后房地產企業增值稅銷項稅率為11%，作用的體現本文下面將以實例展開說明。
假設某房地產公司年銷售收入為1000萬元，經濟成本為400萬元，增值稅銷項稅率為11%，進項稅率為17%，在不考慮其他因素的前提下：
“營改增”前：1000×5%=50萬元。
“營改增”后：1000/（1+11%）×11%-400/（1+17%）=40.97萬元。
由此不難看出，“營改增”對于小規模的納稅企業而言這項政策的實施必然是利大于弊的，這些小規模企業的稅收壓力將會隨著“營改增”政策的實施而隨之較少。但對于一般納稅人而言，通常年銷售額超過500萬元或是通過企業會計核算方可提供準確納稅資料的企業只有進項金額大于營業收入較大比例時，才能夠保證“營改增”政策實施達到降低房地產企業稅務負擔的最終效果。正因如此，隨著“營改增”政策的實施給房地產企業的稅收帶來了巨大的影響，甚至在實際當中并沒有真正達到降低房地產企業稅務負擔的作用。鑒于房地產企業的特殊性質，以前在稅務工作中經常會出現部分稅上加稅的問題從而導致房地產企業的稅務負擔大大增加，但“營改增”的實施落地則有效避免了房地產重復納稅的問題，從而也在間接減少了企業稅收負擔、提升企業經濟效益。
二、營改增對房地產企業稅收的籌劃對策
（一）開發成本的稅收籌劃對策
由于房地產開發階段耗時較長，鑒于這一特殊性房地產往往需要在開發階段付出巨大的成本，因此在工程項目的施工之前就必須對各環節做好相應的籌備與策劃工作，只有將成本預算、施工管控做好才能夠切實降低房地產企業的開發成本。此外，由于“營改增”主要是扣除增值稅，因此如果房地產企業在工程項目建設期間就能夠將這些成本攤開便可平均抵消增值稅，從而起到降低企業稅務負擔的作用。從某種程度上來說，房地產企業稅收對房地產企業的經濟效益有著重要影響，一旦稅務負擔過重就很可能給房地產企業增加許多不必要的成本，因此在房地產企業的開發成本控制上一定得做好籌劃與控制工作。
（二）重視對“營改增”制度的學習，完善對進項的管理
之所以將“營改增”政策在房地產企業試行，其目的就在于其他領域都能夠發揮“營改增”在稅務征收上的杠桿作用，因此房地產企業必須要高度重視“營改增”制度，在企業內要積極組織相關的財務人員、管理人員進行培訓，首先必須要讓大家對“營改增”有著充分的認識與了解，并通過不斷的學習、培訓來讓企業內每一位員工都主動投身于“營改增”政策的實施中去。
“營改增”主要是在企業納稅時抵扣增值稅部分，因此房地產企業在增值稅的管理和控制上必須要認真、嚴格對待。通常增值稅發票由供貨商提供，因此房地產項目在開工采購前就不許對供貨商納稅人類型加以識別，確保供貨商為一般納稅人后方可與之合作，也只有這樣才能夠在最大程度上抵扣進項款項，避免稅收增加的現象。另外，“營改增”整車實施之后房地產企業必須要對增值稅發票引起充分重視，有一些供應商經常會利用價格優勢來拒絕為房地產企業開具增值稅專用發票，因此房地產企業務必將眼光放長遠，不可緊盯眼前利益而接受供應商不合理的建議，只有充分管理好進項款項才能夠在“營改增”政策實施過程中最大程度的減小企業稅費負擔。
（三）物資及銷售方式的稅收籌劃
1、物資材料的稅收籌劃
在選擇建筑材料供應商時最好通過招投標的方式來予以確定，招投標能夠將供應商所提供的增值稅發票作為參考依據，同時根據競標企業的材料報價、質量等方面做出全方位的考量，最終再選擇綜合條件最優的建筑廠商。同理，在勞務人員的選擇和聘用上，也應當盡量減少零散勞動力、流動人員的出現，從而確保房地產企業能夠獲得勞務派遣公司或公司的專用增值稅發票。
2、銷售方式的稅收籌劃
房地產銷售一般只會設計兩個水中，分別為營業稅與土地增值稅。單從土地增值稅來看，如果房地產的增值率越高那么相應的稅率也隨之提升。而如果將房地產銷售與此分開，將房產銷售額與裝修費用分解，那么無疑在某種程度下擴大了稅收籌劃范圍，從而起到降低房地產增值率、減小土地增值稅額度的良好效果，下面本文將以具體的實例來做出具體分析。
例如，某房地產企業所開發了一期精裝修商品房，假設其售價為100萬元、增值額為60萬元，那么依照我國稅法的現行規定，企業所需繳納土地增值稅約24萬元、營業稅為5萬元，再加上教育附加費、城市建設維護費、市政所需費用等其他費用，企業利潤不多。但如果將房地產銷售與土地增值稅分開展開工作，若商品房售價70萬元，再扣除30萬；裝修費用為30萬元，再扣除10萬元。那么相應的營業稅只需3.5萬元、土地增值稅稅額約15.5萬元，裝修費用稅額僅為0.9萬元，同時之前相比企業稅負減少約9萬元。正因如此，房地產企業轉變自身的銷售方式、銷售模式能夠在一定程度上擴大企業稅收籌劃范圍，從而給企業自設能帶來更多的稅收優惠與利潤空間。
關鍵詞：農產品物流企業；稅收籌劃；風險；防范
一、稅收籌劃的內涵
稅收籌劃顧名思義，是企業在稅收方面做出的一種籌劃行為，又稱“合理避稅”。稅收籌劃是指企業在法律和法規允許的范圍內，根據相關法律規定，在進行生產經營活動前進行合理規劃，選擇合適的方案以達到“稅收利益最大化”的一種企業理財行為。其中，“稅收利益最大化”不僅要實現稅負最輕，還要兼顧稅后利潤最大化等目標，提高企業整體利潤水平。稅收籌劃有利于農產品物流企業提高財務規劃能力，合理降低經營中的稅收負擔，降低現金支出，優化現金流，從而提高企業應對市場風險的能力，保障運營安全。
二、農產品物流企業稅收籌劃風險
稅收籌劃的系統風險主要是由企業外部因素引起的風險，如市場環境變化等，導致企業無法實現稅收籌劃目標，從而給企業帶來一定的損失。系統風險多來源于企業外部，企業難以對外部因素實施有效控制，這些風險對企業稅收規劃造成的消極影響也很難確定。對農產品物流企業而言，稅收籌劃的系統風險主要包括以下方面。1.稅收法律風險目前，我國還沒有稅收的基本法，稅法中的相關規定比較抽象和寬泛，使得地方稅務部門很難嚴格參照執行，只能根據自身在長期征稅管理過程中形成的地方稅收征收細則來實施管理，這一現象使得地方法規的效力高于上位法，從而導致稅收中存在一定的混亂。再者，現在的稅收法規與一些司法解釋過于繁雜，甚至存在矛盾，導致企業在制定稅收籌劃方案時難以做出準確判斷，有法卻不知該如何依，依哪個，形成了有法難依的尷尬局面。2.稅收自由裁量權風險稅收自由裁量權是法律賦予稅務部門的權利，稅務部門在實際操作執行過程中面對的企業經營和財務狀況多種多樣，難以做出統一的裁決，因此在執法過程中必須為稅務部門保留一定的自由裁量權。自由裁量權允許稅務部門在法律法規授權的范圍內，以公平、公正、合理為原則，自行做出行政決定，有利于稅務部門根據實際情況選擇適用條款，提高稅務行政效率。稅收自由裁量權在為稅務部門提供工作便利的同時也可能帶來一定的風險，這主要是由于稅務員知識和素質水平不一導致的。其一，稅務員可能為了自身利益，利用稅收自由裁量權扭曲正常執法行為，給農產品物流企業的稅收籌劃帶來難以規避的風險；其二，稅務員可能受到自身知識水平的限制，在判斷稅收籌劃行為的合法性時做出錯誤判斷，使農產品物流企業蒙受非法避稅的懲處；其三，有些稅務員可能為了避免麻煩或出于偷懶的心理在工作中“不作為”，使得農產品物流企業難以享受應得的稅收優惠；其四，稅務員也可能受到上級稅收任務的影響，在執法過程中過于嚴格，從而影響農產品物流企業稅收籌劃的實施。此外，也有一些稅務部門為增加收入，對不合法的稅收籌劃沒有進行事先公示而直接在事后收取罰款，給農產品物流企業的稅收籌劃帶來了很大的風險和損失。
三、農產品物流企業稅收籌劃風險的防范
由上文可見，農產品物流企業在進行稅收籌劃時面臨眾多風險，企業必須積極采取措施進行防范才能保障稅收籌劃工作的順利實施，達到稅收籌劃的目標和效果。農產品物流企業防范稅收籌劃風險主要應做好以下方面。首先，農產品物流企業的管理人員必須深刻理解稅收籌劃的定義，樹立稅收籌劃觀念，在遵法守法的前提下合理避稅，通過合法的稅收籌劃活動降低企業運營成本，實現企業利益最大化。正確的稅收籌劃觀要求企業在稅收法規的約束下，以合法納稅為前提實施籌劃活動，企業須知，合法納稅是義務和根本，稅收籌劃是合法的經營手段，有利于企業利潤的增長。其次，農產品物流企業的管理人員需要認識到稅收籌劃帶來的凈利潤的增長是有一定限度的，也就是說，稅收籌劃的規劃空間不是無限擴張的，企業不能把眼光都放在稅收籌劃上，不能過度依賴稅收籌劃來實現利潤增長。企業必須樹立合法納稅的觀念，對農產品物流企業而言，稅收籌劃只是一項可以提高企業收益的技術，企業要在守法的基礎上利用稅收籌劃技術獲取更高的利潤。此外，農產品物流企業的管理人員還要建立系統的籌劃觀念，稅收籌劃工作是一種管理行為，是一項系統性的工作，需要公司各個部門的協調與配合來共同完成。某一部門的疏忽可能導致整個稅收籌劃安排的失敗，因此，農產品物流企業必須在企業內部建立完善的稅收籌劃系統，強調稅收籌劃工作的重要性，平衡稅收籌劃工作的收益與風險，達到最優的利潤水平。
四、結論
隨著農產品物流企業的發展，稅收籌劃工作成為企業經營管理中重要的一環，積極了解并防范稅收籌劃風險十分必要。目前，農產品物流企業稅收籌劃主要包括系統風險和非系統風險，其中系統風險主要包括稅收法律風險和稅收自由裁量權風險，而非系統風險主要包括稅收籌劃人員風險和稅收籌劃操作風險。針對這些風險，本文提出了針對性的防范措施，包括樹立企業稅收籌劃觀念、降低稅收籌劃法律風險、化解稅收籌劃人員風險、協調企業內部籌劃機制、建立籌劃風險預警機制等。通過合理的預防與調整，農產品物流企業的稅收籌劃風險將逐漸降低，稅收籌劃安排將日趨完善。
參考文獻：
[1]李潔.淺析中小企業的稅收籌劃風險及防范[J].電子商務,2010,10:43-44.
一、土地增值稅稅收籌劃概述
從某種意義上說，稅收籌劃是一項復雜而具技術性的工程。相應地，土地增值稅就是指對那些獲得增值收入的單位以及個人進行合理征收的稅種之一。它主要包括了對國有土地使用權予以有償轉讓，土地上的建筑物、還有其它的依附物的產權這些方面。很顯然，房地產企業和土地增值稅之間有著不可割舍的聯系。根據房地產的不同種類，土地增值稅將會對它進行差別稅收策略。同時，對于企業來說，稅收籌劃是它財務管理活動中至關重要的方面。簡單來說，土地增值稅籌劃就是專門針對房地產企業予以設計的一種合理的稅收方案。相關的土地增值稅稅收籌劃不僅可以使房地產開發企業的稅收壓力得以減小，還能使企業的納稅風險降到最小化。更重要的是，它有利于房地產開發企業擁有更好的經營環境，使企業在競爭激烈的市場中更具優勢，立于不敗之地。
二、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃策略
就房地產開發企業自身來說，對應的土地增值稅稅收籌劃有著非常深遠的意義。換句話說，在房地產行業，土地增值稅收籌劃是開發企業前行路上一塊重要的基石。相應地，想要使土地增值稅收籌劃的作用得到更好的發揮，就需要采用有效的措施對它進行完善。顯而易見，這也是當下迫在眉睫的事情。在房地產開發企業方面，土地增值稅稅收有著自己科學的籌劃方法。具體來說，它主要包含了這幾個方面。比如，對收入進行分散籌劃的方法；以利息為基礎的支出籌劃方法；“臨界點”的籌劃辦法。因此，本文作者從實際出發，對其中一些有效策略予以了探討。
1.在房地產開發企業方面，以土地增值稅的“起征點”優惠政策為基礎給與籌劃
在土地增值稅優惠政策方面，主要指的是“起征點”政策。為了使優惠政策更具其保障性，國家還專門制定了相關的條例。它就是針對相關納稅人對那些一般而具有標準性的住房予以建設，并對它進行出售。在這個過程中，如果增值額在對應扣除項目費用20%之下，企業可以不用繳納增值稅。但是，對于這方面，房地產開發企業需要對一些方面引起注意。比如，如果房地產開發企業不僅在建設一般標準的住房，還在對其它房地產進行開發，需要對其中的增值額予以恰當地分開計算。在這個過程，對于那些沒法分開計算或者無法準確進行區分的增值額，建設的一般標準住房時沒有權利對這個優惠政策進行享受。
2.在土地增值稅稅收籌劃方面，可以對相應的經營收入進行分散籌劃
一般情況下，這種策略就是在房地產中，把那些能夠分開予以獨立解決的方面從中分割出來。比如，關于住房內部的裝修。對于這方面，可以把它作為其中獨立的部分，對它進行恰當的核算，就可以以兩次出售房地產為媒介，對它進行納稅方面的籌劃。這樣也有利于房地產開發企業減少稅收負擔。
3、對于房地產開發企業來說，可以借助利息費用來進行科學的籌劃
一、建立房屋售價籌劃方程式
我國土地增值稅暫行條例實施細則規定：土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算，房屋售價籌劃也應以核算項目為單位來進行。增值額=銷售收入總額-扣除項目金額，土地增值率=增值額÷扣除項目金額×100%，速算扣除數額=扣除項目金額×速算扣除系數。
第一，當銷售額未超過除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的1.2848倍時，企業既享受免稅優惠又獲得較高價位。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額的20%的，應就其全部增值額按規定納稅。假定開發產品售價為X，營業稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加為3%，除營業稅金及附加外的扣除項目金額為K，則全部扣除項目金額為=K+5%X（1+7%+3%）=K+5.5%X，[X-（K+5.5%X）]/（K+5.5%X）
第二，增值率在20%～50%之間，稅率30%，開發產品售價越接近1.6349K，現金流入就越多。假定房屋定價提高到X+X1（即1.2848K+X1），相應的銷售稅金及附加提高了5.5%X1，則允許扣除項目金額=K+5.5%X+5.5%X1，應納土地增值稅=[（X+X1）-（K+5.5%X+5.5%X1）]30%=30%X+30%X1-30%K-30%5.5%X-5.5%X1=6.42408%K+28.35%X1，其中X是增值率為20%的定價，此時增值率略高于20%，適用稅率30%，若納稅人欲通過提高定價達到增加收益，就必須使X1>（6.42408%K+28.35%X1）+5.5%X1，解得X1>0.0971K此時開發產品售價下限為1.2848K+0.0971K=1.3819K，售價上限為[X-（K+5.5%X）]÷（K+5.5%X）=50%，X=（1+50%）（K+5.5%X），解得X=1.6389K。
第三，增值率在50%～100%之間，稅率在40%，開發產品售價越接近2.2472K，現金流入越多。假定房屋定價提高到X+X2時，其中X是增值率為50%的售價，此時增值率高于50%，但低于100%，適用稅率40%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=100%，X=（1+100%）（K+5.5%
X），此時提高售價上限解為X=2.2472K，則增值率在50%～100%之間，稅率為40%，開發產品售價下限為1.6389K，售價上限為2.2472K。
第四，增值率在100%～200%之間，稅率在50%，開發產品售價越接近3.5928K，現金流入越多。假定房屋售價提高到X+X3時，其中X是增值率為100%的售價，此時增值率高于100%，但低于200%，適用稅率50%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=200%，X=（1+200%）（K+5.5%X），解得X=3.5928K，則增值率在100%～200%之間，稅率為50%，開發產品售價下限為2.2472K，售價上限為3.5928K。
第五，增值率只要略高于200%，稅率為60%，開發產品售價下限在3.5928K。
二、建立開發產品定價籌劃模型
創建“房地產企業開發產品售價籌劃模型”工作表，把工作表中sheet1命名為“房地產企業售價籌劃模型” 把房地產企業開發產品售價籌劃文本錄入相應的單元格內。然后，定義單元公式，建立開發產品售價籌劃數學關系式。 具體如下：
第一，增值額與扣除項目金額比率不超過20%普通住宅定價上限售價籌劃方程式。C5=500（假設除營業稅及附加外的扣除項目已達到合法合理最大化列支），D5=C5，E5=D5，F5=E5，G5=F5，C6=G6，輸入5.5%， C7=20%， D7=50%， E7=50%， F7=100%， G7=200%，C8=
（C4-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6），C9=IF（C8
40%， IF（C8
5%， IF（C9=50%， 15%， IF（C9=60%，35%）））） ，C11 =C4-C5-C4×
C6，C12=（C4-C5-C4×C6）×C9-（C5+C4×C10）×C10，C13=IF（（C4
-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6）
C6）/（C5+C4×C6）
C12）），15=（C7+1）/（1-C6-C6×C7），C16 =C5×C15，C17 =C16-C5
-C16× C6，C18=C16-C17，C19 =C17/C18， C20 =C17×C9-（C5+C16
×C6）×C10，C21=IF（C19
-（C20-C21），C25=C23-C24， C4=C16-0.0001。
第二，增值額與扣除項目金額比率不超過20%～50%定價下限售價籌劃方程式。利用自動填充功能，選中C8～C14單元格，按住C14單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G14，系統根據這7個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內一次填充有規律的數據。D15=C15+（C15×D9-C15×D9×D6-D9）/（1-D9-D6+D9×D6），選中C16～C25單元格，按住C25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至D25，系統根據這10個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內一次填充有規律的數據。
第三，增值額與扣除項目金額比率超過50%～100%下限、100%～200%下限、200%下限售價方程式。E15 =（E7+1）/（1-E6-E6×E7），選中D16～D25單元格，按住D25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至E25，系統根據這個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內一次填充有規律的數據，又選中E15～E25單元格，按住E25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G25，系統根據這11單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內一次填充有規律的數據。
第四，D4=E16-0.0001，選中D4單元格，按住D4單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至F4，系統根據這個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內一次填充有規律的數據，此時，增值額與扣除項目金額比率超過50%～100%售價下限、100%～200%售價下限自動生成， G4只要錄入數據超過1747、4072萬元，，假設為5000萬元。
上述模型已經形成，任何一家房地產開發企業使用該模型時，不需要設計公式、不需要編程，只要在模型的單元格C5輸入自身開發產品中除營業稅金及附加外的扣除項目金額后，模型中不同檔次的接近最佳定價的銷售收入就自動顯示出來。如圖1所示。
參考文獻：
