發布時間：2023-10-07 15:57:08
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們為您精選了8篇的房地產市調方法樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發，請盡情閱讀。
一、充分發揮政府職能，加強房地產市場宏觀調控
各地要在充分分析房地產市場需求的基礎上，確定與當地經濟發展、市場需求相適應的房地產開發建設規模和各類商品房的供應比例，實現房地產市場總供給與總需求的平衡。商品房空置量較大、空置比例過高、增長過快的城市，要采取切實可行的措施，加強房地產項目的審批管理，嚴格控制新開工項目，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。
要加強房地產市場信息系統的建設，完善市場信息披露制度。各級地方人民政府及其職能部門要采用信息技術和互聯網等技術手段，及時、準確、全面地采集房地產業運行中的動態數據，并通過科學的分析、整理，對市場狀況和發展趨勢作出準確判斷，對存在的問題及時處理和解決，使市場供求基本平衡，結構基本合理，避免市場的大起大落。同時，要以適當的方式，及時向社會市場信息，引導房地產開發企業理性投資。建設部要會同有關部門在各地房地產市場信息系統建設的基礎上，通過全國聯網，盡快建立全國房地產市場預警、預報體系，及時對市場進行宏觀調控。要加強對重點地區房地產市場的監控和指導，防止出現新的房地產“過熱”。
二、強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量
要充分發揮土地供應對房地產市場的調控作用，堅持城市人民政府對土地的集中統一供應和管理，防止出現多頭無序供地現象。要嚴格執行土地利用總體規劃和年度土地利用計劃，控制新增建設用地供應總量。要采取切實可行的措施，調整土地利用結構，鼓勵利用存量土地進行房地產開發建設，鼓勵危舊住房的改造。要重點加強對經營性房地產開發項目用地供應管理，根據房地產市場供求狀況，制定土地供應計劃，逐步實現按計劃供地。
加大監管力度，依法查處越權批地、利用集體土地變相搞房地產開發以及房地產開發企業與集體經濟組織私下協議圈占土地等違法、違規行為。對經過批準但尚未開工建設的項目用地，各地要集中進行一次清理，依法應當收回的土地，要堅決予以收回。
三、充分發揮城市規劃職能，規范建設用地管理，促進土地的合理使用
要充分發揮城市規劃對房地產開發的調控和引導作用。所有列入建設用地范圍的土地，必須嚴格按照城市規劃的要求進行建設。市、縣人民政府城市規劃主管部門要及時將近期擬開發建設區塊的規劃條件向社會公開，接受社會監督。未按規劃要求完成配套設施建設的住房，不得交付使用；商業銀行不得提供個人住房貸款。
在城市建設用地范圍內，土地供應必須符合城市規劃。商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須按照法定的規劃條件，采取招標、拍賣和掛牌方式供應。其他用途土地的供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的，也應當采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
人均住房面積低于全國平均水平的城市，在審批城市總體規劃時，要適當增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應，切實改善居民居住條件，提高居住水平。
四、嚴格控制自有資金不足、行為不規范的房地產開發企業新開工項目
各地要貫徹落實《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第248號），強化房地產開發項目資本金制度和項目手冊制度，加強對房地產開發建設全過程的監控。對資本金達不到規定標準、違反合同約定拖欠工程款的房地產開發企業，不得審批或同意其新開工項目，防止“半拉子”工程的產生。
五、大力發展經濟適用住房，調整房地產市場供應結構
經濟適用住房是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措。各地要采取切實可行的措施，進一步完善經濟適用住房政策，要加強經濟適用住房建設計劃的管理，完善計劃編制工作，提高計劃的科學性和適用性。對于列入經濟適用住房計劃的項目，要確保各項配套優惠政策的落實。
要嚴格限制經濟適用住房銷售對象，控制建設標準。各地要盡快明確并公布經濟適用房購買對象的收入標準和其他條件以及購房面積標準和超面積的處理辦法。有關部門對購房對象要嚴格審核，對銷售價格要嚴格審批并加強監督，對違規銷售經濟適用住房的開發企業要嚴肅查處，確保經濟適用住房政策切實落實到符合條件的中低收入家庭。未制訂相應監督管理辦法或未按規定進行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設用地。
繼續鼓勵工礦區和企事業單位利用自用土地，在符合城市規劃和建設用地計劃的前提下，組織職工集資、合作建房，多渠道、多層次解決中低收入家庭的住房問題。
六、加快落實住房補貼，提高職工購房的支付能力
各地要按照城鎮住房制度改革的總體部署，加快推進住房分配貨幣化進程，切實落實住房補貼資金來源。住房補貼以財政和單位原有住房建設資金的轉化為主，房價收入比在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，應盡快將其轉換為對無房和住房面積未達到規定標準職工的住房補貼，并在以后年份保證補貼資金來源的穩定性。要抓緊對公有住房出售收入的清理和轉化，各地區、各單位出售直管公房、自管公房收入，在按規定留足住宅共用部位、共用設施和設備維修基金以及房管所轉制資金后，全部用于發放住房補貼。要進一步完善公有住房出售收入管理辦法。各地要加大對前幾年用公有住房出售收入發放項目貸款的清理力度，制定切實可行的計劃，按期收回；對于拒不執行國家政策，擠占、挪用公有住房出售收入的，要追究有關負責人和直接責任人的責任。
七、充分發揮金融對房地產市場的調控作用
當前既要發展房地產金融，又要防范金融風險，充分發揮金融對房地產市場的調控作用。要完善個人住房貸款管理辦法，規范個人貸款審查的程序和標準，推行個人住房貸款業務的標準化，逐步建立并完善個人征信系統。要嚴格審核房地產開發項目貸款條件，切實加強對房地產開發貸款使用的監管。對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證(開工報告)的項目，商業銀行不得發放任何形式貸款。要完善住房保險政策，合理確定保險費率，明確保險賠付責任，減輕借款人負擔。要認真貫徹《住房公積金管理條例》（國務院令第350號）和《國務院關于進一步加強住房公積金管理的通知》（國發［2002］12號），完善住房公積金管理體制和監督機制，充分發揮住房公積金支持個人購房的作用。要健全個人住房貸款擔保制度，加快完善住房貸款擔保辦法，加強對擔保機構的業務規范和監管，推行標準化的擔保合同示范文本，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效地防范貸款風險。
八、繼續加大對住房建設和消費環節不合理收費的清理力度
要認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，全面清理房地產開發建設和消費環節的各種不合理收費，降低開發建設成本、減輕購房人負擔、支持住房消費。對于國家已明令禁止的收費項目，各地不得繼續征收或變相征收，仍在繼續征收或變相征收的，各地主管部門要依法嚴厲查處。
【關鍵詞】 房地產;市場調查與預測;數理統計;數學模型
一、如何進行房地產市場調查與預測
隨著房地產市場由買方市場向賣方市場轉變,房地產市場競爭由價格向非價格競爭發展,使得房地產市場競爭日趨激烈,房地產企業對市場營銷信息的需要比以往任何時候都更為強烈,市場調查和預測成為房地產企業營銷活動中必不可少的重要組成部分。實踐證明,在紛繁復雜、激烈競爭的經營環境中,只有通過細致有效的市場調查和科學的預測,才能幫助企業制定出切實可行的營銷戰略,把握市場機會,使之立于不敗之地。
1.房地產市場調查的程序。房地產市場調查一般包括三個階段:調查前的準備階段、正式調查階段、調查總結階段。準備階段的主要工作是識別與界定問題或機會、確定調查目標、制定調查計劃,包括調查方案的設計、問卷和調查表的設計、抽樣、人員培訓、實地調查、數據錄入、統計分析、報告撰寫等日程安排,以確保調查工作的順利開展和按時完成;正式調查階段就是資料的收集階段,主要是對調查人員進行培訓和實地調查,這是整個市場調查過程中最關鍵的階段;調查總結階段是對上一階段收集的那些分散的、零星的資料進行整理分析,并形成結論,撰寫調查報告,包括對調查資料進行統計分析、撰寫調查報告、跟蹤調查與反饋。
2.房地產市場預測的程序。房地產市場預測是在房地產市場調查的基礎上,利用已獲得的資料信息,運用一定方法和手段,對房地產市場的各種因素進行綜合分析,對房地產市場的發展趨勢及狀態進行估計和判斷。完整的房地產市場預測工作一般包括以下工作步驟:確定預測目標、收集和整理資料、選擇預測方法并建立預測模型、分析預測誤差并審查預測結果、編寫預測報告并跟蹤校驗。
二、應用數理統計方法進行資料處理
在房地產市場調查中,對實地調查所收集的資料進行整理分析是非常重要的環節。資料的處理與分析是對通過各種方法收集到的資料加以整理、分析及統計運算,把龐大、復雜、零散的資料集中簡化,使資料變成易于理解和解釋的形式。簡單的說,資料整理就是通過一系列的操作將收集到的第一手或是第二手資料轉變成為數據結果,以便于研究者了解其中的含義。對資料進行審核、編碼和錄入后,就可以進行統計分析。
1.描述性統計分析。描述性統計分析是一種定量分析問題的方法,它用來描述和評價研究對象的數量特征和規律,常用的方法有集中趨勢分析、離散程度分析和綜合指數分析法。集中趨勢分析是全體數據的大部分變量趨向于某一點,將這一點作為數據分布的中心,它可以用來當作總體的代表。數據的集中趨勢用集中量數來描述,集中量數有許多種,如算術平均數,中位數,眾數。離散程度是數列中變量值之間的分散程度,用以反映離散程度的指標稱為標志變異指標,標志變異指標越小,平均數的代表性越大,事物變動具有較強的穩定性,常用的測量指標有全距、平均差、標準差和離散系數等。
2.解析性統計分析。解析性統計分析方法是以數學理論為基礎,對事物內部的本質規律進行深入的剖析的方法,定量分析方法,常用的方法包括方差分析、聚類分析、主成分分析和因子分析等方法。方差分析是分析不同來源的調查數據變異對總變異的影響大小,了解數列中自變量是否對因變量有重要影響。方差分析應用時一般假定總體服從正態分布,具有相同的方差,方差分析具有穩健性,在更寬泛的條件下也是近似有效。聚類分析是一種依據特定的規則對數列中數據進行分類的多元統計分析方法,是用來研究所謂“物以類聚”現象的方法。聚類分析的方法有系統聚類法、序樣品聚類法、動態聚類法、模糊聚類法。主成分分析是把多個變量重新組合為一組相互無關的幾個綜合變量,可從中取幾個較少的綜合變量盡可能多地反映原來變量的信息。
隨著計算機技術的發展和廣泛應用,通過構建數學模型,應用統計分析軟件(如SPSS)對原始數據進行批量處理,從而獲得一般統計規律。
三、應用數學模型進行房地產市場定量預測
定量預測是在數據資料充分的基礎上,運用數學方法,有時還結合計算機技術,對事物未來的發展趨勢進行數量方面的估計與推測。定量預測技術是建立在現代數理統計技術之上,它通過建立數學和統計學模型,相對于定性預測來說,定量預測更加準確,預測依據客觀真實,可靠性更高,在中短期預測中有著非常明顯的優勢。介紹應用一元線性回歸模型對房地產市場進行定量預測的實例:
一元線性回歸模型的一般形式為:yi=?茁0+?茁1xi+eii=1,2,…,n其中,xi代表影響因素,為自變量;yi由于受xi及各種隨機因素的影響而發生變化,為因變量,也是預測目標;?茁0、?茁1是回歸系數,最常用最小二乘法進行估計;ei是隨機誤差項,表示各種隨機因素對yi影響的總和。
根據最小二乘法得到回歸系數的估計值為:
^?茁0=■=■-^?茁1■^?茁1=■=■
如自1998年下半年開始,全國城鎮停止住房實物分配,實現住房分配貨幣化,自此以后我國城鎮住房銷售量逐年上升。與此同時,我國城鎮居民收入水平逐年提高,在此我們研究城鎮居民人均可支配收入與城鎮住宅銷售面積之間的線性關系。抽取1998年至2007年為研究樣本(樣本數據見表1)。其中,城鎮居民可支配收入用x表示,城鎮住宅銷售面積用y表示。
通過計算可以得到:
x=8605.4 y=32278.17 xy=326811533.64x2=80850879.0
根據公式有:
^?茁1=■=■=7.2141
^?茁0=■-^?茁1■=32278.17-7.2141×8605.4=29801.1856
這樣就可以得到住宅銷售面積與居民人均可支配收入之間的一元線性回歸方程:^yi=7.2141xi-29801.1856
這說明在一定時期內,住宅銷售面積受城鎮居民人均可支配收入的影響部分,當已知某個時期內城鎮居民可支配收入即可預測該時期商品住宅的銷售量。如2008年全國城鎮居民人均可支配收入為15781元,將其代入回歸模型中:
^y2008=7.2141×15781-29802=84043.71
即得到2008年全國住宅銷售面積預測估計值為84043.71萬平方米。2008年住宅實際銷售面積為58300.81萬平方米,這是因為影響住宅銷售面積的因素較多,尤其是世界金融危機對我國房地產市場有很大的影響,表現在住宅的銷售量下滑。
當需要考慮多個因素對市場的影響時,可采用多元線性回歸模型進行預測。
參考文獻
[1]張永岳.《房地產市場調研基礎教程》.學林出版社,2006(12)
[2]徐小慧.《房地產市場調查與預測》.科學出版社,2009(11)
關鍵詞：宏觀調控 政策措施房地產業健康發展。
Abstract: with the constant introduction of regulatory policy, the national real estate market is gradually mature, the state issued on the real estate macro-control policies have been involved in various aspects, such as administration, finance, law, land policy, financial policy and other aspects. Countries in encouraging and support reasonable housing consumption at the same time, curb speculative buying investment, it would increase the ordinary commercial housing and affordable housing supply, increase of differentiated credit policy enforcement to promote the steady and healthy development of real estate market.
Key words: macro-control policy measures for healthy development of real estate industry.
中圖分類號：F015文獻標識碼： A 文章編號：
一、對近期宏觀調控政策的概述
近年來國家連續上調存款準備金率。政策的出臺，給了市場無限的猜想，更有分析認為，上調針對的目標就是房地產市場，屬于密集出臺的房地產調控政策之一。
國土資源部領導表示，截至目前，全國仍有萬公頃閑置土地，其中54%是政府原因造成的，包括規劃調整、土地經濟糾紛造成司法查封等，致使土地不能按期開發。
銀監會領導透露，截至目前，房地產的開發貸款和個人的住房按揭貸款已經占到貸款增量和整個貸款余額的20﹪左右，銀行業非常重視個人按揭貸款當中的風險，并采取了一些措施，著重控制第二套以上的帶有投資、投機性的個人住房按揭貸款和假按揭貸款當中的風險。
二、宏觀調控對房地產業的積極影響
近幾年來，國家對房地產宏觀調控政策出臺頻率之高，調控力度之大，都是前所未有的。從實施效果來看，宏觀調控政策對促進房地產市場健康發展產生了積極影響。
（一）信貸比例管理抑制非理性投資
針對房地產局部、結構性問題，央行及時出臺各種措施，其本質是運用選擇性貨幣政策工具——信貸比例管理和質量管理方法，來實現信貸結構規模調控和防范金融風險的目的。文件還出臺了許多限制性條款，如要求“商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳納土地出讓金的貸款”、“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款”等。
（二）整頓市場秩序提高微觀主體資質
從形式上看，房地產金融風險表現為銀行呆賬、壞賬的增加，但其實質是實體經濟出現了問題。在現代市場經濟中，資本金是企業的立業之本，也是向銀行借款、與銀行共擔風險的基本保證。在我國房地產融資渠道單一的情況下，過度負債帶來金融風險向銀行的集中，由此引發的不良資產將直接危及銀行體系的安全。為此，近期國家出臺了一系列治理整頓措施。
（三）完善了房地產企業的經營
宏觀調控使房地產的資金成本將更高，房地產業將更為成熟，更加產業化。新房貸政策的實施使房地產業的重組、并購將趨于增加，房地產業的集中度有增大的趨勢新房貸政策的實施過程中，海外實力雄厚的房地產企業將趁機擴大市場份額，市場競爭將更趨激烈。
三、某些調控政策對房地產業產生的負效應
（一）、整頓土地市場抑制土地投機
垂直領導和暫停農用地轉用的審批能否從根本上解決土地投機問題仍值得探討。首先，暫停新增城市建設用地的審批是一種事后調節，是對土地市場不良績效與偏差的一種糾正，卻不能對市場產生前瞻性和預防性的影響。其次，調控的效果也十分有限。城市建設一方面靠外延擴張（新增城市建設用地），另一方面靠利用存量土地。當農用地轉向城市建設用地更便捷、成本更低廉時，各級政府和房地產開發企業都有外延擴張的沖動，這也是各城市攤大餅式向外擴張的原因。當外延擴張暫時受阻時，存量建設用地就成了“投機炒作”的香餑餑。土地供給緊縮不僅不能調控存量建設地，而且可能會給消費者一種錯誤的信號：土地供給短缺一房屋供給短缺一土地和房屋價格上揚，而消費者對未來“房價會越來越高”的預期會為一些利益集團所用，加上媒體的誤導，房地產價格便真的走高了。
在我國，政府調控土地市場是為了抑制土地投機和房地產過熱，但結果卻為土地投機帶來了可乘之機，這值得政策制定者反思。
（二）、我國住房價格持續上漲
在國家頒布一系列宏觀調控政策的基礎上房地產調控產生了一定的效果，全國大部分地區房地產的投資扭轉了在03、04年幾年高速增長接近30%的態勢，進入了一個相對平穩的增長區間。06年的時候，房地產開發同比增長是21.8%，但住房價格卻始終居高不下，截止到今房屋銷售價格仍無明顯下降住房市場價格整體仍呈現上升趨勢。這在一定程度上反映了住房市場調控中的實施力度不夠。
（三）、房地產企業的壓力
1、由于銀行按揭貸款比例的上升，對炒房族有一定的壓制作用，客戶持幣觀望，價格上漲緩慢，企業的銷售和融資都將產生困難；
2、由于個人購房門檻提高，壓力增大，抑制了一部分的購房需求；且對于房地產中小企業的項目開發，銀行貸款審批更為嚴格，減緩了資金回籠的速度，對該行業中的中小企業造成一定的資金壓力；
3、在投資資金鏈方面，資金成本的提高直接影響到企業的在建工程，無論對銷售利潤和銷售面積都將產生較大的影響。
四、有效促進房地產市場持續健康發展的建議
（一）從制度安排下手，建立長效機制
[關健詞] 欠發達城市房產企業營銷政策誤區及對策
一、引言
近幾年，由于受宏觀經濟形勢的影響，房地產市場經歷了從“短缺”到“膨脹”，現在則是進入“迷惘”的發展期。以浙江金華市為例，截至2005年底，全市共有房地產開發企業305家，2005年全市房地產開發投資總額為120.79億元，同比增長了5.5%，房地產項目施工面積598.84萬平方米，同比增長8.86%，新開工面積376.82萬平方米，同比增長了5.35%，竣工面積239.57萬平方米，商品房銷售面積176.74萬平方米。房地產市場雖然取得了令人矚目的成就,但在宏觀調控的背景下,發展速度明顯放緩。
二、欠發達地區中小城市房地產企業存在的營銷誤區
縱觀金華房地產市場，由于起步較晚，在學習利用各種營銷策略的過程中，相對省內外的一些發達地區而，房地產經營開發理念較滯后， 特別是在營銷過程中存有誤區。
1.誤區之一:盲目策劃崇拜
近幾年來，金華房地產市場存一股強烈的策劃崇拜風。策劃人為樓盤包裝，本無可厚非，但如果夸大事實，推行策劃迷信，則會使房地產營銷業誤入歧途。事實上，策劃大師所推出的只是概念和賣點，對銷售的促進只起相對作用，而不是絕對作用；另一方面，賣點的收集和增加，是會讓樓盤的形象有所提高，但同時也使樓盤的成本不斷攀升。
2.誤區之二:市場定位不準
房地產企業營銷的首要任務就是要提供適當的產品。“適當”必須針對不同的消費群體。首先要選定一個目標市場，根據目標顧客的需求建造符合他們的房屋，這樣才具備了順利營銷的前提。如果今天看見某樓盤大戶型套間非常暢銷，便如法炮制，明日聽說某樓盤小戶型公寓供不應求，又想著兼做一部分，完全沒有自己決策思路，那么，如今在市場為非賣方市場時，你的盲目可能就要釀成大錯、滯銷產品。
3.誤區之三：概念搶市
在當前的房地產市場上，可以說是各種概念亂飛。不少開發商認為，只要物業內涵中可以夸張的部分得以全面夸張，套之以“概念”，即可有市場效應。這種觀念使他們隨意創造、復制、翻版物業的廣告訴求，針對自己產品或服務的某一特征過分渲染。比如：“歐陸風情”、“零公攤”、“零首付”、“人居概念”、“環保概念”、“生態概念”等等。事實上，在房地產業進入全面的整體素質競爭的今天,開發商如果僅僅局限于推出一個個新奇的概念,一旦概念失真,反而讓購房者困惑和反感,讓開發商失去口碑市場。
4.誤區之四：物業管理不納入營銷范圍
目前，欠發達地區中小城市一些房地產開發商有這樣一種觀念，那就是物業管理屬于房地產開發之后的事情，它不屬于營銷范圍，其實這是一種目光短淺的見解。現在國內許多知名的房地產企業非常重視物業管理問題，并且在開發全過程中，讓物業管理提前介入。因為物業管理前期介入，物業管理公司擁有專業人員，對各項物業的優缺點了如指掌，便于制定全套合理的管理制度，從而做到科學地、細致地管理好物業，為住戶提供安全、及時、周到的服務。這就保證了物業開發的營銷導向，保證了物業開發的效果，使得開發的物業獲得最大限度的經濟效益和社會效益。
三、欠發達地區中小城市房地產企業的營銷策略
傳統的營銷策略已不能適應日趨激烈的市場競爭需要，為使自己處于不敗之地，就必須營銷創新，大膽運用營銷新策略與新思路。
1.注重服務營銷，以服務求發展
服務營銷就是變服務策略和手段地位為戰略和目標地位，即不僅要通過完善服務措施來滿足居民的需要，更為重要的是通過服務創建來激發居民的欲望，變潛在“客戶”為現實“客戶”。對于房地產業，顧客滿意的服務營銷策略，體現在售房時細致、周到的服務和業主入住后的熱情、齊全的物業管理服務，尤其后者更顯重要。要使顧客滿意，首先是關心顧客，了解顧客。要建立顧客檔案數據、關注滿意程度、保持與顧客的溝通。
2.實現質量營銷，以質量顯實力
質量營銷就是要求房地產企業在開發經營運作中要以高質量的產品保證利潤的獲得。這里所指的房產質量是一個綜合性的概念，既包括房產作為建筑物的建筑質量，也包括開發商或物業管理公司向購房者提供的服務水準，以及諸如物業的地理位置，小區的合理布置、房型的設計、房屋平面布局和功能區分、建筑造型、建筑的風格、建材的使用、配套設施的完善、小區的環境等等所有決定物業市場價值的因素。
3.抓好形象營銷、樹立品牌形象
在激烈的市場競爭中，房地產企業形象已成為推動企業發展的一種動力，其作用可以遠遠超過房企本身有形的固定資產和流動資金，成為房企效益的源泉。現代市場營銷觀念中，品牌是構成產品全體的一個重要組成部分，房地產企業只有實施品牌戰略，開展品牌經營，努力創造名牌與發展名牌，在消費者中樹立良好的信譽，從而通過消費領域的傳導和銷售范圍的展開，迅速擴大物業的影響力，贏得越來越多的消費者的信賴，提高客戶的忠誠度，才能進一步促進物業的銷售，促使企業的發展，使企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
關鍵詞：宏觀調控 房地產 發展趨勢
2004年以來，中國房地產市場進入了一個全新的加速增長期，房地產價格呈現出快速增長的態勢，房地產逐漸成為國民經濟增長的支柱產業之一。其中，2009年全國商品房銷售均價同比增長22.4%，為4474元/平方米，增幅同比上漲了22.7%，商品住宅銷售均價及其同比漲幅均創2005年以來的新高。為穩定房價，2010年以來，政府先后出臺多項措施對房地產行業進行宏觀調控。
一、房地產宏觀調控政策回顧
2010年1月10日，國務院辦公廳下發了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，拉開了政府對房地產市場宏觀調控的序幕，明確規定二套房貸款首付比例不得低于40%。2010年4月17日，國務院辦公廳《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，明確將二套房貸款首付提高到50%，利率提高到基準利率的1.1倍，對不能提供1年以上當地納稅證明的非本地居民暫停發放貸款。2010年9月，財政部、住建部聯合發文明確暫停發放第三套及以上住房貸款，首套房貸款比例提高到30%。
2011年1月26日，國務院辦公廳發文《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，標志著新一輪房地產調控正式啟動，與此前政策相比此輪調控更為嚴厲，主要表現在以下幾個方面：一是進一步提高了購房交易成本，將二套房房貸首付比例上調至60%，住房不滿5年轉售的營業稅按照交易金額全額征收。二是要求直轄市、省會城市等房價過高、上漲過快的城市執行購房限購措施，目前已有30多個城市出臺了商品住宅限購細則。三是要求加大保障房供應力度，并在上海、重慶試點房產稅。此次調控首次將責任明確落實到地方政府，并啟動了問責機制，體現了中央對房地產市場調控的決心。
二、房地產行業新特點
在“限貸”、“限購”等宏觀調控政策的影響下，房地產行業呈現出和以往不同的新特點。
（一）商品房銷售保持增長態勢，增幅明顯回落
2010年，全國房地產開發投資4826.07億元，同比增長32.2%，商品房銷售面積為104349.11萬平方米，同比增長10.1%，比上年同期低32個百分點。2011年1季度，全國商品房銷售面積為17642.79萬平方米，同比增長14.9%，比上年同期低20.9個百分點，其中，北京、上海、云南、浙江、海南和六個省市出現負增長。
銷售價格方面，2010年全國商品房成交均價為5034元/平方米，同比2009年上升7.22%，但與2009年同比增長22.4%相比，增長幅度出現明顯回落。2011年3月，北京、深圳新房成交均價跌破2萬元／平方米，上海新房價環比跌幅最大達7.6％，廣州均價跌破12000元／平方米。
（二）房地產開發建設資金中外資和自籌資金比例上升
2011年1季度，房地產投資到位資金19268億元，其中銀行貸款3936.84億元，低于上年同期39.9%百分點；利用外資144億元，同比增長45.2%；自籌資金7126.3億元，同比增長47.8%。
在宏觀調控下，房地產自籌資金和利用外資比例已大幅上升。其主要原因一是在目前的宏觀調控形勢下，銀行存款準備金率多次上調，銀行信貸規模緊張，開發商想獲得銀行開發貸款難度加大。二是相比信托融資或民間融資方式，海外融資成本較低，具有明顯優勢。
2011年初以來，包括恒大地產、雅居樂、合景泰富、世茂房地產等十余家大型中資房企啟動海外融資，4月份，又有多家房企公布海外融資計劃。如4月1日，龍湖地產公告稱，將發行規模為7.5億美元為期5年的美元優先票據，年利率自4月7日起按9.5％計算。4月27日，遠洋地產宣稱將在國際上發售永久性次級債券，并將于當日起向亞洲、歐洲和美國機構及專業投資者進行路演。據標準普爾統計，去年全年中資房企海外新發行債券規模近80億美元，2011年1月至今，多家中資房企已經從境外市場融資超過30億美元。今年很可能突破百億美元，創下中資房企海外融資額的最高紀錄。
（三）房地產資金投向轉移
在國內投資渠道有限的現實背景下，房產投資一直被不少人認為是一個實現資產保值增值的有效渠道。尤其在目前高通脹預期下，令社會富余資金不斷尋找投資機會，以實現保值增值的目的。但日益嚴厲的調控政策使住宅市場幾乎沒有投資空間，因此房地產投資呈現出和以往不同的特點。
1、房產投資由商品住宅轉向寫字樓、商鋪投資
2010年全國商品房銷售面積為104349萬平方米，其中商品住宅銷售面積96051萬平方米，同比增長8%，辦公樓銷售面積1882萬平方米，增長21.9%，商品營業用房銷售面積6921萬平方米，同比增長29.9%。2011年1季度寫字樓、商鋪銷售金額分別增長42.7%和28.4%，超過商品住宅25.9%的增長率。由此可見，房地產投資中寫字樓、商鋪投資比重逐漸加大。
2、房產投資由國內轉向海外
伴隨著中國經濟的迅速崛起，到海外投資已成為中國人最新的投資理念，加上國內房地產實行的“限購”、“限貸”等諸多調控政策，進一步加快了部分人士走向海外投資購房的進程。相關資料顯示，搜房網近半年來組織的多個海外購房團已有超過5億元人民幣的海外購房成交記錄。長三角區域的上海、寧波、溫州以及杭州等地的投資者是海外置業的主體。加拿大溫哥華成為主要投資目的地之一，其他比較受歡迎的國家包括英國、澳大利亞等。受到中國人對地產市場的強烈推動，溫哥華的地產價格在2010年上漲了12％，加拿大按揭及房屋公司預測，今年將繼續上漲3％。
造成海外購房熱潮的因素主要包括以下幾點：一是房地產宏觀調控背景下，追逐房地產的民間游資急切需要尋找出口。尤其在“限購”、“限貸”等房地產調控政策出臺后，國內各大主要城市房地產市場前景不甚明朗，去海外買房“正在成為一種新興的高端投資方式。二是在國內通脹形勢比較嚴峻的情況下，富裕階層考慮購買海外房產實現保值目的。據了解，海外買房的投資回報率遠遠高于國內。三是正在興起的新一輪“移民潮”，越來越多的富人積累了可以申請投資移民的資本，再加上為子女出國留學做準備，投資與移民需求形成合力，因此海外置業作為一種新型投資方式被越來越多的人所接受。
三、我國房地產行業未來趨勢展望
（一）中小房地產商面臨資金困境，或將“被重組”
2011年6月，銀監會首次公開表示要求各家商業銀行減少對房地產開發商的貸款等四項措施以減少房地產信貸風險，這意味著開發商從銀行獲得資金支持的難度進一步加大。在此情形下，不少實力較弱的開發商只能轉向信托或民間借貸市場融資以解決資金問題，但信托的成本很高，平均利息在15%以上，12％～13％只有少數幾家大型企業能做到，而民間借貸成本更高，年息大部分在25％～30％之間，并且通過信托融資的難度也越來越大。2011年5月，10家信托公司的房地產信托業務已被監管部門叫停，曾將信托視為融資重要渠道的中小房地產商無疑再次陷入窘境。
與此同時，在宏觀調控下，商品住宅銷售成交量、價格均出現下降趨勢，這進一步加大了中小企業開發商的資金壓力。
一方面是融資渠道越來越窄的現實情況，另一方面是銷售乏力引發的資金短缺，作為資金密集型的房地產業，資金鏈條緊張無疑是中小開發商目前面臨的最為迫切的問題。對實力較弱的房地產開發商而言，在不具備上市、對外增資的條件時，引進戰略投資者共同開發、被大型開發商兼并重組也許將成為一種解決資金困境的現實選擇。
（二）一線城市房價呈下降趨勢，二、三線不限購城市預計漲幅較快
受樓市政策調控影響，北京、上海、深圳等一線城市住宅成交量出現下滑。以北京為例， 2011年上半年北京新建商品住宅成交總量約為41694套，較2010上半年下降約20％。由于上半年部分項目成交不理想，下半年樓市供應量將加大，而在“限購”、“限貸”政策下不少購房者觀望心態強烈，下半年樓盤的集中供應將加大各項目間的競爭壓力。如果樓盤在實際銷售中遭遇大面積滯銷，再加上開發商普遍面臨的資金困境無法解決，在限購城市中，開發商為回籠資金，很可能通過下調項目售價，從而促進銷售，實現銷售回款來緩解資金壓力。
與一線城市房產降價相對應的是，二、三線不限購城市的房價有可能較快上漲。在通貨膨脹持續的預期下，一些二、三線城市樓市由于價格較低、且未列入調控范圍而成為投資者實現資產保值增值的選擇。國家統計局公布的2011年4月份全國70個大中城市住宅銷售價格指數亦顯示，4月份二三線城市已經占據了房價漲幅前十的絕大部分席位。二三線城市房產價格的上漲主要原因在于一線城市限購帶來的擠出效應，投資性資金由一線城市大量涌入二、三線城市，促使二、三線城市房價迅速上漲。如果未來二三線城市仍在限購區域之外，預計其上漲趨勢仍將持續。
（三）房地產企業調整經營戰略
1、由一線城市調整為向二、三線城市發展
隨著一線城市土地資源日益稀缺以及宏觀調控，特別是全國多個一線城市及省會城市陸續推出限購政策后，中國二、三線城市被認為是2011年房地產業最有潛力的市場，成為房地產開發商必爭之地。
2010年以來，萬科、金地、保利、恒大等房地產企業都紛紛加大二、三線城市的布局。2010年保利全年新進福州、廈門、珠海等12個城市，在建擬建項目146個，其中大部分布局在二三線城市。2010年保利在二、三線城市的累計銷售金額超450億元，占比總銷售業績三分之二的份額，二、三線城市已經成為保利業績增長和利潤的重要增長點。雅居樂也表示，現在雅居樂集團項目在二三線城市的比例非常多，大概2700多萬平方米，占了80％左右。就連始終立足于廣州的越秀地產，也開始了全國戰略布局。據悉，該公司目前已在廣州之外的中山、江門、南海，外省的沈陽、煙臺、武漢及杭州地區獲取了新的項目。
可以預測，二、三線城市的房地產因為土地資源充足、成本不高、競爭不強，而且上升空間大、居民消費力比較高，調控政策寬松將成為房企重要的利潤增長點，未來房地產開發企業業績增長的主要貢獻來源于二三線城市。
2、由單一的住宅開發調整為商業地產、旅游地產綜合開發
在“限購”、“限貸”等一系列嚴厲宏觀調控政策下，一線城市住宅成交量出現大幅滑坡，房地產業的結構正出現變動。出于平衡風險和尋找新增長點的考慮，越來越多的房企正加快進入商業地產領域。
相關數據顯示，2010年我國商業地產市場規模增長率在25％以上，而住宅增長率僅為7.6％左右。萬科、保利、金地、招商等房企巨頭都在2011年加大商業地產上的布局。2011年4月，保利房地產宣布未來3-5年預計將持有商用物業面積增加到300萬平方米，將商業物業的投資比例逐步提高到總體投資的30％。金地集團也表示將商業地產的開發和運作作為未來重要戰略規劃，今年計劃將20％的資金投向商業項目。連一向以住宅專業化為目標的萬科也表示要增加持有型商業物業比重至全部物業的20％。
與越來越多的房地產企業將業務重心由住宅轉向商業地產開發相呼應的是，截至2011年年中，已有眾多大公司宣布將旅游地產作為自己的一項主營業務，其中有保利地產、恒大地產、碧桂園、龍湖地產、萬達集團、萬通地產等。這是因為，與住宅開發相比，旅游地產往往因偏僻的地理位置而地價超低，且不屬于國家限購政策影響區域，對開發商而言，這意味著更低的投資風險和更高的利潤。因此，旅游地產也將成為未來一段時期各大開發商重點發展的業務領域。
參考文獻：
[1]李琳.《廣州商用物業漲速領跑樓市》.《新快報》，2011.7.11
[2]邢飛.《房價早下降有利于中國經濟》.《京華時報》，2011.6.27
關鍵詞：國際金融危機；宏觀調控政策；房地產企業；戰略思考
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
一、當前我國房地產市場宏觀經濟環境分析
房地產業的發展問題，不僅僅是一個產業的問題和經濟問題，它是關系到金融安危、社會經濟發展和人民生活水平提高的重大問題。
2007年4月份以來，肇始于美國次貸危機的國際金融海嘯，使全球經濟陷入衰退；進入2008年10月，又開始加速向實體經濟侵蝕，國內經濟環境也隨之惡化，整個經濟的發展格局撲朔迷離。所有這些不利因素，將不可避免地影響著我國經濟和房地產業的發展。
在國際金融市場動蕩、國內經濟增速放緩的大背景下，我國政府采取了積極負責的態度，相繼出臺了一系列國家宏觀調控政策，為各個行業的發展確定了宏觀基調，形成了系統、完整的促進經濟平穩較快發展的一攬子計劃。現將2008年針對房地產方面宏觀調控政策匯總如下：
(一)國家的土地政策和住房政策
1、加強土地規范化、集約化管理。2008年1月3日，國務院下發“國發[2008]3號”文件《國務院關于促進節約集約用地的通知》(以下簡稱《通知》)，《通知》中明確規定：
(1)嚴格執行閑置土地處置政策。《通知》規定：“土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20％征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制定具體辦法”。
(2)加強對節約集約用地工作的監管。《通知》規定：“金融機構對房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年，完成土地開發面積不足1／3或投資不足1／4的企業，應審慎貸款和核準融資，從嚴控制展期貸款或滾動授信；對違法用地項目不得提供貸款和上市融資，違規提供貸款和核準融資的，要追究相關責任人的責任”。
其后，一系列關于土地的法律法規相繼出臺，內容涉及土地違法、違規，建筑節能以及全國土地利用等諸多方面。
2、加大保障性住房建設力度。2008年2月4日，中國人民銀行、銀監會聯合《經濟適用住房開發貸款管理辦渤，明確了經濟適用住房開發貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。3月3日，財務部、國家稅務總局下發《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》，指出個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅；廉租住房經營管理單位的租金收入，免征營業稅、房產稅；對個人出租住房所得減征10％的個人所得稅。3月21日，住房和城鄉建設部《關于加強廉租住房質量管理的通知》，對確保廉租住房的質量、解決城市低收入家庭住房困難等方面做了具體要求。7月29日，央行、銀監會聯合下發“(銀發[2008]214號)”《關于金融促進節約集約用地的通知》，要求嚴格開展建設項目貸款管理和商業性房地產信貸管理，優先支持廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房及建筑面積在90m2以下的中小套型普通商品住房建設。12月20日，國務院辦公廳下發“[2008]131號”文件《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，文件指出，“2009年是加快保障性住房建設的關鍵一年，加大保障性住房建設力度并積極推進農村危房改造，爭取用3年時間基本解決城中低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問題；進一步鼓勵普通商品住房消費：支持房地產開發企業積極應對市場變化”。
(二)貨幣政策
1、一二季度連續五次上調存款準備金率。2008年9月份以前，為落實從緊的貨幣政策要求，繼續加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，中國人民銀行連續上調存款準備金率。從2008年1月25日起，共5次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率，在5次調整過后達到了17.5％。
2、三四季度連續四次下調存款準備金率。中國人民銀行2008年9月15日宣布，從2008年9月25日起，除中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行暫不下調外，其他存款類金融機構人民幣存款準備金率下調1個百分點，汶川地震重災區地方法人金融機構存款準備金率下調2個百分點。中國人民銀行10月8日宣布，從10月15日起，存款類金融機構存款準備金率均下調0，5個百分點。中國人民銀行11月26日宣布，從12月5日起，下調工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，下調中小型存款類金融機構人民幣存款準備金率2個百分點。同時，繼續對汶川地震災區和農村金融機構執行優惠的存款準備金率。中國人民銀行12月22日宣布，從12月25日起，下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。一年內連續四次下調存款準備金率，有利于保證流動性供應，增強金融機構支持經濟重點領域和薄弱環節的資金實力。
3、連續五次下調金融機構存貸款利率。2008年9月16日，央行6年來首次降息，中央銀行連續5次下調金融機構存貸款利率；接連5次降息之后，5年以上房貸利率七折以后已經只有4.158％，公積金利率5年以上只有3.87％，1年期存、貸款基準利率累計分別下調1.89％和2.16％。
從上述數據可以看出，隨著國內經濟環境的變化，中國人民銀行的貨幣政策也跟著做出了相應調整，從9月份以前以“控通脹”為目的的緊縮貨幣政策轉變為以“保增長”為目的的適度寬松的貨幣政策。大頻度降息和增加銀行體系流動性，大幅減輕了企業財務負擔、大幅增加了商業銀行的可用資金。
4、加大中央銀行票據發行力度。根據國內外經濟金融形勢新變化，中國人民銀行合理把握公開市場操作，第一季度累計發行中央銀行票據1.78萬億元，第二季度累計發行中央銀行票據1.16萬億元，第三季度累計發行中央銀行票據0.981萬億元。
(三)信貸政策。堅持“區別對待、有保有
壓”，在擴大信貸總量的同時優化信貸結構，嚴格限制對高耗能、高排放和產能過剩行業劣質企業的貸款，加大對“三農”、就業、助學、服務業、中小企業、災區重建、自主創新、節能環保等領域的信貸支持，促進經濟結構調整。
2008年10月22日，中國人民銀行出臺《擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度，支持居民首次購買普通住房》，自10月27日起，金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20％。
(四)財政和稅收政策。2008年3月，當時為了支持廉租住房和經濟適用房的建設，國家減免廉租房和經濟適用房建設和運行當中涉及的有關稅收。為了鼓勵住房租賃市場的發展，國家又減免了住房租賃涉及的有關稅收。
經國務院批準，財政部、國家稅務總局10月22日宣布，決定對個人住房交易環節的稅收政策作出調整，降低住房交易稅費。兩部委明確規定，自2008年11月1日起，對個人首次購買90m2及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1％；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
10月22日，財政部出臺《繼續加大保障民生投入力度，切實解決低收入群眾基本生活》通知，指出，“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策”。這一措施為地方政府根據實際情況出臺相應調控措施留有了余地，避免了政策的“一刀切”。
財政部、國家稅務總局2008年12月29日下發“財稅[2008]174號”文件《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》和“財稅[2008]175號”文件《關于企業改制重組若干契稅政策的通知》。
財政部、國家稅務總局2009年1月12日下發“財稅[2009]3號”文件《關于對外資企業及外籍個人征收房產稅有關問題的通知》。
總之，針對2008年國際國內經濟錯綜復雜的形勢，政府及時調整了宏觀經濟政策取向，果斷實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，迅速出臺擴大國內需求的十項措施，陸續制定和實施一系列政策。這一系列宏觀調控政策的出臺，特別是“[2008]131號”文件，無不給我們傳達了一個十分強烈的市場信號，從而為我國2009年房地產市場的發展確定了基調、指明了方向，即以加大保障性住房建設力度，進一步鼓勵普通商品住房合理消費，支持房地產開發企業積極應對市場變化，促進房地產市場健康發展為基調。
二、2009年我國房地產業健康發展的戰略思考
2008年房地產市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態，商品房交易量大幅下降，房地產投資和房價漲幅放緩，市場景氣持續回落。2009年住宅房地產開發市場,競爭將日趨激烈，企業甚至面臨著大量洗牌。房地產開發商如何有效降低經營風險，優化項目開發，保持可持續發展呢?從房地產企業自身的角度進行分析，企業的發展戰略轉型值得思考。
(一)實施多元化、差異化的業務組合戰略，積極創新開發新領域。業務組合指企業在確定一種業務為主的情況下，出于某種經營目的，在主營業務之外再經營一種或幾種輔助業務，通過多個輔助業務經營達到更大的經營利益，同時有效規避單一業務經營所帶來的風險。譬如，對住宅商品房面臨銷售窘境的房地產企業，可嘗試開發商業地產，走“商業+住宅”的綜合開發模式；可嘗試將其空置的商品房轉換為“廉租房”；可嘗試開發“經濟性別墅”等。另外，轉變創新開發模式，積極投身中國工業地產領域，為什么不能成為房地產企業的新發展思路呢?
(二)積極開拓市場，實現區域互補戰略。全面開發國內與國外兩個市場，加強國內一二線城市與三四線城市的區域互補戰略，優化項目開發的區域組合，有效降低企業的整體經營風險。
(三)適應外部環境變化，積極開發建設保障性住房，重塑企業發展信心。房地產企業應站在城市運營商的高度，積極監控企業所面臨的內外部環境，加強靈活性，充分分析企業自身的優劣勢，綜合外部的機會與威脅，找準自己在市場中的位置，采取主動措施調整企業內部經營策略，以適應不斷變化的外界環境和形勢。對此，必須研究國家宏觀政策，細分消費者市場，積極開發建設保障性住房。房地產企業增加開發保障性住房，不但不會沖擊原來的商品房市場，反而會吸引不同層次的消費群體，從而使得商品房市場的秩序更加良好。積極開展保障性住房建設，或許不只是度過危機的權宜之計，更將成為涉足保障性住房的開發商再次騰飛的新跳板。
(四)企業兼并、重組戰略和聯合開發經營戰略。隨著市場競爭的加劇，房地產企業將面臨大量洗牌，包括策劃公司、經紀公司、評估公司、擔保公司等在內的從業機構也將隨之迎來一輪行業整合。開發企業可以通過企業兼并或重組，降低生產成本，穩定企業收益，實現優勝劣汰，也可以通過聯合開發經營，實現優勢互補。基于此，“[2008]131號”文件明確提出，對有實力、有信譽的房地產開發企業兼并重組有關企業或項目，提供融資支持和相關金融服務。
(五)改變目前的企業經營策略，建立柔性的企業管理系統
1、深入調查研究，細分目標群體的需求，加強產品前期策劃。由于政府提出2009年要加大保障性住房建設力度，所以隨著保障性住房的增加，住宅產品的消費群體將呈現多樣化，對產品的需求也就呈現差異化。考慮到這些因素所引起的市場變化，為準確把握需求特點，我們更應該加強市場營銷管理工作，不斷加強前期策劃，不斷完善產品設計，以滿足不同層次的產品要求。
2、加強企業的全面成本管理，保證企業盈利能力。成本控制能力是決定企業利潤的關鍵因素，建立產品開發鏈上的全面成本控制體系，形成從土地儲備――融資――產品策劃――產品設計――施工――市場營銷――運營管理等全生命周期的產品全面成本管理措施，不但要控制工程成本，而且要控制籌集資金的成本和企業內部管理的成本，切實以總的成本降低而保證企業的盈利能力。
3、誠信經營，塑造精品意識，導入顧客滿意戰略。未來產品的競爭是質量和售后服務的競爭，因此只有提供精品、強調顧客“始終的、全程的’’滿意才可以保證未來企業的發展立于不敗之地。
(六)加強資本運作管理，積極拓展融資渠道，提高資金使用效率。應積極拓展融資渠道，上市公司可選擇發行公司債，非上市公司則可考慮海外房地產投資基金或者出賣部分股權換取流動資金，加強對各種融資渠道(如IPO、房地產信托融資)的了解和運用，積極準備利用新的融資工具(如國際上重要的房地產融資方式的PEITs)等，并強化資本運作管理，努力提高資金使用效率。
摘 要 隨著我國稅收法規的不斷完善，高稅負的壓力使不少房地產企業將部分高利潤率的開發產品轉為投資性房地產，論文在新會計準則開始實行的背景下，探討房地產開發企業轉向投資性房地產的利弊及相應的稅務籌劃。
關健詞 投資性房地產 利弊 稅務 籌劃
房價無疑是目前中國最熱門的話題，國家近期頒布的與房地產有關的政策都是為了遏制房價，這對于房地產開發企業來說，確實是一個不利消息。客觀來說，我國房價過高的原因很復雜，其中稅費比重大也是一個重要的原因。國家稅務總局2010年6月正式下發《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，加大了土地增值稅清算工作的力度，并調增了預征比率。有實力的地產公司為減少高利潤開發產品所帶來的高額土地增值稅轉向商業地產經營，已成為一種新模式。如何認清利弊、有效地進行投資性房地產稅收籌劃逐步成為房地產開發企業發展思路中的重點。
一、投資性房地產的利弊分析
對于房地產開發企業將開發的部分房地產轉為用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這無疑有效地避免了利潤率高的商業地產部分的高額土地增值稅。開發企業自留商業地產項目要進行立項審批，同時存在著一些弊端：
1.減少現金流，增加企業財務成本和資金占用率。對于資金鏈易斷裂的房產開發行業來說，房地產開發企業并非都具有自留商業地產項目經營的實力。另外由于商業地產一切要靠收益率說話，開發商為了營造商業氛圍只能延長周期，這將在一定程度上減弱周轉速度。
2.投資性房地產避免了土地增值稅，但要負擔房產稅。
3.房產發生產權轉讓時仍然要征繳土地增值稅。
二、投資性房地產的稅務籌劃
投資性房地產指為賺取租金或資本增值，或兩者目的兼有而持有的房地產。自用和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。
（一）投資性房地產會計核算的計量方法
新會計準則對于投資性房地產的核算規定了兩種計量方法，成本法和公允價值法。成本法下可以對投資性房地產計提折舊，折舊減少當期利潤，具有遞延納稅的意義;而公允價值法雖然在一定程度上更能反映資產的真實價值，但不可以計提折舊，即使當期發生了資產減值，因此減少的企業所得稅只能作為遞延資產，等到資產處置時才能確認。
（二）租金收入的籌劃
1.將出租業務策劃為承包業務
房產稅的計算有從價計征和從租計征兩種方法。隨著中國經濟的高速發展，許多早期建造的房屋盡管賬面原值很低，由于地處市區中心地段，現在的市場價格遠高于原建造成本反應出來的賬面價值，其每年的租金收入甚至遠高于其賬面原值。但租金則偏高，這樣就造成了兩種計稅方法下房產稅負擔不公平的現象，從租計征稅負重，從價計征稅負輕。房屋出租除了需要交納租金收入12%的房產稅，還需繳納營業稅、城市建設維護稅和教育費附加、印花稅等等，稅收負擔偏重。而從價計征房產稅是對納稅人自有非出租房屋，以房產余值作為計稅依據，其稅率是1.2%。如果企業以自己的名義領取營業執照和稅務登記證，將房屋承租人招聘為經紀人，將房屋出租行為變為自辦商場再承包出去，收取資產管理費，那么原有的房產稅就可以按從價計征方法征收房產稅，也可以避免了營業稅及其附加，從而減輕了企業負擔。成都中心商業街則出現將40年的商業產權轉化成10年、20年的經營權出售給小商家，產權不變的情況。
2.租金收入分解為其他形式
如果房地產開發企業將投資性房地產出租以賺取租金收入，租金收入的高低直接關系到應繳納的營業稅和房產稅，應盡量考慮分解租金收入，將部分租金收入以其他形式表現，這樣既可以減少租金進而減輕企業稅負，又不影響企業收入。
案例：某房地產開發公司將所開發的商住樓中的1-6層商業地產部份3萬平方米自留打造成童裝批發中心用于對外出租，公司計劃由所屬物業公司作為中介按照平均每月每平方米1500元的價格出租，該價格包含了所有費用。
籌劃前公司需要繳納的稅金如下:
營業稅及其附加:由于每月租金總收入為4500萬，需要繳納營業稅及附加為 4500×5.5%=247.5萬。
房產稅:企業的房產稅應按照房屋租金收入的12%繳納，因此房產稅為4500×12%=540萬。
企業所得稅等其他稅費本例中暫不考慮。
籌劃分析：從合理分解租金的角度進行籌劃。將水電費、衛生費、中央空調維護費、保安費、會員費（房租可打折）、物業費從房租中分解出來，與客戶簽訂房租合同注明其他各項費用的收取標準，單獨收取房租。假設該公司每月收取客戶的其他各項費用合計為1500萬元，那么，由于租金收入直接減少1500萬元，甲公司寫字樓的出租將直接減少房產稅為180萬元(1500×12%)，而水電費、衛生費、中央空調維護費、保安費也降低了營業稅及其附加。可見合理的分解租金收入，可以在不影響公司收入的同時，有效降低了公司的稅負。
由以上分析我們可以看出，利用投資性房地產稅收籌劃可以為企業帶來一定的節稅空間，而應結合企業的實際經營情況，并依據稅法的具體規定，再利用計算、比較分析等方法手段來甄選具體的操作方案。
參考文獻：
[1]章穎凌,常蘇芬.論房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃.會計之友.2010(11).
關鍵詞:金融危機;宏觀調控;中小房地產企業;融資
在金融危機及宏觀調控的雙重沖擊下,我國房地產市場進入周期性調整階段,房地產市場整體表現低迷,融資難度加大.對絕大多數中小房地產企業而言,如何在當前嚴峻的形勢下解決融資問題是目前的頭等大事。探討在目前形勢下采用何種切實可行的融資模式對中小房地產企業長期健康穩定的發展具有重要的意義。
一、目前我國中小型房地產企業實際融資現狀
自2005年起針對房價上漲過快的現象,國家陸續出臺了一系列針對房地產市場的調控措施,在宏觀調控政策效應的逐漸顯現下,再加上此次金融危機的沖擊,我國房地產市場整體表現低迷,中小房地產企業的資金缺口不斷加大,融資難度不斷增強,主要表現在以下二個方面:
1.地根銀根緊縮,融資難度加大
地根緊縮。自2002年5月《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》全面確立了經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度后,由此國家對土地市場的調控拉開了序幕,此后國家陸續頒布了《國務院關于促進節約集約用地的通知》等一系列文件,不斷加大對土地調控和土地管理的力度。地根緊縮使得企業獲取土地的難度明顯加大,土地招掛拍制度的實行,使企業的拿地成本大大提高,無形中壓縮了中小房地產企業的利潤空間,對本來資金就不寬裕的中小房地產企業更是雪上加霜。
銀根緊縮。早在2003年年底開始的新一輪宏觀調控過程中,國家就房地產業持續過熱的狀況,適時推出了一些政策措施。央行與銀監會先后下發了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》等一系列文件, 對開發商開發項目自有資金比例、土地儲備貸款、個人住房貸款等多個方面作了規范。統計顯示,我國房地產開發商50%以上的資金直接或間接來自于銀行貸款。在國家嚴控房地產信貸的情況下,如何通過融資渠道獲得巨大的資金支持,突破資金困局,抵御風險并發展壯大,是令中小房地產企業很頭痛的一個問題。
2.稅收政策日趨完善,利潤空間逐漸下調
從2005年起,國家開始運用稅收手段來調控房地產市場,自 2005年5月從稅收入手整頓房地產市場開始出臺了《關于加強房地產稅收管理的通知》后,國家稅務總局于2006年12月 等文件,對于土地增值稅,之前國家是采用預征的方式,在實際操作中企業通常均采用留下幾套房不賣來拖延清算,但自從頒布后,在原有稅收漏洞被堵住的同時企業的稅負也相應的增加。這一連串稅收政策效應的逐漸顯現,使得大多數中小開發企業的利潤空間進一步下調,進一步加劇了企業的資金壓力。
二、中小房地產企業融資存在的主要問題及分析
沒有資金就沒有房地產,房地產與資金天生就是一對弈生兄弟,在連續緊縮銀根的狀況下,資金已成為制約中小房地產企業發展的瓶頸。在實際融資中,中小房地產企業確實也存在不少問題,具有代表性有以下幾個:
1.側重于間接融資, 直接融資偏小
參照目前中小房地產企業通行的開發模式,中小房地產企業所需的項目開發資金中,至少35%是自有資金,35%是銀行貸款,另外的30%是來自于回籠的房款,房款中的很大一部分是來自于銀行的按揭貸款,所以房地產企業所需的開發資金中50%以上是來自于銀行,在很大程度上房地產企業還是非常依賴于銀行信貸的支持。隨著政府的宏觀調控措施效應的逐步顯現,銀行信貸被不斷收緊,房地產企業的銀行貸款門檻被大大抬高,這種傳統的融資局面將面臨前所未有的挑戰。
近幾年來,雖然股票、債券等房地產直接融資工具取得了一定的發展,但由于中小房地產企業受自身資產規模、盈利能力、企業信用等因素的局限,發行股票、債券等已幾乎成為大型房地產企業的專利,真正有能力利用直接融資工具的中小房地產企業少之有少,直接融資比重明顯偏小,融資結構不合理,在短時期內中小房地產企業仍然難以擺脫以銀行信貸為主的間接融資局面。
2.側重于隱性融資
由于近年來房地產建筑行業競爭激烈,房產商長期處于賣方市場,部分建筑承包商為了中標取得項目的建筑施工權,通常只能接受開發商提出的墊資施工要求,這樣在無形中房地產企業獲取一筆免息貸款。雖然此前國家明文規定建筑商不得墊資,但此種做法的事實普遍存在,這也在側面反映出中小房地產企業在目前嚴峻形勢下的資金狀況,也是中小房地產企業的一種無奈之舉.再有,按照通常的工程付款模式,房地產企業一般均以分期付款的形式支付工程款,這種付款方式實質上也是一種變相的融資。最后,許多中小房地產企業往往通過關聯企業的資金往來進行資金拆借.通過這些可以在不同程度上反映出中小房地產企業的資金壓力非常大,只能通過變相的手法來維持企業的資金運轉.
3.多數融資方式針對性不強,缺少可操作性
盡管目前多元化的融資趨勢日趨明顯, 上市一直是房地產企業夢寐以求的一條融資渠道, 發行股票上市融資可能在理論上來說是一種很好的直接融資渠道,但是,房地產企業上市本身就存在比較高的準入門檻,對少部分實力大的房地產企業是具有一定的可行性,而大多數中小房地產企業由于先天條件的不足,普遍存在信用級別差、凈資產額偏低、現金流不穩定等問題,在資產規模、盈利能力、企業信用等方面都達不到相應的上市條件。近年來,發行房地產債券的企業也屈指可數,發債融資對籌資企業的條件要求較高,再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷,國內房地產企業大都不采用該種融資方式,中小型房地產企業更是很難涉足。
從目前中小房地產企業實際操作來看,最有效最直接的還是銀行貸款,除此以外雖然目前還存在許多融資方式,諸如上市融資、債券融資等,但這些基本都是大型房地產企業的專利融資方式,對絕大多數中小房地產企業而言,只是鏡中月,水中花,實際操作性不是很強.
三、進一步完善中小房地產企業融資渠道的建議
對于絕大多數的中小房地產企業來說,在現有的以銀行信貸為主的融資手段受到一定制約的情況下,應積極開拓新的融資渠道,找到真正適合自己的融資模式,一般可采取以下方式進行融資。
1.積極發展民間融資
針對房地產業資金的匱乏,在2009年1月6日閉幕的央行工作會議,奠定了2009年央行將實施適度寬松的貨幣政策的基本思路。在這次會議中,央行肯定地提出并強調要大力發揮民間金融的作用,使得中小房地產企業可以通過民間金融獲得民間資本,,可能在一定程度上擴大中小房地產企業的信貸渠道,緩解或解決中小房地產企業融資難、資金緊缺的問題。
2.房地產委托貸款
按照目前國家有關規定,企業之間直接借貸是所禁止的,而企業間或企業與個人間通過銀行進行一對一的委托貸款是合法的,因此,委托貸款已日漸成為中小房地產企業融資的重要渠道之一,成了許多資金拆借的安全通道。房地產委托貸款的期限通常都比較短,一般在1年以內。和其他融資手段相比,委托貸款不僅限制條件少、門檻低,而且操作方便容易實現。
3.進行合作開發
中小房地產企業如果擁有土地或其它資源,但資金實力不夠,可以通過合作開發的形式,引進有資金實力的合作伙伴共同對項目進行開發,雙方共享開發的收益,共擔風險。通常中小房地產企業都會尋求與有資金實力的大企業合作,這樣在解決企業資金困難的同時又可以借助大企業的良好聲譽來提高自身企業的知名度。另外,中小房地產企業也會選擇與承建項目的建筑企業聯姻, 由建筑企業出資建設,開發企業出土地,合作開發,在當前也是一種很普遍的開發模式。總之,只要雙方能合作能成功,對中小房地產企業而言也不失為一條融資捷徑。
4.典當融資
目前一些中小房地產企業手中已經有項目在建,但由于房屋銷售不暢,資金周轉困難,短期資金壓力很大,典當以其方便快捷的特點,已成為中小房地產企業新的融資渠道之一。一些資金雄厚的全國大型典當行成為不少中小房地產開發商的一個重要選擇,將他們現有的土地、樓盤作為抵押物,謀求流動資金。盡管房產典當金額小,融資成本高,在眾多的融資手段中不占主流地位,但典當融資依然是解決中小房地產企業短期資金困難的有效方法之一。
5.產權交易
在整體經濟不景氣的環境下,由于房地產行業資金消耗量大、開發周期長,對于不以房地產為主業的企業來說,只能選擇暫時退出房地產市場。而對以房地產開發為生的中小房地產企業來說,由于整個市場的持續低迷以及前期的信貸緊縮使得企業資金鏈出現危機,只能出讓部分開發項目、股權或土地以換得喘氣的機會。
以上幾種融資方法對于中小房地產企業而言都具有可操作性,每個中小房地產企業都應該結合企業自身的實際情況來選擇適合自己的融資模式。
參考文獻:
[1]劉晴:我國房地產業融資問題及對策研究.黑龍江對外經貿, 2006,07
